观点指数(GDIRI)近日，浙江省绍兴市越城区胜利东路360、386号的绍兴世茂广场拍卖成功。
据悉，该拍品所有人为绍兴世茂投资发展有限公司，拍卖标的总建筑面积约18.39万平方米，房屋用途及土地性质为商业。
这并非首次拍卖，此前1月及3月项目曾进行过两次司法拍卖，彼时评估价约10.45亿元，首拍及二拍起拍价分别为7.31亿元、5.85亿元，但均因无人出价而流拍。
而本次即第三次拍卖，起拍价为4.4亿元，共有5人报名，经过57轮竞价，项目最终被绍兴众合成企业管理有限公司以近5.8亿元的价格竞得，较最初评估价缩水约4.6亿元。
三拍折价成交逻辑
资料显示，绍兴世茂广场于2009年开业，是世茂在绍兴商业版图的起点，也是当地首家真正意义上的大型现代化商业综合体。
开业之初，项目以“城市生活新中心”为定位，汇聚了500多个知名品牌和23个主力商家，法国欧尚、万达影城、无印良品等品牌均纷纷入驻，涵盖时尚、餐饮、娱乐等多个领域。
然而，随着绍兴本地商业竞争开始白热化，加之世茂集团债务问题爆发，项目发展受挫，并于今年1月被摆上法拍交易平台。
从拍卖情况看，项目成交之路颇为波折。一拍二拍均因无人出价流拍，直到三拍的价格调整到远低于历史评估价时，才得以成交。
聚焦资产交易本身，投资方选择收购法拍资产时，核心考虑因素在于资产本身的价值、价格门槛和交易风险。
从这些层面来看，绍兴世茂广场的劣势并不少。首先，拍卖前项目经营已面临压力，业态老化、主力店撤场等问题凸显，主力店百盛百货于2025年6月撤场，海底捞也在同年9月关闭。
其次，项目土地使用权期限至2046年5月11日，剩余年限约20年，仅达到大部分投资方对于交易资产的基础门槛。此外，虽然项目周边有地铁站点，但地铁建设周期长，商业体的交通红利，短期内无法兑现。
不过，项目作为老牌商业体仍具备一定的优势。区位条件上，其位于绍兴越城区胜利东路核心地段，拥有18.39万平方米的较大规模体量。消费基础上，周边的大型居住区能提供稳定的客流，未来项目有望享受到绍兴地铁4号线的长期交通利好。
随着拍卖价大幅下调，项目对部分买家而言吸引力有所增强，最终被本土企业成功收购。
观点指数认为，这一成交结果，本质体现了市场对商业资产的价值重估。买家不再为项目过往的品牌光环或账面价值买单，而是基于资产现有核心条件进行独立判断，当资产价格足够“便宜”、能够覆盖未来风险与改造成本时，才有望成交。
此外，值得注意的是，此次买家为绍兴本土民企。这一现象并非个例，相较一线城市由金融资本主导的交易模式，在非一线城市的商业地产大宗交易中，民企正呈加速崛起趋势，成为商业资产的主力买方。
本土民企敢于在价格低点出手收购，或与他们更加熟悉当地区域商业环境有关。
作为交易频次较高的买家群体，民企偏好中小体量标的，业态选择较为多元。从交易标的来看，2-4亿元总价的物业最受其青睐，除传统办公业态外，还会关注酒店、零售、公寓等业态。
资产处置路径与挑战
绍兴世茂广场的易主，是世茂集团近年来为应对债务压力，大规模处置资产的一个缩影。面对清盘呈请、销售腰斩与巨额亏损，世茂采取了“展期+削债+资产处置”的组合策略，而出售资产所获的现金正是履行债务重组承诺的关键来源。
从处置标的看，世茂已陆续将香港、北京、上海、广州等多地项目摆上货架，涵盖酒店、写字楼、综合体等多种业态。如上海外滩茂悦酒店、深圳坪山第一高楼、泉州台商宝龙广场、南京鼓楼世茂52+、雨花世茂52+等。
资产处置方式上，世茂目前采取的主要有三种方式，即市场化法拍、政府收储和协议转让。其中，协议转让方式频次较高，世茂此前出售的上海外滩茂悦大酒店、广州亚运城股权、北京分钟寺地块权益、北京通州商业项目等资产，均是通过买卖双方直接谈判的协议转让方式完成。
不过，从世茂已处置的资产情况来看，城市能级与资产业态的差异，导致了处置结果的显著分化。
一线城市核心资产仍具流动性，虽然通常需折价，但能较快地达成交易。今年11月4日，北京世茂大厦在京东资产交易平台以22.54亿元拍卖成交，买家为扬子江药业旗下的北京扬子江置业。此次成交价为32.2亿元评估价的七折，成交楼面价3.2万元/平方米。
作为一线城市的优质写字楼，北京世茂大厦是世茂集团在北京CBD的首个作品，也曾是世茂“最赚钱”的商办资产。其营收在2019年最高达1.72亿元，在2024年的营收也达到1.32亿元，具备资产流动性好、保值性强等特点，较易吸引战略买家，以较好的价格成交。
其非一线城市商业项目则普遍面临流拍或深度折价。绍兴世茂广场虽最终成交，但也经历了两次流拍与大幅折价，凸显非一线城市商业资产的处置难度。
当下，世茂仍有不少项目处于流拍状态，如南昌世茂广场已三次流拍。该项目自身运营状况不佳，且周边有万象城等新商业体与之激烈竞争，商场闭店率超80%，日常客流量极少。
在商业地产整体估值的理性阶段，该项目价格也不具备优势，首拍价约8亿元，三拍起拍价为6.4亿元。较高的资金门槛、后续潜在的大额运营改造成本等，都让投资者望而却步。
此外，商业资产类别也是重要因素。交易阶段，写字楼多为单一业态，产权清晰，评估标准成熟，按建筑面积、区位均价就能大致确定估值，交易流程相对简单；而商场涉及商铺分割、入驻商户合约、运营团队交接等诸多复杂问题，且受消费市场波动影响大，估值难度高，容易拉长交易周期。
后续运营上，商场成功运营的难度较高，盈利高度依赖精细化的商业管理能力；写字楼的运营则相对标准化，核心在于做好物业管理。
对于世茂而言，加快资产处置，甚至接受大幅折价，是应对当前流动性危机的现实选择。此举能快速回笼资金，缓解短期偿债压力，为债务重组赢得时间。2025年上半年，世茂集团净亏损达89.34亿元，在债务压力下，其资产处置之路仍要继续。
但从长期来看，这种“以价换量”的策略本质上是在消耗企业存量价值，大幅折价直接导致财务报表出现大额亏损，侵蚀净资产。以泉州台商宝龙广场为例，该项目账面价值12.66亿元，转让价仅2.85亿元，直接导致了世茂净利润减少9.81亿元，归母净利润减少1.70亿元。
未来，随着商业地产市场的持续调整，世茂的资产处置将更考验其对资产价值的判断与定价能力。如何在快速变现与减少价值损耗之间找到平衡，成为世茂及同类企业面临的核心问题。