最近一段时间，因为我要置换房子，所以把上海老城区和郊区跑了个遍，发现郊区像川沙松江南汇等远郊房价跌得很厉害，平均跌价40-50%，而老城区像黄浦徐汇静安等二手房房价坚挺，新房房价更是连续42周上涨，这在全国各大城市中是唯独一个亮点。 这种奇特现象，背后究竟有什么奥秘？就我实地考察，可能原因是，大家现在行成了一种共识，中国新生人口急速下降，存量房子相对过剩，未来势必向老城区收缩，这就是新城区(远郊)房价大跌，老城区房价坚挺的内在逻辑。 上海老城区房价不降反涨，比如老破小，房价坚挺是因市政府出台了旧城改造计划，据说折迁补偿可达15w每平(徐家汇)，而新房像徐汇滨江新房一直在涨，是因为西岸有阿里腾讯等大厂总部聚集，产业支持。尽管徐家汇的百货大楼生意冷淡，但是徐汇滨江的新质生产力发展迅猛，仍然足以支撑徐家汇的高房价。 远郊房价大跌是大势所趋，学校医院商场等基础配套跟不上，与老城区差距较大，以前疯涨是靠概念炒作，随着人口锐减，未来基础设施配套也很难兑现，所以聪明人都弃远郊房产，回归老城。 上海人的精明在于审时度势，才有今日老城区的持续繁荣，在大力开发浦东的同时，避免浦西老城区的空心化。 西安就没有上海这么幸运，当地政府和民间都为老城区空心化痛心疾首，十几年来一直呼喊皇城复兴(西安把老城叫皇城)，但就是不见效，受电商冲击，原来老城区的民生百盛世纪金花等金字招牌都保不住，纷纷关门大吉，真是无可奈何花落去！老城区没实业支撑，仅靠旅游维持，人气越来越差，所以房价一路下跌。说到底，没有实业支持，即使皇城也难以复兴。 西安能不能抓住这次回归老城区的势头，在老城区发展一些新质生产力，把老城区做实，人气就会逐步恢复，重现昔日辉煌。 个人观点，欢迎批评。