8月22日上午，青浦徐泾，宝业·虹桥国展里64套房，50分钟卖光。同一天，嘉定象屿金茂·满嘉115套，一小时清盘，认购率超400%。

同时上海二手挂牌323897套，日均成交718套。444套房子抢一个买家。

新房热成这样，二手房却冷成这样，到底怎么回事？

政策字眼变了，这事比8万补贴重要。

过去上海对楼市的定调是"支持"，沪八条第一次变成了"鼓励"直接给买房发补贴。别小看这个变化。这意味着房地产被正式当成商品来对待。只要是商品，未来房产税取消、置换税费减免、多套房限制放开，都有想象空间。

钱是两笔，一笔有上限，一笔没有。

公积金那笔，政策希望池子里的钱花出来。银行那笔，贷款100万以上按1%补，单套最高5万，叠加卖旧买新的财政补贴3万，一共8万。但2亿总池子，用完就停，窗口期到2027年3月31日。

按现在的消耗速度，大概率撑不过今年。

政策只想把人往一个方向赶。

置换、外环外、新房。

不鼓励你买外环内二手，也不鼓励买外环外二手。只让你把外环内的老房子卖掉，去买外环外的新房。为什么？因为外环外才是库存最重的地方，这块骨头啃不下，上海楼市活不了。

徐汇的周先生，一家三代挤在90平两房里，观望了一年。真正让他下决心的不是首付降到15%，是这8万补贴。他算了算，等于减免了大半交易税费，最后定了保利·都汇和煦126平四房。

现在还靠分析政策来预测房价涨跌的，不是蠢就是坏。政策的核心不是制造涨价预期，是激活流动性。楼市是一锅水，政策是木棍，水冷的时候搅一搅，让水动起来。

所以普通卖房人该怎么办？

手里有外环内老破小的，未来7个月是最好的卖出窗口。补贴一停，置换客一散，又得挂半年。定价别虚高，查同小区近3个月真实成交价，按那个价挂。让中介把你的房源推给外环外新盘售楼处，那些拿着8万补贴的置换客正在满世界找房。

手里是外环外次新的，做好心理准备。你的对手不是隔壁挂高价的邻居，是那边售楼处里50分钟卖光的样板间。想卖，就挂小区最低价。

政策给的是窗口期，窗口期是给动作快的人的。

你手里那套房子在外环内还是外环外？打算卖还是换？