01 时代闭环：从效率红利到周期偿还

前几天我在「荣杏说房」的闭门会上问了大家一个问题：

如果人生能重来，回到2016年，你会做什么？

现场陷入了很长一段时间的沉默。

这沉默的背后，是2025年深圳楼市给所有人上的最生动的一课。

这一年，注定会被历史标记为周期兑现年。

当逆全球化、AI 革命、人口坍塌这几条跨世纪的洋流在深圳这个风向标城市交汇，我们目睹的不仅是房价回调，更是一次关于财富逻辑的暴力拆解。

你要明白，深圳这一年的每一组成交、每一份网签，其实都在为过去二十年的疯狂还债。

从2005年的7000元/㎡涨到2021年的高点，我们亲历了人类历史上效率最高、投资回报最稳的城市化奇迹。

但现在，我们必须面对一个冰冷的现实：

2025年，深圳房价的锚点已经正式从涨幅期望回归到了居住确定性。

这不是文字游戏，而是资产评估逻辑的根本位移。

曾经被吹上天的规划利好和打新溢价，在2025年彻底失效，市场不再为未来买单，只为当下的确定性付费。

你以为2025年的深圳楼市，只是房价跌了？

不，这是整个城市、产业和民生需求在超级大周期里的一次生存进化。

先聊聊大家最关心的房价。

根据「荣杏深房」小工具记录的深圳楼市全量数据，2025年深圳二手房价格呈现出一种极具压抑感的阴跌曲线。

年初在929新政的余温下，二三月份曾出现过量价企稳的幻象，但这种由政策强行拉升的脉冲，在4月之后便迅速消散，开启了贯穿全年的下行通道。

全年深圳二手房价整体跌幅约11.13%，算下来平均每月下跌0.98%。

对于那些总价在300-500万左右的刚需群体，这种跌幅是极具破坏性的。

它意味着你辛苦攒下的首付，在一年内缩水了一成。

考虑到目前深圳首套房商贷首付比例已降至15%，这意味着今年年初入场的买家，其资产净值在年底时已经处于极度危险的边缘。

更扎心的是：如果我们以2025年12月二手房均价5.2万/㎡为基准，深圳的整体房价已经实质性回落到了2016年1月的水平。

十年的资产涨幅，在这一轮周期波动中，完成了一次镜像回归。

如果你是在2016年之后买入的房子，且没有稀缺属性护身，那么你的这笔投资，目前财务收益已经归零。

这就是市场的诚实。

它用这种残酷的方式告诉你，任何脱离了经济基本面和实际收入预期的资产泡沫，最终都会在周期面前完成价值回归，甚至过度踩踏。

今年的深圳楼市，出现了一个看起来很繁荣的数据：截止到12月中旬，2025年房产交易量约为11.6万套，全年有望突破12万套。

很多人拿着这个数据大肆鼓吹回暖，但我必须告诉你，这12万套的背后，是一场极其悲壮的大出清。

在成交结构中，二手房成交量（5.34万套）远超新房（3.63万套）。

为什么二手房比新房卖得好？

因为二手房业主割肉割得比开发商更决绝。

在存量出清的周期里，所有的热销都是业主用血量堆出来的。

深圳楼市有条荣枯线，也就是月均二手房成交量要达到5000套，我们常用它来衡量真实的楼市温度。

如果小于5000套，意味着深圳房价很难稳住。

2025年的成交量虽然创了5年新高，但这种成交是靠以价换量强行催生出来的。

在这种环境下，成交量不再是上涨的信号，而是流动性枯竭前的强制对价。

大家在这一年表现出的买房热情，其实是存量买家趁着政策窗口期，拼命地进行资产置换（或者干脆叫tao sheng）。这叫资产腾挪，而非财富增量。

如果不持续三个月达到6000套以上的月均成交，深圳房价的底部就不可能真正夯实。

为了看清楚谁在撤退，我深度解剖了深圳今年的二手房销冠榜单。

排在榜首的，是罗湖布心的「悦峰华府」。

