美联储已经开启降息周期，不少人觉得海外资金流动性放开，国内楼市的压力就能跟着松一口气。

可现实有点打脸，海外宽松的消息传了一轮又一轮，国内新房、二手房的成交数据，并没有出现大家预想里面的反弹。

高盛早前发布的一份市场研判再次被翻出来，他们直接给出结论，国内房价的真正底部，要等到2027年才会出现。

一边是全球央行放水，一边是楼市持续磨底，这两种反差，就是当下买房人绕不开的难题。

2024年9月，美联储启动本轮第一次降息，结束了维持两年多的高利率时代。

随后在2024年剩下的月份以及2025年，美联储又陆续落地多轮降息，联邦基金利率从峰值5.25%-5.5%，逐步往下调整。

消息刚出来的时候，地产圈不少分析师发文看好，认为美元回流放缓，人民币汇率压力减轻。

给国内货币政策留出更大空间，降准、降息、下调房贷利率都有操作余地。

从客观结果来看，美联储降息确实带来了一点利好。

汇率的波动幅度收窄，跨境资本外流的压力有所缓和，央行在调整国内利率工具的时候，顾虑会少一些。

国内后续也持续出台楼市支持政策，首付比例、房贷利率的下限不断下调。

多地放开限购、限贷，房企融资“三支箭”持续落地，保交楼资金持续拨付。

政策工具箱里面能用的工具，其实已经陆续拿出来了。

但是市场反馈，远没有前几轮刺激来得猛烈。

国家统计局每月公布的70城房价数据，新房价格指数低位震荡，二手房的下跌态势延续，很多二线、三四线城市，挂牌二手房数量持续走高。

这里就有一个很关键的区别，很多人忽略了。

过去房价上涨周期里，驱动房价的核心，不是外资，而是国内居民持续加杠杆买房。

现在最大的变化，是居民的购房意愿和负债偏好变了。

大家不再愿意背上二三十年的高额房贷，收入预期不稳的时候，优先选择存钱，而不是买房子。

外部流动性再好，很难直接扭转普通人的买房决策。

高盛在2025年年中对外发布这份楼市研判报告，报告提到，中国房地产市场的调整，属于长周期的供需重构。

报告测算，国内住房存量已经足够满足大部分城市的居住需求，人口结构变化、城镇化放缓两大底层因素，会持续压制房价。

报告里面给出的时间判断，市场要完成库存出清、房企风险缓释、居民预期修复这三步，整体出清窗口，大概率延续到2027年。

当然高盛也补充，不同城市分化会极其明显，一线和强二线核心地段，会提前企稳，多数三四线城市，调整周期更长。

很多人看到这个预测，第一反应就是要不要等到2027年再买房。

我自己看了这么多数据和政策变化，不劝大家观望或者上车。

高盛只是给出一个概率化的市场判断，不是板上钉钉的时间表。

机构的模型，是基于当前人口、库存、政策力度这些变量推演，一旦中间出现超预期的重磅政策，节奏完全有可能改变。

我们还要分清一件事，“市场底部”不等于房价大涨的起点。

哪怕2027年真的踩到底部，也不代表房价马上重回普涨时代，更大的概率是止跌、横盘，城市和板块之间拉开巨大差距。

闭着眼买房就能赚钱的阶段，早就彻底结束了。

美联储降息，本质上解决的是美元全球融资成本的问题。

它能缓解汇率压力，给央行宽松创造空间，属于间接利好，不是直接给楼市输血。

美元资金很少会大规模进入国内住宅市场，外资投资国内地产，大多集中在商业地产、产业园这类资产，普通居民住宅，本身就不是外资的主攻方向。

国内楼市现在卡住的核心矛盾，是供需和信心。

城镇住房存量充足，每年新增的购房刚需在持续萎缩，二手房源源不断挂牌入市，供给端一直偏多。

买房人心里没有底，担心买完之后继续贬值，持币观望就成了主流选择。

刚需自住和投资买房，又是完全是两套思路。

如果你是刚需，结婚、孩子上学必须买房，不用死卡2027这个时间点。

重点看自己的现金流，能不能扛得住房贷，房子的地段、配套是不是符合长期居住需求。

如果是想着买房投资，等着房价反弹赚钱，这个判断就要重视起来。

接下来几年楼市以磨底为主，变现难度很高，不要抱着抄底暴富的想法进场。

房子的金融属性持续弱化，以后更多回归居住属性。

全球的宽松周期还在推进，后续美联储还有继续降息的可能性，国内稳楼市政策也不会轻易收手。

政策的作用，更多是防止市场出现无序暴跌，托住底线，而不是重启过去那种全面上涨行情。

指望靠海外降息引爆国内房价，本身就是一种过时的思维。

楼市的修复，注定是慢功夫，库存消化、信心修复，都需要漫长的时间。

不管是买房还是持币，都要放下过去房价只涨不跌的固有印象，适应这个长期分化的新阶段。