01
最近这段时间，我一直在和一些在深港两地做资产配置的老朋友聊一个词：利益结构。
很多人拿到政策，第一反应是纠结这能不能涨。
但真正的专家会先抛开道德制高点，去看背后的利益交错。
就像昨天北京突然扔出的这份撒盐巴式的政策：非京籍购房社保3改2，五环外2改1。
消息一出，几乎所有房产群都在刷屏，甚至有人已经喊出了 北京救市，深圳反转。
说实话，这种只看皮毛的兴奋，往往是交智商税的前奏。
你要明白，为什么在全国住房城乡建设工作会议刚开完的第二天，京爷就迫不及待地跳出来脱了一件衣服？
因为会议要求“用足用好房地产调控自主权”。
京爷作为风向标，必须第一个站出来打样。
与其说是因城施策，不如说是奉旨脱衣。
对比来看，现在全国只剩北上深还在限购中负隅顽抗。
广州是第一个全民取消限购的一线城市；
深圳目前是南山福田和宝安新安需要一年社保，其余则取消了限购；
上海是外环内三年社保，外环外一年。
北京这一轮调整后，上海估计很快会跟进，尺度大概率会比北京大一些，外环直接取消限购，内环则保留一年。
深圳则脱无可脱，大概率是全面放开限购。
但这种一件件脱的定力，在目前冰冷的市场环境下，显得极度苍白。
这就像是一个大腿已经断掉的病人，你不停地给他缩减社保年限这个假肢，却不问问他为什么站不起来。
北京松绑的本质，是上层在面对资产缩水时，试图重新捡起原来的打法——寻找那些兜里还有钱的有钱人，让他们把流动的钱财固定成城市的基本盘。
但这轮周期的底色已经变了，大家买房差的是那两年社保吗？
差的是钱，更是那份对未来三十年现金流的终极安全感。
单纯的限购松绑，已经变成了一种极其无力的表演。
用老套路来应付式的出台新政，完全不符合现在的市场期望。
02
截止到2025年11月末，深圳房价从最高峰已经跌去了42.7%。
这在金融概念里叫什么？
这叫资产减值大地震。
一个1000万的家庭资产，在短短四年内凭空蒸发了427万。
不仅三成首付跌没了，这四年的房贷利息白给了，还要倒欠银行一百多万。
很多中产家庭的家底几乎都被掏空了。
如果当年首付上了杠杆，或者买了多套房子的，还要更惨。
所以，当北京还在纠结是3年改2年，还是2年改1年的时候，深圳人早已在价格屠宰场里学会了什么叫真正的理性。
大家买房差的是那两年或者一年社保吗？
差的是钱，更是对这份资产还能不能锚定信用的终极恐惧。
对比一下：
北京：环比跌1.9%，同比跌10.9%；
上海：环比跌2.0%，同比跌11.4%；
广州：环比跌1.9%，同比跌13.9%；
深圳：环比跌1.0%，同比跌7.3%。
发现了吗？
深圳作为最先下跌、跌幅最深的城市，现在的跌幅反而开始放缓了。
这并不是因为政策生效了，而是因为价格已经跌到了2016年的那个资产底，空头已经快砸不动了。
这时候，北京的微调政策在深圳人眼里就像是挠痒痒。
大家正在等那个传闻中的最后一道闸——核心区（福田、南山、宝安新安）限购全面取消。南山区其实早已经偷偷有变通松绑的动作，新房、二手房都在沟通办理。
但即便明天就取消，市场就能反弹吗？
我认为这种想法太天真。
目前的利益结构非常清晰：上层想赚有钱人的钱，有钱人也想落袋为安，但大家都在等一个信号——什么时候房地产不再是那个吸血的行业，而是一个平等的市场。
03
既然限购松绑已经成了挠痒痒，那么真正能给市场注入信心的重锤到底在哪里？
荣杏老师认为，别的不说，先把预售制给取消了。
回溯中国房地产的起源，从最原始的楼花到现在的预售机制，本质上是一场极度不平等的单向博弈。
开发商拿了一张纸证明有这套房，就能从你手里收走几百万，然后集齐了钱才开始挖地基。
比如2020年的「中海汇德理」，当年因为疫情管控开了绿色通道，地刚拍下、空地围栏起来，就开始上i深圳预售了，开盘秒光，卖完了才开始挖地基。
这哪是买房？
分明是信用众筹。
