“十四五”时期，我国经济发展模式加速从"增量扩能”向“存量盘活”转型，盘活存量资产成为优化资源配置、扩大有效投资的重要举措。作为国有金融企业，中信建投证券深度践行国家战略，立足投行专业优势，精准把握市场需求,将存量资产盘活作为重点业务方向，构建起多层次资产证券化服务体系。“十四五”期间，中信建投证券累计承销资产证券化规模超7,000亿元，以产品创新为抓手，全链条服务为支撑，量质并举，在多个领域打造了一批具有市场影响力的亮点项目，为存量资产注入金融活水，书写了金融赋能实体经济高质量发展的答卷。
专业引领重资产盘活
打造多层次REITs服务体系
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中信建投证券坚持以客户为中心，围绕企业长期发展目标，将多层次REITs业务作为优化资产结构、提升资本运作效率的重要金融工具，针对客户盘活多样化存量资产的诉求，结合公募REITs、类REITs、机构间REITs提供综合性的服务。
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聚焦重点领域，大力开展公募REITs业务
作为公募REITs的主力军，中信建投证券深度参与各重点领域的资产盘活，在新能源、产业园等领域成功落地一批市场瞩目的公募REITs项目。
中信建投证券作为专项计划管理人兼财务顾问、中信建投基金作为公募基金管理人，为国家电投、明阳智能、沈阳国际软件园产发公司等企业成功设立公募REITs，各项目均具有突出的首创性。例如，国家电投REIT为全国首单央企新能源公募REITs，项目底层资产为国家电投海上风电场和配套运维驿站，开启央企绿色新能源REITs之先河，为我国公募REITs市场开拓了全新的资产类型；明阳智能REIT是全国首单陆上风电公募REITs，同时也是全国首单民营风电公募REITs，底层资产为其所持有的陆上风电场，为盘活我国陆上风电资产提供案例参考；沈阳国际软件园REIT是东北地区首单公募REITs，选取了位于沈阳市的昂立信息园和沈阳国际软件园部分楼宇作为底层基础设施，为促进东北区域产业结构升级和数字化转型，增强东北地区金融市场活力，促进东北地区经济的可持续发展提供有力支撑。
此外，中信建投证券作为财务顾问，助力首农食品集团、中核集团成功发行首农元中心REIT和中核清洁能源REIT，为公募REITs市场注入新的发展活力。其中，首农元中心REIT项目底层资产为中关村移动智能服务创新园项目，该项目是中信建投证券服务首农食品集团打造的全国首个总部型科创产业园公募REITs，为我国公募REITs市场引入了新的优质资产和发行主体；中核清洁能源REIT是新疆维吾尔自治区首单水力发电基础设施公募REITs，底层资产为中核集团“水利援疆”重点项目——波波娜水电项目，该REITs项目募集资金将继续投资于新疆地区项目，为新疆实现跨越式发展提供了坚实有力的支撑和保障。
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类REITs一马当先，机构间REITs聚力赋能
凭借扎实的业务积淀和持续创新能力，中信建投证券在类REITs和机构间REITs领域不断创造新的成绩，为不同类型资产、不同发行主体提供了专业化、差异化、定制化的资产盘活方案，其中类REITs产品承销规模和发行只数连续三年位居全市场首位。“十四五”期间，中信建投证券多层次REITs业务客户覆盖广泛，既包括国家电投、华能集团、中核集团、华电集团、华润置地、保利发展、中信泰富、金茂、中建、中铁、中交等大型央企，也包括外高桥集团、亦庄控股、合肥轨交、深圳安居、广东能源集团、深圳地铁、深圳农科集团、新疆能源集团等知名地方国企，还包括明阳智能、新奥、韵达等行业龙头民企，为国有经济布局优化和结构调整、民营企业高质量发展激发了新的活力。
在服务国家电投时，中信建投证券将公募REITs和类REITs相结合，为国家电投不同特征的资产提供差异化的资产盘活工具。除公募REITs外，中信建投证券不仅助力了国家电投发行交易所市场首单权益融资型基础设施类REITs，还为其成功完成了首单接续发行的基础设施类REITs等多个亮点项目，累计为国家电投盘活存量资产超500亿元，切实助力国家电投“均衡增长战略”和绿色低碳转型高质量发展。
在服务明阳智能时，中信建投证券助力企业构建公募REITs与机构间REITs并行的双资产上市平台，实现了存量资产与资本市场的高效对接，为新能源电站“滚动开发”战略提供可持续的权益融资渠道，亦为民营企业盘活重资产探索出可复制的路径。
