从开发角度理解加快构建房地产发展新模式 当前各层级会议上均提出要加快构建房地产发展新模式，直接表明原来那套高周转模式有问题，原来那套卷进度、拼周期、多项目联动滚动开发，提倡鼓励“345、456”开发节点考核，让购房者盲目买了一批低质量的房子，让房企因资金链断裂产生了一批交不了房的烂尾楼，让金融机构放出去的贷款逾期产生了不良贷款，让政府因很多房企资金链断裂而花大量经历保交楼稳民生，形成了四方多输的局面。 新模式是为适应新趋势、新要求、新期盼的需要，主要是房地产市场进行存量时代的新趋势，满足人民日益增长的美好生活需求，应对老百姓对好房子的期盼和期待。 其实关键环节还是从房地产开发全流程，包括开发、融资、销售等基本制度着手进行补漏和完善，相关政策框架已明确从制度层面进行系统性改革，旨在防范风险、保障交付、优化供给。 一是在房地产开发环节，核心是做实项目公司制。项目公司作为独立法人依法运营，企业总部只是项目股东的角色，仅履行投资人责任。在项目交付前，严格禁止投资人违规抽挪项目资金、抽逃出资或提前分红，以强化风险隔离，对项目进行封闭式经营和管理。‌ 二是融资制度方面，推行主办银行制。房地产开发是一个资金密集性行业，为每个开发项目指定一家银行或银团作为主办银行，项目全周期资金（开发、建设、销售）均存入该银行，主办银行需保障项目合理融资需求，并建立利益共享、风险共担机制。‌ 三是销售制度改革聚焦现房销售。全面推行现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险；对于暂未全面实施现房销售的地区，需规范预售资金监管，切实维护购房人权益，让购房者能顺利拿到房子，稳定民生和社会。 但是，房地产企业生存的核心还是盈利，通过精细化的经营管理，通过自有资金+对外融资，去买地、造房、销售等环节，实现自己的销净率、IRR等经营指标。这里会面临有几大难点。 一是存量房地产时代，新房规模会收窄，土地是关键。从2022年起，越来越多的城市出现了二手房成交规模超过一手房成交规模，未来更是一种趋势或者全覆盖。城市分化是一种趋势，新房项目要求政府在供地、出地上要平衡好政府土地出让金财政和开发商土地成本关系，主要是楼面价；平衡好政府出让地块与市场对地块需求的关系，供地的优质情况。 二是现房销售，拉长投资回收周期，融资成本大大增加。一个正常的开发项目从拿地到交付大概需要28-36个月，前融资金及开发贷资金的成本直接转嫁到房价上去，推高房价。还有就是三年前规划设计的产品，要到三年后来面对市场上的客户，在产品更新快速的时代，这里面会存在一个产品迭代的风险。 三是银行与房企利益共享、风险共担的矛盾。银行是一个债权投资行为，主要考虑的是能否资金风险，强调IRR指标和安全保障倍数。而房企是一个股权投资行为，主要考虑的是项目销净率。股权和债权的投资，在房价上涨的周期内，两者核心诉求都能满足，会相安无事。但是在房价止跌或者长期横盘的周期内，很难满足两方诉求，找到平衡点会有难度。‌官方：加快构建房地产发展新模式 房地产发展新模式 房地产发展分享 房地产发展策略 房地产新举措 房产新逻辑 地产发展新趋势 房地产新规 房地产思维转变 地产新逻辑