买了34层，收房只到32层？一套小城改房的漫长追款

买房选了34层，交房却被告知这栋楼只盖到32层，你会怎么处理？西安一位买房人耗了13年，仲裁、法院都走了，钱还是没全退，这事不光离谱，也扎心。

先把线理清。2013年2月，沈先生在三桥街道的加贝花园签了合同，约定房号是12幢B单元34层3401，88.92平，单价2646元，总价235282元。当天交了117700元首付款，合同写明2015年5月3日前交房。

问题从一开始就埋下了。售楼人员说五证不全会补齐，能办证。后面建设进度时停时续，12号楼一度只建到二层就停了。到约定交房那天，楼还没好。

2017年夏，开发商电话说12号楼封顶了，让交尾款。几个月后又来电话，说要交房，同时告诉他只建到32层，没有34层。这不是简单的楼层跳号，这是少盖了两层。

要不要换房？当时售楼处提了两个选项，退款，或者改签32层。沈先生犹豫了一下，2018年春节后决定认32层，结果对方说没房了。只能走退款流程，之后就是漫长等待。

钱退了多少？两年一动静。2020年退了2万元，2022年又退了5万元，剩下的本金和违约金、利息都没见着。中间联系曾给他打过电话的项目负责人，也没用。

走仲裁有用吗？沈先生申请了西安仲裁委员会。2022年6月10日，仲裁庭主持调解，双方约定在6月28日前支付购房首付款和利息共74785元，仲裁费5215元由开发商承担，还写了逾期要付47056元违约金。结果这份调解书没执行到位，钱也没到。

那法院强制执行呢？他又申请了西安市中级人民法院。2022年10月13日，法院立案执行，向公司发了执行通知，又通过网络系统查控财产。查来查去，显示名下无存款、无房产、无车、无有价证券。法院下了限制消费令，冻结账户，最后因为“查无可供执行财产”，终结这次执行。等公司名下有可执行财产再申请恢复。

开发商怎么说？公司委托代理人李先生表示，公司目前资金紧张，有一块未建设的地准备转让，协议签了，几个月后转出去就能把这些问题解决。他还说，当初确实计划建到34层，但盖到32层就不让盖了，因为是小产权，没有手续。买33层、34层的不是一个人，有的退完，有的还欠，正在协商。

更复杂的是，现任法定代表人陈先生称，加贝花园不是这家公司开发的，是别的公司用他们的资质开发的。街道办听到这个说法也觉得奇怪，还在核实。可合同上盖的公章，签字栏的私章，都是这家公司的，事情绕来绕去，责任主体越来越模糊。

有人会问，楼层标号不是经常跳吗？不少城市习惯不标13层或14层，甚至把34层标成33A。这种做法是编号，物理楼层还在，合同一般按照实际层数约定。这次不同，12号楼确实只建到32层，超出部分没盖，性质更接近未按合同交付。

五证不全到底影响多大？简单说，没预售许可就卖房，买的是风险。手续缺失，项目可能被叫停，后续办证和交付都不稳定。各地对预售管理越来越严，违规销售会被查处，但城中村改造、小产权这类灰色地带，监管链条不一样，纠纷频发，处置难度高。

这类纠纷多吗？近几年房企资金链收紧，停工、延迟交付不算少。2022年7月，河南多地业主因烂尾发起停贷，保交楼成为关键词。同年，相关部门推出2000亿元保交楼专项借款，郑州等地不少停工项目陆续公布复工安排，业主看到了希望。也有项目由国企接手，推进交付更快。这些是正向样本，但范围有限，侧重商品住宅，像小产权、资质不清的城改盘，往往难以纳入。

为什么仲裁、法院也解决不了？一句话，执行难。对方名下没有可供执行的财产，流程走完也只能暂时终结。限制消费、失信名单能增加压力，但要真拿到钱，还得等资产出现或找到新责任人。法院裁定里也留了口子，一旦查到新财产，可以随时恢复执行。

退一步讲，能不能换房、降层交付？有的项目会和业主协商，把高层改为低层，或调整户型，尽量交房再补差价，这种情况下产权更清晰，后续办证也顺利。沈先生当时同意认32层，但售楼处说没房了，窗口期一过，选择更少。

现在能做什么？保持和街道、住建等部门沟通，持续关注那块地的流转进展；和同楼栋买了高层的业主抱团，统一维权口径；盯着公司账户和名下资产，发现有可执行财产，马上申请恢复执行；对方若提出分期兑付，也要把节点、金额白纸黑字写清。别忘了保存好全部合同、转账凭证、沟通记录。

这事给谁提个醒？买房不要忽视两个点。一个是证件，五证齐全再谈钱，别把承诺当保险；另一个是责任主体，合同盖章是谁，开发资质是谁，物业谁来管，这些都要问清。价格再合适，也扛不住一个“盖到32层”的意外。

问题在于，不是所有烂摊子都能等来接盘侠。保交楼确实让不少商品房盘活，但像加贝花园这种小产权、主体复杂的项目，卡在制度边缘，处置路径更少。说到底，交易稳定靠的是清晰的规则和资金保障，靠“等地转出去”的承诺，拖得起时间，拖不起生活。