2025年中国消费市场企稳复苏，为商业地产注入发展动能，城市发展从增量扩张转向存量优化与城市更新结合，行业发展逻辑迎来重构。国家统计局数据显示，2025年全国社会消费品零售总额达50.12万亿元，同比增长3.7%，最终消费支出对经济增长贡献率升至52%，成为核心支撑。同时，2025年第三季度头部奢侈品集团在华市场迎来拐点，LVMH内地业绩转正，Prada虽称市场进入平台期，但行业已走出低谷。消费市场向好与品牌布局调整，推动开发商加速业态升级和租户矩阵重构，一线及新一线城市的核心商业项目，成为解读零售格局变化的关键样本，也成2026年行业最值得关注的焦点。 太古地产内地核心项目2025年呈现鲜明城市分化，背后是项目与城市发展的匹配度和精细化运营能力的体现。2025年上半年，北京三里屯太古里、上海兴业太古汇、前滩太古里零售销售额同比分别增7%、14%、4%，广州太古汇微跌2%，成都太古里与北京颐堤港持平，这一态势在三季度迎来边际改善，此前持平或下跌项目均实现正增长。 北京三里屯太古里依旧是太古体系最具活力的项目，2025年上半年零售销售额和租金收入同比分别增7%、5%。南区西区品牌升级、新旗舰店与快闪项目落地放大客流优势，免签入境和退税政策放宽，叠加周边城市地标更新，强化了其“城市公共会客厅”属性。北区焕新完成后，2025年末至2026年初奢侈品牌旗舰店陆续亮相，进一步巩固其亚洲时尚与奢侈品地标的地位。成都太古里则展现成熟项目的长期韧性，上半年零售销售额持平，但租金收入增3%，主力旗舰店翻新成为业绩支撑。自2014年开业，该项目与国际品牌共创特色消费空间，深度融入城市文化肌理，实现稳定运营。上海兴业太古汇与张园打造了商业与在地文化融合的样本，兴业太古汇上半年受改造工程影响租金收入跌6%，但零售销售额增14%，“路易号”启航和业态更新使其成为境外游客打卡地，2025年下半年“即买即退”交易单数和金额大幅增长，张园则依托石库门特色与之一形成双向协同，实现高端商业与城市历史共生。 长期以来，香港置地、恒隆等港资开发商是高端商业地产重要玩家，2025年其运营策略迎来调整，从坚守稳态转向适配城市发展，深耕核心城市核心地段成为共识。香港置地西岸中环项目，是港资适配城市片区转型的代表，这个位于上海徐汇滨江的超级综合体，总建筑面积180万平方米，是亚洲在建规模最大商业项目之一，涵盖多元业态，计划2028年竣工。其所在的徐汇滨江正从艺术区向综合城市功能区转型，西岸中环需适配片区身份重塑，成为片区发展重要配套。恒隆地产则以“核心地段加码+新兴品类布局”应对市场变化，2025年上半年内地租户销售额跌4%，但新签租约增36%，新增首店品牌102个，运动休闲等新兴品类成布局重点。其以20年营运租赁接手上海南京西路1038号项目，让南京西路资产群规模扩大44%，成为“恒隆V.3”策略的里程碑，标志着其放弃盲目扩张，转向资产优化。 成熟项目的调整体现了商业地产的存量优化能力，而一批新亮相或即将开放的项目，指向2026年行业新方向：商业空间从零售载体转变为城市公共生活重要界面，文化性与公共性成核心关键词。2025年11月开放的深圳湾文化广场是核心代表，由华润置地代建运营，总建筑面积18.8万平方米，以“开放、品质、生长”为理念，将文化空间作为核心，商业业态围绕文化场景生长，实现商业让位于文化的设计逻辑。这一理念也体现在华润万象生活运营中，2025年中期其商业板块零售额1220亿元，同比增21.1%，跑赢社零增速，在营125座购物中心中，53座零售额居当地首位，104座进入前三。 华润万象生活布局持续升级，北京朝阳万象城与广州白鹅潭万象城成2026年期待重点。北京朝阳万象城作为北京首座万象城，计划2027年建成，将与周边项目形成商业矩阵，填补区域高端商业空白；广州白鹅潭万象城由KPF设计，以“城市舞台”打破传统商业封闭形态，联动周边文化与滨江资源，打造复合型公共消费空间。太古地产也在2026年探索商业空间边界，北京太古坊作为颐堤港扩建项目，计划2026年末分阶段开业，聚焦社区营造与可持续发展；三亚太古里是太古首个度假型零售项目，依托海南自贸港政策，融合热带风情与本土文化，打造海南标志性文化商业旅游目的地。 2026年值得关注的商业地产项目，核心特质是不再追求规模扩张和快速复制，而是深度回应城市、消费与公共空间的需求变化。2026年行业将迎来“运营为王”时代，核心城市核心地段优质资产稀缺性凸显，险资等长期资金流入让优质运营项目迎来价值重估，商业空间的公共化、文化化将成主流趋势。未来中国商业地产的竞争核心，不再是快速打造地标，而是精准把握城市与消费需求，让商业空间成为城市公共生活有机组成，在存量优化时代实现与城市共生共长。