离婚案件中，对于双方无法协商一致且不宜实物分割的农村宅基地房屋如何分割？
——徐某华诉邱某明离婚分割财产纠纷案
关 键 词：民事·婚姻家庭·离婚共同财产分割·宅基地房屋·按份共有
裁判要旨：离婚案件中，对于双方无法协商一致且不宜实物分割的农村宅基地房屋，若由一方取得房屋所有权并按建筑物重置评估价支付折价补偿款，结果损害另一方合法利益的，人民法院可以综合房屋来源、双方过错、家庭成员居住需求等因素，合理确定双方产权份额，以按份共有方式分割。若双方共同使用将激化矛盾的，可判令由一方单独居住使用，并向另一方支付占有使用费，费用标准可以结合当地同类房屋租金及双方经济状况确定。同时，鉴于农村宅基地使用权价值及潜在拆迁利益、当事人经济状况变化等情况，人民法院可以允许双方将来就占有使用费重新协商或请求调整，预留房屋占有使用费适用情势变更的调整空间。
基本案情：
❶徐某华（女）与邱某明（男）于2001年1月1日登记结婚，并于同年12月3日生育一女，三人共同居住于邱某明父母农村宅基地上的自建房内（该房屋上下共两层，面积205.7平方米，位于江苏省无锡市惠山区堰桥街道某村）。2004年，邱某明向其父母支付购买款人民币50000元（币种下同），并将该房转移登记至其本人名下，由三代人共同居住。后夫妻双方感情日渐淡漠，邱某明因对徐某华家暴被公安机关告诫并收到公安机关出具的家庭暴力告诫书。徐某华遂至法院，请求判令：其与邱某明离婚，并分割案涉房屋。邱某明辩称：双方感情尚未破裂，其不同意离婚；若法院认为夫妻感情已经破裂，因案涉房屋由其母亲、女儿居住，应归其所有，其支付房屋折价补偿款给徐某华。
❷诉讼中，经徐某华申请，一审法院依法委托鉴定机构对案涉房屋进行评估，鉴定机构于2022年3月28日出具估价报告，载明案涉房屋市场价值为157600元。该价格系不含土地使用权的房屋重置价，估价方法是将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格。第一次庭审后，双方再次发生肢体冲突，邱某明在法院门口推倒徐某华，再次被公安部门告诫并收到家庭暴力告诫书，法院亦出具了人身保护令。
争议焦点：案涉房屋为夫妻关系存续间购买所得，依法认定为夫妻共同财产。本案的主要争议焦点为：离婚纠纷中，对双方无法协商一致且不宜实物分割的农村宅基地房屋，应当如何处理。
裁判结果：江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为，案涉房屋系夫妻共同财产，考虑到房屋由邱某明与其母亲、女儿实际共同居住，邱某明存在家暴行为，按照照顾子女、女方和无过错方权益原则，房屋所有权可以归邱某明一方所有，但邱某明应当按房屋建筑物重置评估价的65%给付徐某华折价补偿款。该院遂于2022年8月1日作出（2021）苏0206民初5913号民事判决：一、准予徐某华与邱桌明离婚；二、案涉房屋归邱某明所有，邱某明于判决发生法律效力之日起立即支付徐某华房屋折价补偿款10.244万元；三、驳回徐某华的其他诉讼请求。宣判后，徐某华提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院于2022年12月7日作出（2022）苏02民终6605号民事判决：驳回上诉，维持原判。宣判后，徐某华申请再审。江苏省无锡市中级人民法院于2023年6月29日作出（2023）苏02民申75号民事裁定，裁定再审本案。再审审理认为：一、二审判决在分割案涉共有房屋时，虽然已考虑到邱某明家暴行为及女方徐某华无过错等因素，对女方予以适当倾斜保护，但未能充分考虑当地农村宅基地房屋的价值构成特殊性和女方实际居住情况，而是仅按照案涉建筑物重置评估价，简单适用共有财产惯常分割规则，对于未能取得房屋所有权的徐某华一方不尽合理，因此于2024年1月31日作出（2023）苏02民再31号民事判决：一、撤销无锡市中级人民法院（2022）苏02民终6605号民事判决及无锡市惠山区人民法院（2021）苏0206民初5913号民事判决中除准予徐某华、邱某明离婚内容以外的其他判项；二、徐某华、邱某明对案涉房屋各享有 50%的产权，该房屋全部归邱某明使用，邱某明于判决生效之月起，于每月20日前支付徐某华房屋占有使用费1000元；三、驳回徐某华的其他诉讼请求。再审判决在裁判理由部分同时指出，如市场行情等有重大变化导致前述占有使用费明显不合理的，双方当事人可以另行协商或请求调整。
