上证报中国证券网讯（记者汪友若）中国REITs市场的国际化进程又迈出一步。

12月19日，华夏安博仓储REIT在深交所上市。华夏安博仓储REIT的上市，不仅为普通投资者提供了参与仓储物流项目投资的一个高效工具，也进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，有助于提升整体市场规模与活力。

该产品的发起人安博公司（Prologis）是全球物流仓储设施行业的领导者，专注于物流仓储设施的开发、收购与运营。“我们看好中国经济的韧性，因此进一步扩大在华投资规模，期待能够参与中国未来的长期投资和可持续发展。”安博中国董事长吴娟在接受上海证券报记者专访时这样表示。

对中国经济韧性充满信心

在吴娟看来，中国作为全球第二大经济体，其供应链市场及消费市场的重要性不言而喻，安博更是对中国经济韧性与未来增长潜力充满信心。

自2003年以来，安博已深耕中国市场逾20年。“物流地产是经济基础设施中重要的一环，关乎民生与产业运转。而中国是全球最重要的供应链市场之一，其消费市场也极具活力，对我们具有不可替代的战略意义。”吴娟说道。她表示，安博在中国布局的物流基础设施网络均位于主要消费城市，是服务消费、确保物流通畅的重要枢纽节点。

从资本市场端来看，经历数年发展，中国公募REITs市场政策和制度不断完善，逐步进入常态化发行阶段，为外资深度参与中国资本市场和基础设施建设搭建了优质通道。本次REIT发行，安博中国选择与华夏基金、中信证券联合推出。

“华夏基金和中信证券作为中国本土头部金融机构，一方面熟悉中国市场的规则、监管要求和投资者偏好，能保障基金在发行、交易、信息披露等环节进行合规高效地推进。另一方面，本土机构也拥有广泛的渠道资源和客户基础，能助力REIT更好地对接市场资金，提升市场认可度。”吴娟这样认为。

与此同时，除了是全球最大的物流地产公司，安博也是全球最大的REITs之一，已在全球多个国家成功发行REITs产品，具有丰富的全球REITs管理经验。“从物流地产的投资、运营管理，到全球客户的覆盖面，安博都有着非常强的竞争力。”吴娟表示。

据了解，作为安博在中国公募REITs市场的首秀，华夏安博仓储REIT备受重视。安博中国于2024年11月11日设立全资子公司深圳前海安博基础设施投资有限公司，作为该REIT的运营管理机构。核心管理团队均来自安博中国，运营团队也均来自管理一线。

底层资产的质量至关重要

公告显示，基金发售阶段，华夏安博仓储REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为5.83%和0.68%，基金比例配售前，发行累计认购金额达810.43亿元。

“投资人对我们的认可度还是比较高的，我认为这主要来自四方面的核心竞争力。”吴娟表示。首先安博管理经验丰富，品牌信誉显著。其次是较高的主体信用评级。“安博的穆迪与标准普尔全球评级分别为A2与A，在同业排名中处于领先水平，公司整体资产负债表非常稳健，财务实力得到认可。”

第三是底层资产的质量较佳。由于REITs投资者普遍追求长期稳定的现金流回报，底层资产的质量至关重要。华夏安博仓储REIT的首发底层资产来自安博中国位于粤港澳大湾区的三个标杆项目：安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心。华夏安博仓储REIT也是目前已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的产品。

对此，吴娟解释称：“粤港澳大湾区的经济活力大家有目共睹，当地仓储物流需求旺盛，我们的三个底层资产项目能够快速辐射广州、东莞、佛山、中山等城市的庞大消费群落以及成熟发达的零售商业网络，这是我们的核心优质资产。”“当然粤港澳大湾区只是一个开始，我们在中国其他区域也有布局。对安博而言，在中国的持续投资是我们战略的重要组成部分。”

最后则是稳定的运营管理能力。吴娟介绍：“安博的物流仓储设施网络覆盖四大洲20个国家，拥有超过6500个客户，资产管理总面积达到1.21亿平方米。安博注重每一个细节，将数据精细化分析应用到日常运营管理中。”她举例道，物流园区的很多设计细节都会影响到后期运营的效率，例如地坪荷载、坡道宽度、周转场地宽度以及出入口和场地的流线设计等，安博在各个细节都体现了行业领先的能力。

成为深耕中国市场的耐心资本

“未来我们希望能够在中国继续扩展业务，这是我们对中国市场的长期承诺。”吴娟在采访中反复提及。在她看来，安博是中国制造、电商企业与国际市场之间的桥梁：依托全球网络优势，一方面安博能够吸引海外客户进入中国市场；另一方面，凭借对本土和海外市场的深刻理解，安博可以助力中国企业出海，形成双向赋能。

目前安博已布局中国24个城市，44个项目（含在建），园区总面积共计约530万平方米。据吴娟介绍，安博中国仍在通过收购和改造存量项目进行规模扩张，重点布局华北、华东、华南等核心消费区域。

“更重要的是，我们构建的是一个覆盖全产业周期的综合性平台，从土地购置、开发建设、标准制定到项目经营，安博都贯穿始终。”吴娟说道，“这也体现了安博长期持有资产的理念。我们注重通过持续持有资产，通过优秀的管理能力，帮助客户提升运营效率，从而获取长期、稳定的现金流回报。这是我们商业模式的核心。”

因此，安博持续看好中国市场，并将继续投资，作为耐心资本积极参与在中国长期发展的机会。在本次REIT上市前，安博已经有所行动。2025年3月，安博（北京）私募基金管理有限公司在北京正式成立，公司为外商独资企业，注册资本为1亿元，由安博全资发起设立。

“我们致力于在中国打造一个完整的资本全周期平台，将安博在全球REITs领域和资本市场积累的管理经验同样引入到中国市场。这不仅有助于提升我们的资本运作效率，也为境内外投资者创造了深度参与中国物流基础设施行业发展的机会，为投资人带来可持续的长期价值。”吴娟解释道。