鲁法案例[2026]052

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案情简介

胡某与刘某系夫妻关系，于1998年登记结婚，婚姻关系存续至今。2020年，胡某、刘某购买案涉房产一套并登记于胡某个人名下。2022年8月3日，某银行与胡某签订《个人借款合同》，约定胡某从某银行借款45万元，用于综合消费。胡某与某银行就案涉房产签订最高额抵押合同，并进行了抵押登记，登记证明记载某银行为案涉房产的抵押权人。在办理抵押时，胡某向银行提交显示已婚状态的户口本及离婚证照片一份，主张自己已经离婚。某银行按约发放借款后，胡某未按约还款。某银行诉至法院，要求胡某偿还借款，并要求确认对涉案房屋享有抵押权。诉讼过程中，刘某申请作为第三人参加诉讼，并述称案涉房产系夫妻共有，胡某无权私自抵押，抵押无效。

法院审理

法院经审理认为，案涉房产虽然登记在胡某的个人名下，但系胡某与刘某的夫妻共同财产，胡某用该房产办理抵押贷款，未征得刘某同意及事后追认，系无权处分。某银行是否取得案涉房屋的抵押权，关键在于银行是否构成善意取得。银行作为专业金融机构，不同于其他一般债权人，应当能够认识到真实的物权状态与物权公示状态可能有差别的情况存在，对相关证件的审查应当尽到合理注意义务。结合本案查明情况，胡某提供了显示已婚状态的户口本及模糊不清的离婚证照片，银行未要求胡某提供在民政部门签字盖章的离婚协议书等材料，以便进一步核实其真实婚姻状况；亦未到涉案房屋进行入户实地调查，以便于查明财产实际情况。某银行在案涉抵押贷款的审核环节存在重大过失，不能认定善意取得案涉房屋抵押权。对银行要求确认对抵押房屋享有抵押权的诉讼请求，法院不予支持。一审宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。

法官说法

本案主要争议焦点在于不动产抵押权善意取得中“善意”的认定。善意取得制度是指无权处分他人财产的让与人将他人财产让与受让人后，若受让人在取得时系出于善意，则取得该财产所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还，只能要求让与人赔偿损失。当事人善意取得用益物权、抵押物权的，参照适用所有权善意取得的规定。善意取得的要件中，就主观方面来看，受让人应当是善意的。所谓善意，主要是指不知情，指的是行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力因素的心理状态。对于这种心理状态，应当考虑受让人是否有“知情”的义务，如果通过其专业知识水平以及对转让人的了解程度，受让人能够判断让与人系无权处分，则不构成善意。

《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。《个人贷款管理办法》第十六条规定“贷款调查应以现场实地调查与非现场间接调查相结合的形式开展，采取现场核实、电话查问、信息咨询以及其他数字化电子调查等途径和方法”。上述规定表明，银行作为专业金融机构，其“知情”义务应区别于一般债权人，对于贷款资料、抵押物应进行审慎审查。一般债权人，因其缺乏专业的审查能力，主要信赖不动产登记簿的公示效力，只要其尽到一般的注意义务，支付合理价款并完成抵押登记，即较大可能被推定为“善意”。但作为专业金融机构的银行，其“善意”标准高于一般债权人，必须对权属与登记可能不一致的风险有充分的认知并采取行动。本案中，胡某申请贷款时，提供了显示已婚状态的户口本及模糊不清的离婚证照片。针对两份矛盾的材料，某银行应当对胡某的婚姻状况进一步核实，比如要求胡某提供离婚证原件、到案涉房屋实地查看居住情况或向其配偶刘某核实婚姻状态及房屋权属，但某银行并未进一步核实情况，明显存在重大过失，不构成善意取得，也就无法取得涉案房屋的抵押权。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

文字：王子君