芒格谈房地美、房利美生意非常好，但是基数越大、增长越难

1997年3月 西科在洛杉矶召开了股东会，芒格谈房地美、房利美生意非常好，但是基数越大、增长越难

股东：在过去八年里，房地美的生意非常好。现在房地美的生意仍然很好，但资本收益率略有降低。您认为，在今后15年里，房地美的生意会如何？房地美的生意确实非常好。房地美和房利美两大巨头已经垄断了住房抵押贷款市场。过去，在住房抵押贷款市场中，最活跃的是互助储蓄等储贷机构。现在，两大巨头取代了储贷机构，它们能更高效地提供住房抵押贷款服务。两大巨头继承了传统储贷行业中最合理的经营模式。它们只为单户住宅提供贷款，而且每笔贷款都有上限。这样一来，它们就没那么容易出现巨额亏损了。现在，加州的房地产危机已经逐渐平息了。这场危机可以说是20世纪30年代以来最严重的一场房地产危机。房地美虽然也遭受了损失，但整体损失不大。有的人贷款80万美元买了100万美元的房子。在房地产危机中，经济不景气，他们还不上月供了。一个月要还一万四，父母或兄弟姐妹想帮一把，也帮不上忙。有的人月供只有800美元，就算经济不景气，遇到困难了，找亲戚朋友帮一把，或者再去多打一份工，怎么都不至于断供。因为房地美的经营模式合理，所以它遭受的损失比较少。房地美和房利美建立了独特的竞争优势。它们服务千家万户，提供了一种非常基本的信用服务。它们的业务流程越来越方便快捷。房地美和房利美通过中介机构获得贷款业务。它们对中介机构采取铁腕手段，有效地遏制了中介机构的不良行为。这两大巨头拥有合理的业务模式和庞大的中介网络，它们的生意非常好。正因为如此，我们卖掉了自己的储贷机构，买入了房地美的股票。在讲到长期投资业绩时，沃伦说过，基数越大，增长越难。公司的经营业绩也如此，增长到一定程度就会碰到天花板。一家大公司，不可能始终保持较高的复利，一直增长下去。房地美不可能一直像过去一样高速增长。不过，我们认为，房地美仍然是好生意。

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