全文摘要
1、1月房企销售格局与特征
·百强房企1月销售表现：2026年1月受2025年末集中推盘冲刺后的休整期以及春节假期周期性扰动双重影响，楼市与土地市场进入传统供应和销售淡季，整体市场偏冷但分化加剧。从销售数据来看，百强房企1月操盘销售金额达1654.5亿，同比下降27.3%，环比下降49%，规模房企仍存销售压力。梯队分化明显，前三强房企同比仅降1.7%，基本持平微跌，前十强房企同比下降18.5%，降幅显著小于百强整体。对比2025年与2026年1月销售格局，2025年十强房企同比降幅高于百强整体，2026年这一格局反转，主要源于基数因素：2024年高基数使得2025年同期基数相对较低，进而令2026年降幅有所收窄，但市场整体仍处下降态势。当前仅约10-20家企业能正常拿地、开工、销售。
·房企集中度与单盘趋势：当前房企市场集中度处于较高水平。2026年1月有7家房企首次进入百强榜单，其中4家为中小民营房企，展现出中小民营房企的市场突破态势。中信诚开凭借2025年12月底深圳旧改豪宅项目的开盘热销，首次闯进TOP30，凸显行业“单盘时代”特征愈发明显：核心城市单个或少数项目的销售表现，直接影响企业的整体行业排名与业绩。2025年以来，部分地方型中小民营企业已在销售市场发力，这些企业在产品品质与运营口碑上较此前有较大提升，能获得当地购房者认同，逐步抢占头部企业收缩后让出的市场份额。
·中小房企的市场机遇：头部房企已从300余城全面收缩至10个左右核心一二线城市，让出大量地方市场份额。地方市场并非无购房需求，一般地级市年成交面积需求达100~150万平方米，涵盖刚需与改善型需求，这些需求逐渐被地方中小房企承接，行业格局有向2016年前地方中小房企主导区域市场回归的趋势。从企业单月同环比表现来看：头部房企中仅保利发展单月环比实现28.2%增长，中海同比增长20.5%，金茂凭借西安、成都项目的良好表现，同比增长13.5%，1月销售额达76亿，其余头部房企多呈同比下降态势；百强房企中共有32家实现同比增长，其中10家同比增幅倍增，6家为民营房企，如邦泰销售额达25亿，其余企业销售额多在10亿以内，中小房企崛起或成为2026年行业重要特征。
2、1月新房市场供需与分化
·新房供需两端大幅收缩：1月新房市场供需两端同步大幅收缩，房企推盘积极性低迷，购房者观望情绪浓厚，只看不买现象突出。供应方面，全国重点50城新房新增供应414.5万平方米，环比降62%，同比降55%，较2025年月均降56%，仅略高于2025年2月春节月，而2025年9月供应峰值达1481.4万平方米，多数城市供应降幅超70%，如深圳仅8.9万平方米，环比降83%，南京5.5万平方米，成都36万平方米，上海19万平方米。成交方面，50城新建商品住宅成交面积810万平方米，环比降32%，同比减20%，较2025年月均降25%，为近13个月最低值，比2025年2月春节月还低4%。不同能级城市分化显著：一线城市成交132万平方米，环比降36%，同比降28%，降幅领先各能级城市；二线城市中成都成交69.1万平方米，环比降10%，但同比仍降39%；重庆成交58.1万平方米，环比增26%，同比增86%，但主要源于低基数效应及安置房集中签约，并非商品房市场趋势反转，多数二线城市成交规模在15万平方米以下。三线城市惠州、佛山成（更多实时纪要加微信：jiyao19）交接近30万平方米，但环比降约30%，25个三四线城市整体成交188.7万平方米，环比降20%，同比降2%，主要是长期调整后成交规模趋于稳定，并非市场反转信号。
·新房产品与城市分化：新房市场在产品及区域层面分化明显，以价换量效率减弱，仅大幅降价击穿板块底价的刚需盘能实现去化，如武汉光谷某广电老盘加推，价格降至12500元/平方米（击穿板块底价），1月售出100多套房源。核心城区的优质项目、低密度洋房合院及高端改善产品去化表现稳定，如上海陆家嘴太古园园邸（单套均价约5000万元）开盘去化超80%，成都建发海耀项目（均价75000元/平方米，单套约3000万元）开盘去化60%以上，天津核心区低密改善盘去化率达100%。城市及区域分化显著，核心一线及部分强二线如深圳、杭州来访认购活跃度略高，弱二线及远郊项目则进入过冷区间，远郊项目去化压力较大。新规产品去化表现分化明显，仅区位优势突出、定价合理、综合产品力无明显短板的项目能实现热销，武汉某滨江一线江景新规项目，虽产品无短板，但定价高于周边25%，去化表现惨淡。