这个盘和旁边的「观山盛苑」，常年霸榜。

为什么？

因为它们都是罗湖二线插花地棚改出来的项目。

这里的业主大多是当初拆迁赔了多套房的人，他们在当下的下行周期里，表现出了极其整齐划一的行为逻辑：变现、止损、离场。

曾经5-6万的单价，在今年被这群追求现金流的业主疯狂砸盘，硬生生砸到了4万上下。

他们根本不在乎所谓的市场参考价，只要能卖掉，比邻居再低5%也愿意。

这种砸盘式撤退，直接把周边的房价体系打得粉碎，在宝安沙井也一样。

「珑湾上城花园」，2021年入市的网红项目，当年均价5.3万，今年成交价已经滑落到了3.4万。

沙井以前是深圳投资客的狂欢地，现在成了资产的绞肉机。

很多78㎡做三房的设计，原本是为了降低门槛吸引刚需，结果却成了投资客手里流动性最差的累赘。

这些销冠小区背后，其实是一场规模宏大的资产清算。

凡是投资客集中、杠杆率过高的盘，在这个周期里都没有尊严。

但在这一片砸盘声中，我发现有几个地方成了深圳楼市最后的护城河。

福田的「梅林一村」、「益田村」、「园岭新村」。

这三个小区是福田成交榜的常客，它们有个共同的标签——公务员社区。

「梅林一村」声量最高，「益田村」面积最大，「园岭新村」楼龄最早。

这种老社区，在很多人眼里可能不够洋气。

但你仔细研究它们的价格就会发现，它们的均价居然死死稳在5.5万左右。

为什么它们能抗跌？

第一，人员结构极其稳定，基本都是自住，没有那种急着跑路的投资客；

第二，周边配套（学位、医疗、生活）已经熟透了，根本不需要规划来画饼；

第三，这些老房子的使用率极高。

现在的购房者变精明了。

如果你去看那些新入市的项目，被各种公摊和避难层扣得只剩70%多的得房率。

别扯新规那些所谓的90%、100%得房率，实地去看过房子就知道，算地毯面积大概也就70%多。深圳的好房子，就是让人睡飘窗吗？

你再回头看看「梅林一村」这种户型方正、实实在在的老房子，你会突然意识到它们的眉清目秀。

在这里，你买的不是涨幅，而是对城市核心资源的终极控制权。

这种确定性，是任何远郊的未来之城都给不了的。

2025年同时也是深圳的豪宅元年。

「深圳湾澐玺」开盘，高层户型单价冲到了30多万，单盘吸金130亿。

「GCC联泰超总湾」总价3330万-3.5亿，开盘当日去化近80%。

这看起来像是一场豪宅盛宴，但你深入分析之后会发现，这其实是一场惨烈的存量绞杀。

接下来还有「中信信悦湾」、「招商后海玺家园」、「前海国际枢纽中心」等顶豪项目也将齐刷刷入市。

单单是188㎡起步的大平层，同期供应量可能就超过1000套。

这种密度的豪宅供应，在深圳楼市的历史上从未有过。

即便是深圳湾这种最顶级的地段，在如此庞大的增量压制下，二手豪宅的溢价空间也会被迅速抹平。

豪宅市场正从稀缺溢价转向产品力竞争。

如果你手里的豪宅还停留在旧时代的装修和设计水平，那么在这一波新房冲击下，你的资产流动性将面临巨大的考验。

今年深圳楼市最让人唏嘘的数据，是可售性保障房的滞销。

1-11月，平均去化率只有21%，相比2023年的82%，暴跌了61个百分点。

为什么？

因为保障房的价格锚点崩了。

当龙岗宝龙、光明公明的商品房在业主砸盘下，单价已经降到和保障房相差无几时，谁还会去买那种户型局促、配套缺乏、转让受限、申请严苛的残次资产？

保障房市场目前呈现出冰火两重天：大运等配套完善板块的保障房，因价格优势明显可以秒光；但龙华民治等价差缩窄区域、以及龙岗宝龙、光明公明等远郊板块的保障房，已经陷入了漫长的去化周期。

