在上海买法拍房，“低价”的诱惑背后藏着尽调的大难题：抵押情况去哪查？非房主身份能不能查？税费多少？不包腾退的房子能不能要？其实尽调的核心不是“去哪查”，而是“专业与自己调查的成本收益选择”——不同方式对应不同的风险与投入，想清楚这点才不会踩坑。

专业尽调与自我尽调的差异，本质是“付费换确定性”还是“花时间博概率”。

上海有购房者自行查询抵押信息

仅凭身份证跑不动产中心被拒，辗转联系法官拿到调查令才发现房屋存在二次抵押，白白耗费两周时间。而专业机构可凭可靠途径，直接到房产对应区的自然资源确权登记事务中心，一次性查清抵押、查封、共有人等核心信息。

自我尽调需带着拍卖公告跑税务局咨询，却因缺乏历史成交数据算不准增值税；专业机构能通过上海“拍辅通”平台调取历史成交价，结合税务规则出具精确税费报告。

上海某法院不包腾退的房源，个人竞拍后因屋内有70岁老人居住，耗时1年多诉讼仍未入住；专业机构则会提前排查居住权人，甚至提前沟通腾退方案，风险兜底写进合同。

自我尽调需精准找对渠道、规避禁区。操作上，抵押查询先看阿里/京东拍卖公告，再联系执行法官了解房源情况；

注意事项：上海不允许“以人查房”，必须知道房产具体地址；非房主仅凭身份证无法查核心档案，需法院调查令加持。合规层面，严禁伪造材料查询，否则可能承担法律责任，所有查询流程需留存书面凭证。

说到底，上海法拍房尽调的选择逻辑很简单：自我尽调适合时间充裕、懂流程的人，核心成本是时间与风险不确定性；

专业尽调是“付费买保险”，用服务费换取信息全面性和风险兜底。对普通购房者而言，与其纠结“能不能自己查”，不如先算清“踩坑的损失与尽调的成本”——毕竟法拍房的低价红利，从来只留给把风险算透的人。