·重点城市微观去化表现：重点城市新房微观市场整体偏冷，案场来访认购及去化率均表现不佳，购房者“只看不买”的观望情绪突出。具体来看：a.上海18个项目开盘，平均开盘去化率仅16%；广州3个项目开盘，去化率17%，元旦后案场来访认购均逐周走低。b.深圳市场预期偏弱、客户转化低，重点楼盘1月来访总量8716组，环比微涨5%，但认购量下降4%；2个新房项目加推479套房源，首日仅认购35套，去化率7%，仅高性价比刚需盘能实现去化。c.成都1月整体去化率降至约40%，刚需项目去化较好，改善及高端项目去化欠佳；天津单盘周均到访环比降11%，认购降19%，但2个首开项目推128套房源去化88套，去化率68%，其中绿城低密洋房产品主打地缘性改善，去化表现突出。d.武汉案场转化率仅4.4%，来访环比降8%，认购降14%，6个项目加推830套房源，首日认购258套，去化率31%；南京1月4个项目推200套房源，仅去化4套，去化率2%，来访周均环比降3%，认购降66%，元旦后逐周下滑。整体而言，仅个别核心区中高端项目维持较好去化，但热度较去年同期明显下降，100%去化的项目已寥寥无几。
3、1月二手房市场表现与逻辑
·二手房成交规模与趋势：1月重点城市二手房成交量表现亮眼，13个重点城市二手房成交面积达810万平方米，与50个城市的新房成交面积持平，部分城市二手房成交量为新房的两倍甚至三倍。该成交量环比上升16%，同比增长33%，比2025年月均增长18%，为近13个月次高水平，仅低于2025年3月，且自2025年四季度以来已实现四连升的稳定回升态势。重点城市中，成都二手房成交面积达218万平方米，远超当地新房的69万平方米，环比增长18%，同比增长63%，比2025年月均增长37%，延续强劲复苏势头；北京成交面积达125万平方米，同比增长6%；厦门、苏州、宁波等地1月二手房成交量环比实现倍增，虽绝对量在30-60万平方米，但仍远超当地新房成交量。
·二手房与新房的供需错配：二手房对新房客户形成明显分流，两者呈此消彼长格局，核心原因在于供需结构错配。上海、北京的二手房成交中，约60%为200-250万的低总价房源，但新房该价位段无供应，因近年供地以核心区地块为主，多为低密顶豪产品，总价偏高，与大众需求形成错配。2023-2024年推出的新规产品曾因得房率高吸引部分二手房客群，但交房后可利用率未达预期，这类产品去化率自2025年以来明显下滑。当前购房者对价格敏感度高，更倾向于花费较少资金满足居住需求，市场上5年以内的次新二手房供应量充足，2026年上海还将有大批限售房源解禁，上半年或形成明显抛压，短期内二手房仍将延续以价换量态势。从2019-2025年上海新房成交结构来看，1000万以下的新房成交规模从高点到2025年下降61%，1000-3000万的下降31%，3000万以上的则稳步上升，反映出中产换房动能下降，低端需求受影响更大，卖掉二手房的业主因信心和预期未发生本质变化，短期内购新房意愿较低。
·1月土地市场与拿地策略：1月土地市场与楼市相关性较弱，当前土地供应多为2025年12月公告的地块，新一年供地计划尚未出台，市场处于青黄不接的断档期，整体供求规模、热度溢价率均处于低位。以上海为例，1月拍出的三块地均以底价成交，凸显市场热度低迷。企业拿地策略已从2025年的“地段论”转向综合价值评估，不再单纯追求核心区地段，更关注配套成熟、去化风险低的确定性地块，着重考量地块产品的可控性及未来销售去化的确定性，对地块区位、开发条件要求更为严格，秉持宁缺毋滥的原则，宁愿不拿地也不错拿，对新房市场的带动作用十分有限。
4、2月房产市场趋势预判
·2月新房与二手房趋势：2月市场表现将受春节假期显著影响，2026年春节假期在2月底（20多号），多数企业售楼处要到正月十五之后才会开放。新房市场方面，2月成交环比下降是必然趋势，该数据不具备参考价值；同比也将下降，一方面2025年2月受春节假期扰动较小，基数带来压力，另一方面1月来访认购量、去化率均呈下降态势，这一趋势短期内难以扭转，预计2月新房市场将延续成交下滑格局。二手房市场成交增幅会有所收窄，整体与新房市场呈现此消彼长的态势。
5、二手房改善需求与租售比解析
