房地产税的推出，一定只是时间问题。

最近关于地产税的讨论再次多了起来，起因是前财长楼老师今年11月在财新峰会大会上说，房地产税是最适合作地方税的税种，应该适时推出。

很多人把这个当作是吹风。我认为不管是不是吹风，我们首先要明白的是，从国际经验来看，房地产税的出台是肯定的，只是时间早晚的问题。

那么我们以今天的视角来看，现在算早还是算晚？考虑到人口减少带来的住房需求减少，如果房地产税继续往后拖，其实并没有那么有利，所以从时间线和人口流失的角度来看，房地产税的出台，应该不会太晚。

另外我还去抽空看了楼老师发言的原文，其中透露了一个重要信息，那就是房地产税已经在人大完成了立法，现在只剩下何时靴子落地的问题。

关于地产税，当然分歧还是有很多的，而今天我也争取一次讲透。

大家关于地产税的问题，最大的分歧应该不是会不会有，最大的分歧应该是什么时候有，毕竟地产税是国际通用的税种，应该有的分歧并不大，但就什么时候有的分歧，其实是比较大的。

原因当然也很简单，考虑到我国居民的自有房率是非常高的，所以牵扯到自己的利益问题，大家都不太愿意付出成本，从人性的角度讲，也是可以理解的。

从理性的角度来看，地产税不能太快推出，更不能太慢推出，时机非常重要。

楼老师说，房地产税是最适合作为地方税的税种，为什么？第一就是，目前地方只有小税种比如契税，并没有大的独立地方税种，所以急需要地产税作为补充。

第二就是，房地产税的特征和当地的房地产价值及公共服务有关，换句话说，地方公共服务越好，地产价值越高，地产税自然也就越高。过去很多地方的公共服务是没有收益的，而地产税的出现，可以让地方有动力提供更好的公共服务，两者是互为因果的。

从时间线来看，其实上面早在几年前，就有推出地产税的想法，当时已经说的沸沸扬扬，但遇到了2021年之后的地产下行，又叠加新冠的影响，在这两个不利条件之下，地产税只能被迫搁置。

以今天的视角来看，地产还是在波动，那么现在适合吗？

客观来说，目前国内房地产应该是回不到过去的峰值了，至少短期之内不会，加上现在新冠已经过去了，所以从时机上，已经算是比较好的了，至少比两年前要好得多。

这就不得不提到房地产税落地的动力和阻力。

房地产税为什么要推出，以及推出之后的后果，这两个问题决定着地产税要不要出，以及什么时候出，动力和阻力之间互相取舍，等到了一个“合适”的时候，地产税就会出来。

而房地产税的推出，其实有两大动力。

第一，就是地方收入的补充。

过去地方收入的最大来源之一，就是土地出让金，也就是所谓的卖地。但自从2021年的巅峰过去之后，地方土地收入就一路下滑，从2021年巅峰的8.7万亿一路下滑到2024年的4.8万亿，短短四年时间，地方土地收入下滑一半，对地方来说，痛感是非常明显的。

在人力、各项开支不变的情况下，土地收入下滑一半，可以说是比较大的风险。地方要发展，要招商引资，这些都需要资金，而卖地收入少了一半，未来应该还要继续下探，钱从哪里来？

房地产税就是一个不错的补充点。

第二，就是债务。

2024年的11月，我们出台了十万亿的化债计划，当时是打算分批次把这十万亿慢慢化债，但和地方的总债务比起来，这个数字显然还是不够的。

赤字是比较高的，历史债务以及未来当下的各种开支，本质上都需要钱，所以从这个角度来看，房产税的出现，只是时间问题。

一个是增加收入，一个是减少债务，从财政的角度来看，都是非常必要的，这也从侧面说明了房产税的重要性，这两大动力，决定了房产税的出台，是必然的。

而接下来房产税所面临的阻力，则决定了房产税出台的时间早晚。阻力越大，就越晚，反过来就会较早出台，目前房产税之所以没有出，也是因为阻力，或者说它带来的成本还是太高了。

第一个阻力，就是痛感强烈，毕竟房产税本质是直接税，会直接影响到你的开支。

已知，房产税的目的是开源节流，给地方增收和化债，那么房产税的征收规模就不会太小，否则就没有效果了，达不到房产税应该达到的目的。

按照目前地方土地出让金的缩减规模几万亿来看，房产税的征税规模，至少也应该是万亿级别的，那么如此大规模的级别，就一定是需要普征的，且税率至少要到1%的量级，才会有意义。

按照经济学家任泽平的估算，2023年我国楼市市值为432万亿（现在应该不值这么多了），算下来我们保守估计300万亿，那么1%也就是3万亿，这3万亿就可以一定程度上缓解地方财政压力。

当然了，这笔钱要从每个有房家庭中收上来，直接冲击肯定也是有的，这也是痛感的由来。

过去地方土地出让金上涨，虽然也是从居民中来，但当时家庭买房虽然沉重，房贷也高，但每年房子的总价值在上涨，所以痛感并不明显，但现在一二线城市房产几乎都价值百万，如果按照1%的税率算，一年就是一万左右，要知道我们居民人均可支配收入一年也就几万元，所以痛感肯定是有的。

这是第一个阻力。

第二个阻力，不是普遍性的，而是来自极少数人，但就是这极少数人，却又非常重要。房子最多的人是什么人？

当然是非富即贵，他们手里有最多的房子，也意味着每年要交最多的房产税，不管是企业家还是别的什么人，房产税一旦开征，对他们的影响，以及他们会采取卖房或其他应对策略来合法避税的措施，都可能会产生意料之外的后果。

这些人手里的房子，多到超乎我们的想象。前几年的时候，我就曾听闻公司一个大客户，超级有钱，据说手里有上千套房子，一套按一万征税，一年仅仅是房产税，就需要千万计，这个持有成本可以说一点也不低。

动力决定了房产税一定会出，而阻力则决定了房产税什么时候出，要把阻力最小化，效率和优势最大化，以及在具体征收过程中，商品房和农村自建房如何处理等等，这些细节都需要进一步去落实。

总的来说，房产税落地是大概率事件，如果眼光更长远一些，那几乎就是必然的事。鉴于阻力和动力都存在，所以我个人猜测，它可能像延退那样，会采取小步快走、分批次来推进，例如不同省份、不同地区、不同收入，乃至不同房子的面积大小等等，慢慢推进，一直到最终目标达成。

只有这样，才是效率最大化，阻力最小化的推出方式。

end.