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昌平南邵新盘龙湖恩祥·凌云颂7月31日拿地，9月份公布案名和总平图，11月1日就取得了预售许可证。

核心暴击：

·       取证1个月，网签挂零

·       536套房源仅个位数“预订”

·       均价5.3万-5.6万，高出周边二手房20%

数据打脸：速度≠效率

表面光鲜：

·       7月拿地，11月取证，开发神速

·       23栋楼齐开，536套房源充足

实际惨淡：

·       0网签，市场用脚投票

·       周边二手房均价仅4.5万/㎡

·       价格倒挂20%，客户根本不买单

项目占地2.87公顷，总建面9.27万㎡，其中地上计容面积5.74万㎡。

规划24栋住宅楼，包括2栋小高层、6栋矮板和11栋洋房，共580户。

户型建面78/96/112/139㎡，层高3米。

项目主打“同面积多一房”的空间设计，通过内嵌阳台、飘窗/转角飘窗等赠送面积，实现超90%的高得房率。

从楼座分布图可以看到，首开的4栋楼位于小区西排。

为建面78㎡/96㎡三居户型，属于上车级产品。

按理说这类低总价小户型最能跑流量，但凌云颂看房人不少，实际转化却并不理想。

11月的最后一天，凌云颂营销经理付小健在朋友圈转发了一张年终冲刺海报，上面写道，“拼到极致，结果自有答案”。

作为营销一把手，付小健不仅有龙湖代建的KPI，更要对项目背后的股东负责。

凌云颂所在地块以13.69亿元底价成交，由河北民企太行钢铁集团旗下的北京新恩祥摘得。

龙湖龙智造为项目提供建造管理服务。

按照甲方的想法，“希望打造一个能够穿越周期的产品”，龙湖代建团队将凌云颂做成了昌平主城首个新规双会所住宅。

会所配置3300㎡，平均每一户业主都拥有5.7㎡左右的会所面积。

同时，通过南北双阳台及飘窗等扩容，让项目成为区域内赠送率最高的产品。

四个面积段：78/96m²三居，112/139m²四居。

· 78㎡紧凑三居

南向阳台进深1.5米 飘窗，北向设备平台进深1米，不可封闭。

U型厨房，独立餐厅空间。

收纳空间是亮点，独立家政间 超大玄关储物柜。

· 主力：96㎡三居双卫

南北通透，空间布局灵活性较高，适合成长型初改家庭。

南向三面宽，客厅 主卧双跨阳台，进深1米；次卧为飘窗；

北向卧室和公卫外侧各有一处设备平台。

· 112㎡全边户四居

南向客厅3.9米面宽，内嵌阳台进深1.5米；

南边两个卧室都送飘窗，其中主卧为超大转角飘窗；

北向两个卧室赠送设备平台，1米深、5.7米宽。

· 顶配139㎡四居

改善天花板户型，拥有豪宅尺度宽厅，度假式主卧等加分元素。

这个户型和112m²户型的客厅、卧室、厨卫格局都差不多。

同样是南阳三面宽，客厅 1.5米进深阳台，主卧270度转角飘窗。

主要区别是112户型开门正对餐桌，139户型则升级成独立入户玄关；

此外，主卫牺牲一部分淋浴间面积，做了双台盆。

整体户型更为方正，面宽更豪横，5.3米宽厅，赠送的阳台尺度也更大。

项目位于昌平南邵镇，地处北六环外，距离地铁昌平线北邵洼站500米左右，步行可达。

相比朱辛庄、沙河高教园等板块，南邵板块关注度稍弱，但也是昌平重点发力建设的板块之一，板块配套也在逐步到位。

南邵板块目前有两个新盘在售：建发观堂府、首开梧桐山语。

两个项目直线距离1公里，周边配套基本一致，中间隔一条昌崔路，建发观堂府更靠近地铁站，这也是项目去化快的主要原因之一。

①建发观堂府，在凌云颂往西600米左右。

总建面18万方的大规模社区，共1842套房源，销售指导价5.5万元/㎡。

一期2023年底取证，二期2024年8月1日取证。

目前累计网签1350套，去化超七成，成交均价4.62万元/㎡，约为指导价84折。

②首开梧桐山语，在凌云颂东北方向。

共1199套房源，2023年7月28日拿证，销售指导价5.3万元/㎡。

目前网签708套，全盘去化率59%，成交均价约4.1万元/㎡，约为指导价的77折。

随着龙湖“好房子”的入市，梧桐山语和观堂府剩余1000多套房源的成交，或将更加艰难。

2025的昌平楼市，是京北码农挑花眼的一年。

朱辛庄的中海未来之境、北四村的越秀国誉星城相继入市，还有去年拿地的城建国誉燕园二期、越秀星耀未来、北京国贤府二期。

与此同时，2024年以及更早之前开盘的项目，去化压力更大了，没有产品优势，降价几乎是板上钉钉的事。