2025年，中信建投证券积极响应机构间REITs市场发展号召，成功服务了外高桥集团、中国建筑、电建电投、明阳智能等多个机构间REITs项目，分别盘活工业厂房、写字楼、火电、风电设施等底层资产。
外高桥集团持有型不动产ABS是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，其成功发行标志着外高桥集团实现从“资产持有者”向“资本运营者”转型。中信建投证券在该项目中采取询价模式，成功实现溢价发行，同时通过创新条款提升产品流通性，坚定落实权益导向；中国建筑商业物业持有型不动产ABS是中建集团首个机构间REITs平台，为中建集团盘活体系内优质存量商业物业资产提供了标杆案例；电建电投崇信持有型不动产ABS是全国首单乡村振兴机构间REITs、首单支持西部大开发机构间REITs。该项目的发行为中国电建持续深化资产经营、支持电力投资业务高质量发展的运营战略提供了新的权益融资渠道。
除以上项目外，中信建投证券长久深耕产业园、保障房、民生基础设施等资产领域，成功帮助北京经开股份、深圳安居等发行人盘活存量基础设施资产、引入权益资金、扩大新增投资，赋能企业高质量发展，书写基础设施证券化与国家战略同频共振的新篇章。
创新赋能实体经济发展
激发多元资产活力
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发掘商业物业价值，积极盘活商业不动产
商业不动产作为存量资产的重要组成部分，盘活商业不动产既能有效化解商业地产企业的资金沉淀压力，优化资产负债结构，又能通过资产重构与运营升级激活商业空间价值，助力城市更新与提升消费，同时为资本市场提供优质投资标的，丰富金融产品体系，实现企业发展、城市建设与资本增值的多方共赢。中信建投证券积极布局民生消费领域，盘活办公楼宇、酒店、商业街区、商业综合体等商业不动产，通过匹配CMBS、多层次REITs等多种证券化产品满足客户需求。
在消费基础设施领域，中信建投证券服务北投集团发行新奥购物中心CMBS，支持北京城市副中心建设；助力盘活上海中信泰富万达广场，赋能嘉定区最大城市综合体发展。
在商业街区方面，中信建投证券服务嘉城集团发行全国首单红色旅游街区CMBS，该项目底层资产梅湾历史文化街区及芦席汇历史文化街区于2020年入选国家发改委公布的“全国红色旅游发展典型案例”，助力嘉城集团在资产盘活领域奏响了“鉴往知来、以史育人”的红色宣传序曲；公司服务电建南国置业接续发行类REITs项目，有效盘活昙华林优质文化艺术主题街区。
在商业办公和酒店业态方面，中信建投证券服务新鸿基地产发行2期上海国金中心办公楼二期CMBS项目，底层资产上海国金中心为全国乃至全亚洲范围内最优质的超5A甲级写字楼之一，为境外企业打通了境内融资渠道，优化了融资结构；助力深圳地铁集团成功发行全国首单国企TOD项目类REITs，盘活深圳市南山区深铁金融科技大厦301等126套商业、办公物业；服务湖北文旅酒店集团盘活武汉洪山宾馆和武汉光谷皇冠假日酒店，树立湖北省“三资三化”典型案例。
在项目服务过程中，中信建投证券始终以客户为中心，注重以专业素养和创新精神解决项目重点问题，创造交易结构新模式。例如，服务上船公司CMBS项目时，中信建投证券开创性地采用了发行人无主体增信模式，并通过储架申报，将陆家嘴滨江金融城项目中的尚悦湾广场、船厂1862、瑞明大厦、尚悦东街、尚悦西街、文华东方酒店等综合业态资产打包入池，最终成功发行全国首单央企无主体增信CMBS，为央企盘活存量资产打开了新思路。
2025年12月31日，中国证监会正式推出商业不动产公募REITs试点，中信建投证券正积极布局商业不动产公募REITs，推动更多项目落地。
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全方位服务实体经济，改善企业资金循环，服务新质发展
在建筑施工相关产业领域，企业普遍存在应收应付规模大、资金占用周期长、资产周转效率偏低等特点。“十四五”以来，中信建投证券紧扣国有企业降“两金”、稳现金流、强主业的发展诉求，围绕应收账款、供应链金融及融资租赁等典型资产形态，持续以资产证券化工具盘活存量资产，推动资金回流与产业运行形成良性循环。