裁判理由：
❶《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”第一千零八十七条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条进一步明确离婚案件中夫妻共有房屋可通过竞价、评估后由一方取得房屋所有权并向另一方支付折价补偿款等方式分割。前述规则的适用，要求共有物适宜实物分割，或者适宜价值分割。价款分割，要求房屋具备公开市场交易条件、价值可通过市场化标准确定，主要适用于城镇商品房等流通性较强财产的分割。农村宅基地上房屋通常无法实物分割，且依附于集体经济组织成员的宅基地使用权，与成员身份密切相关，缺乏自由流通的市场机制，难以准确认定其真实价值。即使进行评估，通常也只能测算建筑物重置成本，无法准确界定具有财产属性的宅基地权益及潜在拆迁利益。若径行以建筑物重置价评估后，由一方取得房屋所有权并向另一方支付折价补偿款，将导致分得房屋一方获得宅基地相关利益，未取得房屋一方仅获少量补偿，显失公平。
故此种情形下，不宜直接适用常规评估折价补偿规则，可以通过按份共有的方式进行分割。按份共有模式下，若双方共同使用将激化矛盾的，可判令由一方单独居住使用，并向另一方支付相应占有使用费，费用标准需结合当地租金水平、双方经济状况合理确定。同时，鉴于农村宅基地房屋的价值除建筑物重置成本外，还包含宅基地使用权价值及潜在拆迁利益，且当事人经济状况等未来可能发生变化，故允许双方将来就占有使用费重新协商或请求调整，即预留情势变更调整空间，兼顾公平与灵活。
❷本案中，案涉房屋系农村宅基地上自建房屋，无公开市场交易价，价值包含宅基地使用权权益。若按建筑物重置价评估后，由邱某明取得房屋所有权并向徐某华支付折价补偿款，邱某明将同时享有完整的宅基地使用及潜在拆迁利益，而徐某华仅能获得10万余元重置价补偿款，利益严重失衡。同时，实物分割又因房屋结构复杂、双方存在家暴冲突而不宜实施，故宜采用按份共有方式分割。法院综合房屋来源于邱某明父母、邱某明存在家暴过错、妇女权益保护等因素，酌情认定双方各占50%份额；考虑双方共同居住必将激化矛盾，且需保障邱某明母亲和女儿的居住权益，故判令由邱某明单独居住使用房屋，并在综合考虑当地相金水平和双方经济状况的基础上，酌定邱某明应按每月1000元的标准向徐某华支付占有使用费，且允许双方因情势变更而主张调整费用数额。
相关法条：❶《中华人民共和国民法典》第三百零四条、第一千零八十七条；❷《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条。详见附件。
案例索引：❶案号：（2023）苏02民再31号；❷审理法院：江苏省无锡市中级人民法院；❸裁判日期：2024年1月31日；❹来源：见《徐某华诉邱某明离婚分割财产纠纷案——对夫妻共同财产中农村宅基地房屋的分割处理》，载人民法院案例库，入库编号2026-07-2-516-001。
附件：相关法条
❶《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）（节录）
第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
❷《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（2021年1月1日起施行 法释〔2020〕22号）（节录）
第七十六条　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
来源：法学45度