保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"保利发展"）近日发布公告，就上海证券交易所关于其2025年度向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函进行了回复。公司详细阐述了本次募集资金投向的9个房地产项目的具体情况、募集资金管理、项目资质、交付风险及效益测算等核心问题，并获得了保荐机构、发行人律师和申报会计师的核查确认。
募投项目聚焦刚需改善型住宅符合"保交楼"政策要求
根据回复公告，保利发展本次拟发行可转债募集资金将全部用于"杭州保利天奕项目"、"石家庄保利裕华天珺"等9个在建房地产开发项目，均为普通住宅项目。这些项目的筛选遵循严格标准：必须是公司全资持股、已取得合法证照并开工建设且已开始预售、面向刚需型或改善型客户群体，同时具备良好的预期收益。
从项目基本情况看，9个项目均满足住宅小区容积率1.0以上、平均单套建筑面积144平方米以下、实际平均成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍等条件。具体而言，项目平均容积率为2.24，平均单套建筑面积115.58平方米，平均成交价格均符合相关要求。
项目进展方面，截至2025年12月31日，9个项目均已开工建设，平均开工面积进度约为96.76%，其中8个项目已100%开工，且全部项目均已开始预售。项目预计开始交付时间从2026年下半年至2027年，总建筑面积达147.60万平方米。
9个募投项目基本情况概览
序号
项目名称
平均单套面积
容积率
全盘平均预计销售单价
周边竞品平均销售价格
项目类型
1
杭州保利天奕
123.00m²
2.40
35,800元/m²
约34,496元/m²-39,900元/m²
住宅
2
石家庄保利裕华天珺
133.12m²
2.59
17,695元/m²
约18,483元/m²-18,733元/m²
住宅
3
广州保利辰园湖境
88.27m²
2.07
46,329元/m²
约46,772元/m²-49,179元/m²
住宅
4
中山保利琅悦
142.08m²
2.50
18,107元/m²
约17,872元/m²-18,035元/m²
住宅
5
长春保利景阳和煦
124.00m²
2.00
11,370元/m²
约10,233元/m²-10,690元/m²
住宅
6
佛山保利锦鲤堂悦
95.98m²
3.10
16,621元/m²
约15,460元/m²-17,984元/m²
住宅
7
上海保利虹桥和颂三期
102.80m²
2.00
36,700元/m²
约33,910元/m²-34,475元/m²
住宅
8
天津保利珺璟和煦
110.00m²
1.55
19,517元/m²
约19,014元/m²-21,601元/m²
住宅
9
石家庄保利长安琅悦
121.00m²
1.96
16,720元/m²
约15,056元/m²-17,682元/m²
住宅
保利发展强调，这些项目均属于"保交楼、保民生"相关的房地产项目。从"保交楼"角度，所有项目均已取得预售证并开始销售，预计交付时间明确；从"保民生"角度，项目均面向刚需型及改善型客户，有助于增加区域住宅供给，满足市场需求。
资金管理与项目资质有保障不存在交付风险
在募集资金管理方面，保利发展已制定《募集资金管理办法》等内控制度，本次发行募集资金到位后将设立专项存储账户，严格按照相关法律法规和公司制度规范使用，确保专款专用。
资质文件方面，截至回复报告出具日，9个项目均已取得现阶段所需的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、立项备案及预售证等全部必要证明文件。部分项目后续需根据开发进度办理的相关证照，预计不存在法律障碍，无法取得的风险极低。
关于项目交付风险，保利发展表示，作为头部房地产央企，公司经营稳健，已建立多维度竣工交付风险防范机制。2022-2024年度累计实现品质交付71.5万套。目前9个项目建设进度符合预期，预售情况良好，预售资金按规定正常使用，不存在资金挪用等违法违规情形。保荐机构对部分项目实地走访后确认，项目施工情况正常，整体建设进度良好，不存在交付困难或无法交付的重大不利风险。
项目实施主体方面，各项目公司注册资本缴纳情况符合《公司法》规定，均已取得有效的房地产开发企业资质证书，在房地产项目开发、注册资本缴纳、企业资质等方面合法合规。
效益测算谨慎合理募集资金规模匹配资金缺口
保利发展详细披露了募投项目各项投资构成的测算依据，包括土地成本、开发前期费用、建设安装工程费、配套设施建设费等，均参考当地收费标准、公司开发经验及项目开发难度等因素确定，具有合理性。
效益测算显示，9个项目的销售毛利率位于11.21%至21.98%之间，销售净利率位于3.53%至9.49%之间。不同项目销售净利率存在差异，主要受城市政策环境、土地成本、市场竞争程度及产品定位等多重因素影响。其中，上海保利虹桥和颂三期项目预计销售净利率最高，达9.49%，主要因土地成本较低且品牌优势显著；石家庄保利长安琅悦项目预计销售净利率最低，为3.53%，主要受当地市场下行影响，售价预计较为谨慎。经与同行业上市公司对比，保利发展本次募投项目的销售净利率处于合理区间。
关于募集资金规模的合理性，保利发展测算显示，在不考虑本次可转债发行及其他新增融资的前提下，2025年至2027年公司资金缺口合计为159.93亿元。本次发行募集资金总额不超过50亿元，未超过资金缺口，也未超过77.46亿元的募投项目资本性支出，具备必要性与合理性，不存在过度融资情形。
保荐机构等核查确认各项条件符合要求
保荐机构中金公司、发行人律师北京德恒律师事务所及申报会计师立信会计师事务所对相关事项进行了核查。核查结论认为，保利发展本次募投项目符合"保交楼、保民生"政策要求，募集资金管理制度健全有效，项目资质文件齐全，不存在交付风险，效益测算谨慎合理，募集资金规模具有合理性。
本次回复进一步夯实了保利发展可转债发行的基础，相关信息披露符合《监管规则适用指引--发行类第7号》等法规要求。市场人士表示，作为行业龙头企业，保利发展此次再融资将有助于进一步优化资本结构，增强资金实力，为其持续稳健发展提供有力支撑。