在应收账款证券化业务方面，中信建投证券重点服务建筑央企和地方国资平台，协助其将分散、账期较长的工程类应收账款进行标准化整合。2025年，中信建投证券作为计划管理人，成功推动“中铁资本工鑫42期ABS”发行，该项目为市场首单现金流统分结合ABS，由中铁资本统筹多家成员单位工程应收账款现金流，并通过结构化安排实现集中管理与分层分配，有效提升集团层面资金统筹与配置效率，为大型建筑央企盘活施工类应收账款资产提供了创新范式。近年来，随着中国企业出海脚步不断加快，企业对跨境应收账款的管理和盘活成为新的课题。2025年，中信建投证券服务国机集团发行境外应收款ABS，助力央企更好地应用境外应收账款实现资金回笼，成为央企首单全部由海外应收账款构成的资产证券化产品，更是市场首单“一带一路+绿色”双贴标ABS，实现了我国跨境金融创新与国家战略践行的双重突破。
在供应链金融证券化领域，中信建投证券围绕大型央企产业链条，服务核心企业及其上下游中小企业融资需求。2025年，中信建投证券担任计划管理人，成功发行中化保理供应链金融ABS，该项目以中国中化供应链金融交易平台形成的线上应收账款资产为基础，实现平台资产的首次资本市场亮相，通过资产证券化方式推动数字化供应链金融资产的标准化转化，探索了“产业平台+金融工具+科技赋能”的可复制路径，在服务中小供应商融资、提升产业链协同效率方面具有示范意义。此外，中信建投证券持续创新ABS资产盘活模式，服务中交集团时，为贯彻落实中交集团高质量发展要求，在未引入主体增信的模式下，通过创新方案设计，充分发挥中交E信品牌市场影响力，夯实优质资产信用，通过结构化分层实现债项评级达到AAAsf。中信建投证券作为本期项目计划管理人及独家销售机构，科学布局资金渠道，充分发挥资源渠道优势，吸引多家各类性质的多元化投资者积极踊跃参与，极大降低了企业的融资成本。
在融资租赁证券化方面，中信建投证券持续服务央企及地方国企租赁平台，围绕设备租赁、产业租赁及科技租赁等方向形成体系化运作。中信建投证券先后参与远东租赁ABS、诚通租赁ABS、国新租赁ABS等项目发行，通过储架化、系列化运作，支持央企租赁公司盘活存量租赁资产，增强服务实体经济的持续能力。
知识产权作为融资租赁领域的重要创新方向，中信建投证券予以重点布局并持续深化实践。2022年，中信建投证券助力中关村科技租赁成功发行知识产权ABS，该项目为北京市首单“专精特新”知识产权ABS，创新采用知识产权二次许可模式，将科创企业专利许可收益转化为标准化证券产品，打通轻资产科创企业资本市场融资通道。2025年，中信建投证券进一步助力合肥高新区首单知识产权ABS落地，该项目为全国小贷行业首单同时覆盖“园区企业、科技创新、知识产权、未来产业和中小企业”的ABS，采用“信用+知识产权质押”模式，重点服务生物医药、新能源、人工智能等未来产业企业。
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做强做优消费、信贷金融，支持扩内需促消费国家战略
扩大内需、促进消费是新时代中国经济发展的战略基点，是构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的核心抓手，同时也是满足人民日益增长的美好生活需要、实现经济高质量发展的必然选择。
在消费金融证券化方面，“十四五”期间，中信建投证券积极服务商业银行、互联网平台公司等机构，盘活消费、小微类资产，协助网商银行、京东、腾讯、美团等头部互联网平台发行多单消费类和小微类ABS，助力社会消费提质增量和中小微企业高质量发展。此外，中信建投证券主动把握新能源汽车发展潮流，服务吉致汽车金融、长城汽车金融、长安汽车金融、东风汽车金融、一汽汽车金融、瑞福德汽车金融等汽车金融公司，有效助力新能源汽车消费。
在信贷ABS方面，中信建投证券协助建设银行、杭州联合银行等商业银行发行多单小微和信贷ABS，协助优化银行资产负债结构，盘活存量信贷资产，提升金融资源配置效率，助力金融服务实体。2025年，中信建投证券作为计划管理人为中信金融资产发行3期ABS，实现“三发三捷”，成功为中信金融资产在资本市场首次亮相保驾护航。
结
语
雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。回望“十四五”，中信建投证券以金融创新为钥，成功解锁各类存量资产价值，通过一系列标杆项目的落地，不仅为企业发展提供了多元化融资渠道，更助力各类资产提质升级，为国家盘活存量、扩大有效投资提供了市场化解决方案。
展望“十五五”，中信建投证券资产证券化业务正乘着盘活存量的政策东风，立于新的发展起点。朝平两岸阔，风正一帆悬。中信建投证券将继续坚守国有金融企业使命担当，持续深化产品创新与服务升级，让更多存量资产焕发新活力，为推动实体经济高质量发展贡献一流投行的金融力量。