2026年开始，城市更新改造将全面铺开，很多被人们认为是烫手山芋的老房子一夜之间变成了人见人爱的香饽饽。过去大拆大建的时代已经过去了，现在主要的是维修、改造，把老房子变成宜居的“好房子”。

这波城市更新的核心策略是“留改拆”，强调应留尽留、以改为主、慎拆少拆。究竟什么房子要留下，什么房子适合改造，什么房子符合拆迁标准？

从上海、成都、重庆等一线和新一线城市2025年数据看，成都投资超300亿元推进了27个片区更新、71个城中村改造，改造395个老旧小区4.8万户。上海完成中心城区零星二级旧里改造收尾，涉及约1.2万户，补偿预算超1400亿元。重庆220余个城市更新项目中，拆除重建占比严格控制在20%以内，其余以留改为主。

应留尽留：留住城市记忆（3留）

优先保留历史建筑、具有保护价值的老建筑，以及结构安全、有利用价值的既有建筑，不随意迁移或拆除。就像沈阳方城，明确“保护为主、活化利用”，保留沈阳故宫、东三省总督府旧址等17处历史风貌建筑、67条老胡同。

对这类保留建筑主要开展修缮加固、活化利用，避免脱管失修、长期闲置，留存城市历史文化与空间肌理。沈阳方城就是采用传统技法手工复原，还原“方形城池、井字格局”与“坊巷堂院、青砖灰瓦”北国风貌，激活古城文旅活力。

这样做的主要目的和出发点就是要传承城市文脉，降低更新成本，实现存量资源的可持续利用。

还有像南京小松涛巷、上海春阳里也都留了下来，都是为了保护有保护价值的历史建筑和风貌街坊。小松涛巷拆除时采用人工拆解老砖瓦、清水砖，为的是修复历史建筑墙体与屋面，延续文脉。春阳里对222户实施“抽户改造+回迁”，保留海派风貌的同时让居民“用得上、住得好”。

改造提升：盘活存量价值（4改）

主要是改功能、改设施、改环境、改结构。具体看：

功能改造主要是调整建筑使用功能，如工业厂房改文创园区、老旧商场改综合社区服务中心等，落脚点都是要适配城市发展需求。武汉红T时尚产业园爱帝集团老厂房保留主体结构与工业肌理，改造为设计师工作室、秀场与时尚企业集群；累计举办武汉时装周等数百场活动，成城市时尚名片。

设施改造主要是升级水电气、消防、安防等配套设施，加装电梯、修缮屋面、更新管线，消除安全隐患，提升居住品质。广州新粤新大厦主立面风貌改造+结构加固+智慧水电消防，南侧加建扶梯/连廊/电梯，提升交通与空间品质。

环境改造主要是优化小区绿化、停车、公共活动空间，改善人居环境，适配现代生活需求。

结构改造主要是对建筑结构进行加固改造，满足新功能对空间布局、荷载等方面的要求，提升建筑安全性与适用性。1979年建成的环市东老地标留主楼、改立面与内部、拆危建公共空间。

最终目的是要通过微改造、渐进式更新，让老建筑焕发新生，提升资产价值与使用效率。

严控规模：拆除负面资产（3拆）

那究竟哪些房子符合拆迁条件呢？有这样3种情况：

违法建筑；经专业鉴定为无修缮保留价值的危房；影响公共安全、规划实施且无保留意义的建筑。

还是要说南京小松涛巷拆迁，主要是拆除片区内私搭乱建与结构腐朽、无保留价值的危房；腾出空间用于增补绿化、公共通道与社区配套，改善居住密度与环境。

像济南环联夜市实行的是低效地拆改，拆除棉麻地块零散违建与低效建筑，腾地重建“环联1904火车夜市”；集中安置1550余户商户，形成全国夜间经济示范街，兼顾了民生与经济活力。

说到拆迁，现在不会再有大拆大建了，但是还是会有20%的城市更新单元占比，这是可以拆迁的硬指标！大规模、成片集中拆除是要受到严格控制的，提倡小规模、渐进式拆除。这样拆迁的初衷是消除安全隐患，腾挪空间用于建设公共服务设施、绿地等，优化城市空间布局。

这里给大家总结了一下“留改拆”的核心要点，方便大家了解和记忆：

留：留历史建筑、风貌肌理、可利用存量。【关键词：保护+活化】改：改功能、设施、环境、结构。【关键词：提效+适配】拆：拆违建、危房、无价值建筑。【关键词：安全+增公共空间】

无论是哪种方式，都给老房子带来了无限生机和增值预期，未来的房地产市场将随着城市更新的推进，逐步走上平稳健康的发展轨道。

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