当前的深圳保障房库存量超4万套，至少需要两年才能消化。

这反映了一个残酷的共识：没有居住确定性的便宜，在当下的深圳，一文不值。

2025年的深圳楼市，政策出台频率并不低。

从土地增值税下调，到公积金额度提至最高 231万，再到10月份商业贷款首付降至15%、增值税征免年限5改2。

但政策的药效周期正在急剧缩短，市场越来越不买账。

1-4月的成交峰值是靠政策强行催化出来的。

4月之后，即便还有补充政策，市场热度依然直线降温。

12月虽然成交有所回升，但房价却跌到了全年最低点。

这说明，买房的逻辑已经从金融套利彻底转向了资产避险。

大家不再关心你能借我多少钱，而是关心：今年我买了，明年会不会跌更多？

既然这样，我为什么不等到明年？

这种对未来预期的极度不确定，是单纯降低购房成本无法解决的。

说白了，就是当下的楼市缺少赚钱效应。

很多粉丝问我，房价到底什么时候能见底？

我建议你们去读读周期天王周金涛的理论。

在周天王的框架里，我们现在正处于康波萧条期的出清末尾。

2025-2027年，是深圳楼市的筑底验证期。

我给2026年定了一个基调，叫确认底部。

注意，是确认底部，而非走出底部。

这三年，深圳楼市会处于一个L型的窄幅磨底期。

市场的核心任务不是上涨，而是完成价格、库存和信心的终极测试。

如果你指望房价像2008年或者2015年那样深V反弹，那你是完全不懂中国经济的底层转型逻辑。

在这种低迷之下，新的秩序正在萌芽。

比如今年土拍市场，民营房企开始审慎回归了。

比如限高政策落地，意味着未来的住宅供应量会悄然收缩，那种高容积率的鸽子笼以后会越来越少。

荣杏老师认为，真正的楼市结构性复苏，要等到2026年三季度。

为什么是结构性？

因为未来的复苏，绝对不会是雨露均沾。

只有那些跟着顶级产业走（比如AI集群）、配套硬核、居住品质极高的房子，才能率先反弹。

至于那些同质化严重、远离核心资源的普通住宅，它们只能在漫长的岁月里，眼睁睁地看着价格回归价值。

总结2025年，深圳楼市在痛苦中完成了一次伟大的逻辑置换。

它从一场关于胆量的投机游戏，变成了一场关于眼光和耐力的价值投资。

写了这么多，最后给各位几条2026年的操作建议：

第一，资产提纯，死守核心。

如果你手里还有那些远郊的、产品力平庸的房子，趁着现在成交量尚可，赶紧换成福田、南山核心地段的优质资产。

在缩量周期，流动性就是生命。

第二，关注空间实效价值。

不要被所谓的赠送面积和高得房率忽悠，去看层高、看梯户比、看真实的地毯面积。

未来的买家，只为真实的舒适度付溢价。

第三，警惕保障房带来的局部供应冲击。

如果你所在的片区有大量的保障房库存，你的二手房溢价空间会被严重压缩，这类片区的房子只能自住，不具备投资价值。

第四，认清周期的残酷性。

2026年是筑底年，不要急着抄底。

底是走出来的，不是猜出来的。

如果你是纯刚需，关注那些跌幅超过30%、而有硬核配套支撑的次新房，那里的性价比已经回归。

周期从未停歇，2026年将是勇气和智慧的验证之年。

当喧嚣褪去，浮华散尽，最终留存下来的，必将是深圳这座城市的核心底牌：它的创新活力、人口吸引力与不懈攀登的产业高度。

唯有看透周期的眼光，才能让资产向阳而行。

如果你买房预算有500万，你会买进沙井、光明、龙岗、坪山的新房，还是买「梅林一村」、「益田村」、「园岭新村」这样的老房子？

欢迎在评论区聊聊最真实的体感。