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近些年来，物业起诉业主讨要物业费的官司越来越多。很多住户收到法院传票的时候十分意外。小区服务差，保洁打扫敷衍、安保松懈、公共设施常年失修。业主心里委屈，于是选择暂缓缴纳物业费。

等到开庭之后才发现，自己明明掌握物业服务不到位的证据，最后官司还是败诉，需要补齐全部物业费，另外承担诉讼费。

不少业主十分不解，明明物业没有履行好约定，为什么打官司总是业主输掉。从事法律行业的工作人员道出实情。绝大多数业主并不是道理上站不住脚，而是庭审的时候，忽略了一句关键提问。没有抓住对方的漏洞，从而错失最有利的抗辩机会。

今天用通俗的话语，讲清楚物业追缴物业费官司当中的常识，普通业主提前了解，遇到纠纷不至于手足无措。

为什么大多数拒缴物业费的业主，庭审会败诉

绝大多数普通人，对于物业官司存在严重认知误区。很多业主心里觉得，只要能够拿出物业服务不达标的照片、视频，法庭就能够直接免除物业费。

现实并不是这样简单。物业服务属于持续性的长期服务。偶尔出现保洁清理不及时、电梯临时故障、绿化带杂草丛生，仅仅属于短时间瑕疵。法院通常会认定为服务存在不足，但不足以直接完全免去全部物业费。

还有不少业主，收集证据十分随意。随手拍几张当天的画面。物业可以当庭解释，只是临时状况，事后已经完成整改。单凭少量照片，很难证明物业长期不履行合同。

更加关键的一点，大部分业主没有向法庭提出核心疑问：物业公司，能否出示完整有效的物业服务合同？

就是这句简单的问话，很多住户从来没有想到。物业想要收取小区物业费，首要的凭证就是物业服务合同。缺少合法有效的合同，那么物业本身就没有收费资格。

很多小区前期物业，是开发商直接委托。交房入住之后，一直没有成立业主委员会。物业没有经过业主共同选聘，没有签订正式合同。只是依靠前期协议持续收费。一旦前期委托期限到期，物业依旧留在小区收费，本身就缺少合法依据。

业主庭审主动提出核查合同，物业拿不出合规的协议，就是重大破绽。这也是业主维权一个非常重要的突破口。

这几类物业，本身没有资格收取物业费

第一，前期物业的服务期限已满，小区还没有选出业委会，物业却继续留守。
开发商签约的前期物业，并不是永久有效。协议上面都会写明服务截止日期。到期之后，如果全体业主没有表决同意续聘，物业理应撤出小区。若是赖在小区继续服务，业主有权拒绝缴纳。

第二，没有经过业主大会表决，业委会私自签约。
按照物业管理相关条例，选聘物业公司属于小区重大事项。需要业主大会投票表决。业委会未经业主同意，擅自签署物业合同，这份合同可以认定无效。

第三，物业合同到期之后，单方面自动续约。
不少老旧合同里面写明，到期没有提出解约，自动续期。但是这一条款，并不能代替业主投票。没有征得业主同意，自动续约的条款不一定具备法律效力。

在这里客观说明，合同存在瑕疵不等于可以无条件拒交。最终结果，依旧需要法官结合小区的实际情况进行裁定。但是只要物业拿不出合规合同，业主就掌握非常大的谈判筹码，可以和对方协商减免部分物业费。

业主应诉，最容易踩中的四个误区

误区一：直接当庭控诉物业各种各样的过错。
很多业主上法庭之后，情绪激动，不停诉说物业的各类问题。门禁失效、垃圾堆积、路灯损坏、绿化荒芜。一件件细数物业的过失。

但是缺少时间连贯的证据，零散的举证效果微弱。法官不会逐一去小区实地核查。仅凭口头诉说，很难被法庭采信。

误区二：干脆不出庭，直接放弃应诉。
收到传票之后，部分业主心生抵触，选择不去开庭。法院能够进行缺席审判。业主放弃答辩和举证的权利，几乎一定会败诉。判决生效之后，物业可以申请强制执行，冻结银行卡。就算心中再委屈，也一定要按时出庭应诉。

误区三：觉得只要物业做得不好，就能够一分钱不交。
极少情况能够全额免除物业费。多数判例，在物业服务存在明显缺陷时，法院会酌情打折收取。比如缴纳原本物业费的七成至八成。想要完全不交，举证难度非常大。

误区四：收集证据临时抱佛脚。
等到收到传票之后才开始拍照取证。短时间拍摄的素材，说服力有限。发现物业服务长期不到位，按月留存照片、视频。同时向物业、街道办进行书面投诉，保存回执。时间线完整，证据链扎实，才更容易争取费用减免。

业主维权正确的步骤，尽量不要直接拖着不交物业费

在这里奉劝各位业主，不建议大家直接采取拒缴物业费的方式进行对抗。很容易被动卷入诉讼。正确的维权流程，分为四步。

第一步，留存证据。
发现服务不到位，当场拍照录像。写明拍摄的具体日期。电梯故障、下水道堵塞、垃圾堆积、安保无人值守，全部做好记录。

第二步，书面反馈问题。
不要仅仅微信群口头吐槽。以书面形式，向物业公司提交整改通知。同时递交社区、街道的物业监管部门。保存提交记录，快递单据或者回执。

第三步，督促小区成立业主委员会。
业委会，是全体业主最有力的代表。能够和物业谈判、修改服务条款，到期选聘新的物业。很多小区维权艰难，根源就是迟迟没有组建业委会。

第四步，协商调解。
物业起诉之后，开庭以前会安排调解。这是业主最好的机会。拿出完整证据，提出合理的缴费方案，协商费用减免。调解达成一致，可以直接结案，省去开庭流程。

收到传票，开庭当天简单的应诉思路

首先冷静下来，不要情绪化。轮到自己发言的时候，可以申请查看物业的物业服务合同原件。核对签约主体、有效期限。核查物业是否拥有合法的服务资格。

随后提交自己已经准备好的证据，说明物业服务存在缺陷。表明并不是恶意拖欠物业费，是因为服务长期不达标，双方存在纠纷。提出自己希望酌情减少物业费的诉求。

大家需要明白，我们并不是鼓励大家无故拒缴物业费。物业员工同样需要工资维持运转。合理缴纳物业费，小区才能够维持正常运转。

但是作为业主，拥有权利享受合同约定标准的物业服务。服务缩水，业主理应拥有议价的权利。不少物业抓住业主不懂法规的弱点，直接起诉。很多住户因为不懂应诉技巧，直接输掉官司。

写在最后

物业费纠纷，在各个小区十分普遍。业主想要维护自身合法权益，切忌消极逃避，也不要冲动对抗。

打官司拼的并不是谁更加有理，而是证据、提问和应诉的思路。开庭的时候记得核验物业的服务合同。

同时，日常主动保存物业服务不达标的凭证，优先走调解协商。运用合理合法的途径维权。

业主和物业并不是对立的双方。双方互相理解，各司其职，小区居住环境才能够越来越好。

话题互动

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