最近翻看9月中旬公布的70城房价数据，心里有点沉。

8月份新建商品住宅价格同比又降了3.0%，环比小跌0.1%。算下来，同比下行已经走到第38个月。身边有朋友问我，这个底到底在哪儿。

我也没法给出准话。国际清算银行的最新住宅价格指数也不太好看。今年二季度，中国住宅价格同比下降5.9%，比一季度跌得更深一点。

1991年前后，东京银座的地价涨上了天，坊间流传皇居那块地能换下整个加州。泡沫一破，日本就进入了＂失去的二十年＂。

房价一路阴跌到2005年前后才算见底，有些地方甚至拖到2012年才稳住脚。这段苦日子，日本人用了一代人去扛。

把两边的病历摊开对照，相似点确实让人后背发凉。人口端，我们的出生率一年比一年低，总人口已经连续几年负增长。

杠杆端，居民债务占GDP比重爬到60%以上，老百姓钱包里能挤出来的购房款越来越少。信心端，年轻人对结婚、买房都没了热情。

这几根弦，当年日本都踩过。但只看相似就下定论，又太草率。日本当年吃亏，很大一块是栽在土地私有制上。

地价一旦疯起来，政府连刹车踏板都踩不到。我们这边不一样，城市建设用地的闸门握在政府手里。想收就收，想放就放。

2025年以来，不少三四线城市已经暂停了新增宅地出让，就是想从源头上给库存松松绑。另一张牌是保障房。

＂十四五＂收官到＂十五五＂开局这段时间，各地都在加码配售型保障房和保租房的供应。深圳、上海、广州这些核心城市，保障房定价明显比同片区商品房低一截。

这样做的好处是把刚需人群分流出去一部分，让商品房回归改善属性，避免整个盘子一下子砸到地上。头顶那把叫房产税的剑，主管部门一直握得很稳。

上海、重庆试点跑了十几年，全国推广的节奏反反复复在推敲。

把镜头拉回今年的日本，一个值得玩味的对照出现了。2026年7月1日，日本国税厅公布的最新路线价，全国平均同比上涨2.9%，连续第五年上行。

东京都更猛，涨了9.4%。银座五丁目的最高点，一平米报到5336万日元，又刷了新高。看着风光，可同期还有8个县的地价在跌。

和歌山、德岛的空置率超过21%，相当于五间房里有一间没人住。这种东京越涨越疯、地方越跌越深的极致分化，才是真正值得我们提防的日本现实。

它告诉我们，大国楼市不会有整齐划一的走向。鹤岗那种几万块一套的新闻，未来几年可能还会在东北、西北、长江中游一些产业空心化的地方冒出来。

回头看我们自己的头部城市，8月份数据里上海新房价格同比逆势涨了3.0%，北京、深圳的跌幅也在明显收窄。背后的逻辑说复杂也不复杂。

产业、就业、医疗、教育这些硬资源，还在往这几座城市集中。人往机会走，钱往人身上流，房价跟着钱动，这条链条没断，核心城市的底就塌不下去。

那中国会不会完整复刻日本的路？我的判断是，有一部分像，也有一部分不像。像的是时间，这一轮调整的尾声不会太快到来。

参考2008年之后的美国，用了五六年时间才回到起点。日本更久，十几年才见底。

我们如果从2021年高点算起，乐观看还要两三年磨底，谨慎看，底部盘整七八年都算正常节奏。不像的是深度。

我们手里的政策工具箱比当年日本要厚实得多。中央也多次强调，稳楼市、稳预期是2026年经济工作的重头戏。

10月以来，住建部、人民银行层面陆续释放的信号——降低存量房贷利率、优化限购、推进城中村改造和保障房＂以购代建＂——都是在给市场托底，而不是放任。跟每位读者说句掏心窝的话。

别再用上一个时代的脑子，去琢磨下一个时代的事。房子回归住的属性，这是明牌。想靠买房一夜翻身的那条路，基本封死了。

但在一线和强二线的核心地段，房子依然算得上普通家庭最稳的大件资产之一。读懂日本这面镜子，也盘清自己手里的牌，才是穿越这轮周期最该做的功课。