2025年12月23日，商品房预售制，退出历史舞台。

“要推进现房销售，实现所见即所得。”

翻译成人话就是，以后买新房，像买其他商品一样，看得见、摸得着、挑好了再给钱。

这次不是随便喊喊口号，是来真的。

先是1月，昆明率先响应，明确提出要有序推进现房销售试点 。

紧接着，长沙在政府工作报告中，将有力有序推进现房销售和去库存并列提及，信号已经极其明显 。

到了3月，湖南省级层面再次强调，要优化现房销售试点 。山东烟台更是直接规定，配售型保障房项目必须现房销售 。

真正的王炸在5月出现。河南信阳发布新规要求：今后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

7月，湖北荆门跟进，规定新出让土地原则上实行现房销售 。

……

从试点到住建部会议定调，从个别项目到新增土地一刀切，政策力度在以肉眼可见的速度加码。

全国超过30个省市，都在2025年加入了现房销售制的变革。

架势已经全面拉开了。

流行了快30年的“卖楼花”模式（即预售制），真要进历史书了。

为啥偏偏是现在动手？

01

第一，不得不改，实在兜不住了。

预售制这东西，以前是功臣。那会缺房子啊，供给跟不上需求。

预售制通过金融杠杆，能让开发商迅速融资，房子哗哗盖，城镇化蹭蹭跑。

说白了，就是用全社会的钱和信用，给房地产行业加杠杆。

但杠杆这东西，带来的负面影响咱们都见证过。

房价一直涨的时候，你好我好大家好，房子能交就行，有点小毛病也忍了。

可一旦行情扭头向下，第一个崩断的就是这根脆弱的杠杆。

烂尾楼就是典型的时代之伤。

现在提现房销售，第一条理由就是从根本上防范烂尾风险。

第二，是市场自己用脚投票，把期房给投出去了。

过去买期房，是因为没得选。

房子在高歌猛进的时代，涨得太凶了。

售楼处人山人海，能抢到个号就不错了，没人在意你是期房还是现房。

那个年代是卖方市场，开发商才是大爷。

现在呢？现房销售的比例从两三年前的不到15%，涨到了现在超过35%。

什么意思？市面上已经堆了那么多盖好了、晾在那儿的现房，卖不完。

当市场上有大量现房可供挑选时，期房的吸引力在巨大的交付风险面前，不值一提。

第三，全都搞现房销售，开发商没钱盖楼，新房子会更少吗？

看问题看本质。

现在楼市最大的问题是什么？

是各地的库存太高，房子多得卖不掉。

如果还允许疯狂预售，就等于允许开发商继续用一张图纸、一个售楼处、两个样板间，向市场预售未来几年的新库存。

火上浇油，旧的库存永远消化不完，新的供给反而是新增风险。

现在把预售这个口子扎紧，就是在逼房地产行业去产能、去库存。

你再也不用担心开发商资金链断裂，房子盖到一半变成城市的伤疤，自己背着房贷无家可归。

烂尾的风险，从根本上被杜绝了 。

而房子的采光、通风、用料、小区绿化、楼间距，不再是沙盘上的艺术品和销售的吹牛打花，而是你可以亲手触摸、亲眼验证的实体。

消费者不用再为长达两三年的建设周期买单，承担所有的不确定性。

02

对于开发商而言变成了残酷的存量游戏。

预售制是什么？本质上是一种金融工具。

它让开发商可以用极低的自有资金，通过预售回款，滚动开发，实现规模的野蛮扩张。

这个最大的杠杆被抽走了，后果是什么？

以前拿地几个月就能开盘回款，现在必须等到项目竣工验收。

整个资金沉淀周期被拉长了整整2-3年 。这对房企的现金流管理是极大考验。

资金实力雄厚、产品力过硬的国企、央企和头部民企，或许还能扛过去。

但那些负债高企、管理粗放、产品同质化的中小房企，将面临灭顶之灾 。可以预见，未来几年，地产行业的并购、破产将成为常态。

03

对买房人来说：

终于不用“赌”了。

买房，将真正变成纯粹的商品挑选。

优缺点会一目了然，考验选房子眼光的时候真的到了。

对开发商来说：

地狱模式开启。过去那种空手套白狼、快进快出的金融游戏彻底结束。

以后拼的是实打实的资金耐力、成本控制和产品力。

混子，没得混了。

对行业来说：

房子，终于要回归居住这个最朴素、也最重要的属性。

今年一直在喊的“好房子”，要彻底打开天窗说亮话了。

挺好，期待更多的新房四代宅，面世。

我想看看没了高周转和预售制，房子的产品力天花板，能不能真的带来惊喜。