编者按：

年终哨响，楼市清仓。当行业周期与日历重合，上海楼市迎来一年中关键的盘整与审视时刻。

凤凰网房产2025年终特别策划[清仓时刻]第(4)季正式启动。我们将深入上海楼市一线，见证价格博弈与情绪变迁，记录房企在冲刺与转型间的真实抉择。

岁末的上海楼市，从来都不缺故事，但今年的年末，更像是一场泾渭分明的分野。

一边是售楼处的灯光亮到后半夜，取证、认筹、开盘的节奏快到能拉出残影；另一边，有人敢把样板间推倒重改，有人硬扛着不开分销，在全行业冲刺的噪音里，慢得像个“异类”。

这不是简单的推盘节奏差异，而是上海楼市在岁末交出的一份“生存答卷”：有人为了年报KPI赌上一切，有人为了长期价值沉下心来。两种选择，两种活法，也藏着楼市的真相。

01、狂奔：全员冲刺与以价换量

数字不会说谎，却最能道出这场冲刺的激烈。

据统计，今年12月至今，上海已有34个楼盘启动认购，22个项目集中开盘。而接下来短短几天，还将有15个新盘鱼贯入市，从浦东到徐汇，从青浦到宝山，推盘密度几乎拉满。

对比之下，11月上海仅有29个项目开盘，即便是“银十”旺季，也不过33个。年末这波推盘潮，来得又急又猛。

时间，成了最稀缺的资源。

为了抢跑，项目周期被压缩到极致。宝山的中建山水雅境和金山的建发朗玥，将四天半认购期压缩至两天半；徐汇区的安澜上海与浦东的澐启滨江，从认购结束到开盘仅留三天，而在以往，这段准备期至少需要一周。

更有甚者，原定明年1月3日开盘的绿城黄浦ONE，日前官宣将开盘时间提前至12月27日。一切都在为年底的冲刺让路。

“过去开盘至少安排在认购结束一周后，要给物料准备、客户通知留出时间。”一位市场观察人士表示，“但现在大家都等不起，晚一天，就可能错失一批客户、一笔回款。”

比节奏更直接的，是价格。

12月启动认购的杨浦滨江的保利外滩曜，首开即推95折，折后均价12.8万/㎡，同步启动渠道分销，团购返现1.84%——而这仅是明面上给客户的返佣，渠道实际拿到的点数，通常在2%、2.5%甚至更高。

中粮北外滩壹号的让利更为彻底，项目取证均价约14.39万/㎡，最低单价约11.75万/㎡即可“上车”，比同板块的华润外滩瑞府每平方米低了4600元。不仅如此，项目还启动渠道分销、给出25-40万返现，并在开盘当天向前168位认购客户赠送产权车位。在北外滩，一个标准车位市场价在56万至97万之间，相当于变相让利近百万元。

不过，低价并未换来预期的去化。据悉，该项目推出90套房源，仅获77组意向认购。市场消息称，开盘当日仅售出十余套房源，上海网上房地产显示，项目已售住宅套数为3套，网签去化率3%。

全力冲刺的背后，是一场更残酷的较量：年度销冠争夺战已进入白热化。

中指研究院数据显示，截至11月底，华润置地以417.9亿元暂居上海年度销售榜首，保利发展395.8亿元、招商蛇口387.8亿元紧随其后。差距微乎其微，而胜负就在最后12月份。

于是我们看到：安澜上海，货值约98亿，作为招商蛇口的项目，成了冲击销冠的关键筹码；澐启滨江，华润置地48.7亿货值的护盘之作；保利外滩曜，保利发展10.3亿的全力一搏。

“年底冲业绩，各种手段都会用上。”一位业内资深人士坦言，“对那些争夺排名的项目来说，‘以价换量’不是选择题，是必答题。”

02、不赶潮的少数派

然而有意思的是，就在这片全行业加速的轰鸣声中，总有那么几个项目，选择了安静地走自己的路。

比如绿城。这家向来以“产品主义”立身的房企，在年末的推盘潮中依然保持着自己的节奏。位于北外滩的绿城潮鸣外滩项目，原本计划12月开放样板间并首开，如今两项节点均推迟至明年1月。

有消息称，其样板间曾短暂开放，但因细节未达内部标准而被叫停。这种对产品的偏执，在争分夺秒的岁末，显得近乎奢侈。

不过，业内亦有猜测，推迟或与蓄客情况有关。今年四季度，北外滩板块供应充足，去化普遍承压，中粮北外滩壹号推出90套，认购77组；华润外滩瑞府93套房源，认购50组。在此背景下，绿城的“慢”反而成了一种策略选择。

（北外滩今年开盘项目一览）

另一种“不随流”，则体现在对销售渠道的冷感上。当下的上海楼市，分销几乎成了项目的“标配”。大多数楼盘都依赖渠道带客，佣金从1%到3%甚至更高。有从业者感叹：“现在市面上80%的楼盘都开了分销，带看、成交全靠渠道输血，没有分销，很多项目根本卖不动。”

但总有例外。比如怀山望，这个地处浦东惠南的项目，把“酒香不怕巷子深”诠释得淋漓尽致。没有分销渠道的狂轰滥炸，没有铺天盖地的促销广告，却首开即触发积分：103套房源，吸引140组有效认筹，认筹率135.9%。

同样“不妥协”的还有联发。这家来自厦门的国企，在上海的两个单独操盘的项目，青浦联发时光新澍与曹路联发金海雲墅，至今未开分销。

其浦东金海雲墅首开即交出“去化超8成”的成绩单；青浦联发时光新澍自售楼处开放以来，凭借“华为旁”的区位属性、鸿蒙智能社区的产品内核，以及35%绿化率、60米超宽楼间距的社区规划，短短两周来访量突破2000组，成为区域市场的“流量黑马”。

这种“不靠渠道靠产品”的坚持，既是国企开发商资金实力的底气，也是对自身产品力的绝对自信。

写在最后：

年末楼市的这幅图景，本质上是一场关于“速度”与“深度”的博弈。

一边是大多数开发商在业绩压力下选择加速推盘、以价换量，用短期的现金流换取生存空间；另一边，则是少数企业坚持产品打磨、节奏自控，试图用更长的周期换取更高的价值兑现。

这两种策略很难简单评判对错。在行业调整期，回款安全是许多企业的生命线；但长远来看，能够穿越周期的，往往是那些愿意为产品付出时间、为口碑积累耐心的玩家。

毕竟，真正能穿越周期的，从来不是速度，而是深度。