·二手房改善需求特征：当前新房市场改善型房源走俏，但核心区新房多为大户型、低密豪宅产品，且房价缺乏性价比，引发对二手房市场是否会出现改善趋势的探讨。目前二手房市场已显现改善需求抬头的特征：从成交结构来看，110-140㎡的改善户型成交占比约30%，呈上升趋势；100㎡左右的刚需户型成交占比约50%，占比呈下降态势。这种变化的驱动因素在于二手房降价后总价处于可控范围，改善客群更倾向于选择位置佳、面积大、房龄较新、物业服务优质的房源。次新二手房虽在会所、景观、归家动线及精装配置等方面与新房存在代差，但契合部分居家需求，能够有效吸纳改善客群。对比新房市场，核心区的高端改善（顶豪）产品投资属性大于居住属性，因其核心地段保值性较强以上海部分核心区新房为例，当前二手房价格较买入时上涨了30%-40%；但中规中矩的改善新房去化表现惨淡，如武汉某滨江项目定价比周边二手房或对面产品高25%，虽无江景遮挡却无人买单，这类客群会进一步分流到二手房市场。
·租售比定价逻辑辨析：针对刚需二手房是否会回归租售比定价逻辑的问题，相关观点认为租售比作为房价支撑并不靠谱，核心原因在于租售比是动态变化的，当前房价下降的背景下，无法保证未来租金维持稳定。一方面，大量保租房、市场化运营的保障性租赁住房集中上市，新生代青年更偏好这类全新、一体化经营的住房产品，即便老破小租金略低，若没有绝对价格优势，也难以吸引该类客群，这会对老破小的租金产生较大影响。另一方面，房屋价值如同抛物线周期，30年、40年房龄的老破小无法与10年左右的次新房形成竞争，若没有学区等额外价值加持，其价值更多依赖城市更新的拆迁补偿，本身自主流通价值有限。因此，不能以短期静态的租售比数据来判断这类房源的价格底部，需结合市场整体形势综合考量。
6、26年房产市场供需与预判
·二手房成交向好核心原因：2026年1月二手房市场表现较好，核心驱动因素是以价换量，并非购房群体预期生变，而是有效购房群体认为当前房价已达心理价位，进而释放需求。从成交结构看，仍以低总价、小面积房源为主，100平方米左右的房源成交占比50%以上；一线城市中，300万或250万以下的房源成交占比60%以上，其他城市200万以下房源成交占比超六七十。同时，大面积房源成交占比呈上升趋势，110-140㎡的三房、四房房源上升较快，源于房价下降后，部分群体具备了购置大房子、好地段房源的能力。房龄方面，成交结构延续此前趋势，一线城市20-25年房龄的房屋成交占比约30%，二线城市10年以内次新房成交占比约40%，1月该比例未出现趋势性转折，整体仍由价格达预期时产生购房需求的群体承接成交。
·26年新房供应与成交约束：2026年新房供应量将继续约束成交规模，从2025年土地成交情况可推导：2025年全国300城土地成交面积约10亿平方米，其中一二线城市合计不到2亿平方米，三线城市约7.8亿平方米，但二线城市中存在大量无法正常开发的托底地块，最终能进入开发流程并转化为销售的面积约4亿平方米，转化效率仅约40%。除总量供应约束外，新房市场还存在区域与产品错配问题，部分房源形成库存积压，进一步影响成交表现，因此2026年新房成交难有明显向好表现。
·新规产品与全年市场预判：2026年新规产品去化率将持续下降，当前这类产品问题突出，部分项目交付后，尤其是北方区域，虽得房率看似较高，但实际可利用率极低，产品价值大幅下降。多数企业产品设计仍未真正从购房者需求出发，而是基于自身判断配置景观、得房率等，以客户需求为导向的项目销售去化表现也未达预期。“好房子”是2026年及未来的政策主导方向，住建部已设立展厅推动企业学习并形成可落地标准，但目前企业仍各自为政，若不改以购房者真实需求为核心的设计逻辑，后续产品易陷入同质化，去化率将进一步走低，不过2026年该领域或因市场倒逼出现创新亮点。2026年全年房产市场销售预计下降5%左右，投资预计下降10%-15%，其中土地投资规模预计比2025年的10亿平方米更少，新开工环节降幅较大。
Q:二手房是否会出现改善型需求趋势，以及二手房中刚需产品的定价逻辑是否会回归租售比？
A:二手房已呈现改善型需求趋势，成交结构中110-140平方米面积段占比约30%且持续上升，小面积占比下降，因二手房降价后总价可控，购房者更倾向位置、面积、房龄、物业更好的房子，次新房吸纳部分改善客群；新房中中规中矩的改善项目去化惨淡，二手房分流部分改善需求；高端改善仍聚焦新房，因投资属性强、核心地段保值性好。对于租售（更多实时纪要加微信：jiyao19）比支撑定价的观点不认同，租售比为动态指标，未来租金可能下降；老破小无学区等加持时，30-40年房龄无竞争力，价值依赖土地，中长期需看市场整体形势，非静态租售比可支撑。
Q:公司对2026年全年投资销售的判断是什么？
A:2026年销售预计约5%左右。
Q:26年全年投资情况的判断是什么？
A:投资预计在10%~15%，主要因新开工降幅较大；土地投资预计无明显改观，将低于25年的10亿平方米。