北京，男子通过法拍在东二环核心地段买了一套100多平的房子，可拍下后发现房子以250元一年的价格，租给了案外人20年，案外人以买卖不破租赁为由拒绝腾房。难道花大价钱买的房只能为他人做嫁衣？ 据法治进行时报道，张三（化名）通过法拍形式买了东二环核心地段的一套房子，可钱花了，房子却被人占用了，占用房子的人为案外人辛某。 辛某称，这套房子早在法拍前就被他租下来了，法律规定，买卖不破租赁，虽然房子被拍卖了，但是自己有合法的租赁合同，自己才是房子的实际使用人。 房子被法拍后，辛某拿着租赁合同，多次提起异议和异议之诉。 同样地段，同样面积的房子，按照市场价一个月租金最少也得一万多，可辛某的租赁合同中，这套100多平的房子，每年租金只需要250元，而且一签就是20年，这种价格显然是极不合常理的。 因此，辛某的多个诉讼均未得到支持。 张三法拍手续办完后，因辛某一直占据房屋不走，张三申请了强制腾房。 强执当天，执行法官敲开涉案房屋的大门，一名自称是辛某员工的男子打开了门，可他态度非常强硬，就是不配合腾房，甚至还当场报了警。 可执行人员并没有惯着他，而是直接派公证人员进屋拍照取证，并安排人进去搬东西，男子见不配合也没用，最终无奈答应配合腾房。 就这样，这套法拍房终于被强制腾退，房子顺利交到买受人张三手里。 那么，本案从法律角度应该如何认定？为什么辛某手里有租赁合同仍然被腾退？ 一、辛某的合同是否有法律效力？ 《民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。 《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 辛某持有租赁合同，若该合同具备合同的基本要素，即双方当事人信息、租赁标的、租赁期限、租金等条款，从形式上满足合同成立的要求，合同在成立层面似乎没有问题。 但值得注意的是，同样地段、同样面积的房子，按照市场价一个月租金最少一万多，而辛某的租赁合同中，100多平的房子每年租金仅250元，且一签就是20年，这种价格极不合常理。 这说明双方的真实意思并非是基于正常的租赁交易，很可能是原房屋所有人为了阻碍房屋拍卖后的交付，与辛某恶意串通签订该租赁合同，以达到继续占用房屋的目的。 《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 二、辛某以买卖不破租赁为由，拒不腾退房屋，是否有法律依据？ 《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 但如前文所述，辛某的租赁合同可能因存在恶意串通等情形而无效。 无效的合同自始没有法律约束力，既然合同无效，那么就不存在基于该合同适用“买卖不破租赁”规则的基础。 另外，买卖不破租赁规则的适用通常要求承租人实际占有租赁物。 若辛某虽然持有租赁合同，但并未实际占有该房屋，或者其所谓的占有是基于与原房屋所有人的恶意安排，并非基于正常的租赁使用，那么也不符合买卖不破租赁规则的适用条件。 因此，辛某的租赁合同看似合法，但由于存在上述效力瑕疵。以及不符合买卖不破租赁规则的适用条件，所以最终未能产生其预期的效果。
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