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✨ 紫云府这个盘子，本来竞争力是不咋地的

🔥 优点：是外溢片区里比较核心的位置、户型做得对刚需很友好
💔 缺点：近天铁有噪音、盘子小没啥花园、车位比梯户比等指标也都比较差

✨ 显然，缺点比优点要多。而且这块地出让的时候，定的限价是7.24万/平，和边上的大哥超核润府一个价，对比之下就更显得不太行了

✨ 搁在行情好的时候，房企普遍比较傲娇，价格也都按照上限来。好项目日光回款，差项目慢慢清盘，我横竖都赚。在那种市场下，紫云府这类盘子一流价格买二流产品，确实容易踩坑

✨ 结果这套逻辑在今年失效了

✨ 因为各房企是真有危机感了，销售定价也知道按市场化方式来——素质好的项目正常卖，素质差的项目该打折也果断打折

✨ 就比如紫云府，按7块2卖，觉得哪哪看不上；结果现在折后大约6块3，好像一下子就香了不少

✨ 我瞅了下，82平的三房一卫，折后500万左右；93平的三房两卫，折后585万左右

✨ 分别讨论下这俩户型
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💥 82平，值得关注

这户型真有点卷王的意思，500万内除了这盘子还能买到啥？

郊区稍微好点的地段，只能买到两房（比如海樾府、天曜府）；如果硬性三房，那得退到星奕府、星悦云邸、或者尚云这种位置，比北站弱了不止一筹

还有一些买家，这个预算是去看光明沙井的；对于这类群体来说，换到紫云府需要牺牲蛮多产品优势（社区花园、噪音、两卫、车位等），但最核心的三房需求保住了，并且得到一个巨大的地段升级，也是蛮值得考虑
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💥 93平，有点鸡肋

93平，均价585万左右，也还凑合，但远不如82平那么值得夸。硬要说优势，主要就是：差不多素质盘子的三房一卫，在紫云府这里能升级成两卫

但考虑到产品缺陷大，我感觉这个＋1卫，也还是有点鸡肋；至少，比起82平直接升级地段、或者两房升级三房来说，肯定差蛮多

另外，北站最后一个盘中洲迎玺，年底也要入市

那边三房两卫预计均价650万左右，比紫云府小贵60万，但能换来一大票产品力Buff（三梯四户、充足车位、大社区花园、无噪音人才房等等），预算如果能到600+的话不如等等
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✨ 总的来说，这盘子比较适合500万左右预算，生活圈子在福田龙华的刚需家庭

✨ 小区居住体验一般般，但性价比在线，也确实是500万能买到的最优地段

🚴 另外，真想要便宜、又实在不喜欢这项目的，其实也不用纠结。以紫云府的卷度，要是首开没有大卖的话，龙华其他盘加码跟进折扣是迟早的事情