以前房价一直涨，买家背着高利息，房子还没拿到就开始给银行当牛马，大家为了那点增值收益，也就忍了。
但这两年，深圳那些交楼即团建的项目还少吗？
货不对板、减配、烂尾，一地鸡毛。
大宗商品交易最基本的逻辑应该是：一手交钱，一手交货。
如果现在不取消预售，那就必须推行交楼才供楼的模式，香港就是如此。
为什么要让消费者在毫无知情权和选择权的情况下，提前透支几十年的财富去对赌开发商的生存概率？
深圳其实已经开始动刀了。
宝中的「中铁阅臻府」已经执行现房销售，福田梅林地块（宗地号B405-0308），在土拍公告里明确要求：商品住房需全部实行现房销售。
这是房地产回归市场本质的唯一路径。
没实力、只会玩空手套白狼的开发商必须出局。
老百姓不买期房，不是因为没需求，而是因为对那个看不见的盲盒彻底绝望了。
现房建好了才卖，消费者才有知情权，才是一个合理、长远、稳定的健康市场。
04
在宏观周期的压制下，我们正处于一个极其尴尬的换挡真空期。
中央经济工作会议提出要 控增量、去库存、优供给。
北京、上海、深圳接下来的全面松绑，其实都是在为这个宏大目标寻找接盘侠。
但我必须提醒各位，在这个阶段，你看到的每一个利好，背后都藏着一个残酷的真相：
除了房子，我们似乎找不到第二个能如此大规模锚定社会信用的支柱了。
新质生产力、企业出海AI、机器人，这些听起来高大上的星辰大海，确实是中国经济的未来。
但我们必须面对一个极度骨感的现实：新经济引擎尚在襁褓，而老引擎已经失速。
新科技大多是资本和技术密集型，无法像房地产上下游几百个劳动密集型产业那样，提供海量的岗位来解决每个家庭的柴米油盐。
如果房地产这块压舱石接不上，内需的循环就彻底锁死了。
所以，北京带头，深圳全面取消限购只是时间问题。
深圳南山区甚至早就已经有变通松绑的操作。
但这只是止血，不是重生。
重生需要的是重塑信用，是让大家相信，我的这份工作不会被AI取代，我的这套房子不会在交楼那天变成一堆建筑垃圾。
05
荣杏老师只看真实的数据，所以决策模型其实非常简单，就看三个维度：利益结构、产品代差、信用锚点。
一看利益结构。
不要纠结政策表面的对错，看财富的汲取方向。
资源型城市财富被抽干，导致人才外流；而像北京、上海、深圳这种处于财富高地的城市，不管政策怎么挤牙膏，它们依然是全中国有钱人落袋为安的首选。
二看产品代差。
现在的买房逻辑已经彻底变了。
以前是买砖头，现在是买确定性。
这也是为什么我极力推崇现房销售的原因。
如果你还在买那些层高2.8米、公摊大、物业烂的旧规期房，你就是在买一堆正在贬值的电子垃圾。
住建部的新规已经明确了：3米层高是底线。
这就是未来的资产合格证。
三看信用锚点。
房价回调到十年前，并不是所有房子的终点。
那些建立在纯概念上的远郊资产，会进入长长的L型底部。
而一线城市的核心优质资产，在经历这轮40%的深蹲后，正在完成一次血淋淋的去伪存真。
06
最后，聊聊那个关于财富增值的幻觉。
很多人嘲笑像段永平这样的人，觉得他重仓茅台是老了，觉得他在跌市里还谈论买入核心资产是疯了。
但你要明白，有钱人追求的是安全和平稳，而穷人追求的是翻几百倍。
在赌场里，只要你还没离开赌桌，你赢再多都是赌场的钱。
只有你把赢到的流动资金，固定成核心城市的基本盘，落袋为安，这个钱才真正属于你。
这就是史记中说的 以末致财，用本守之。
深圳楼市正在经历的，不仅仅是政策的松绑，更是一次关于信用的重塑。
废除那些限制上车、下车的枷锁，快速推行现房销售，取消那些毫无意义的交易税费（比如增值税），给市场以自由，这才是真正的救市。
至于那些还在等核弹级政策的人，我只能说，底部的确认从来不是靠一次发布会，而是靠无数个像你我这样的人，在看清了房子的空间实效价值和资产确定性后，重新投下的那一票。
别再被挤牙膏的节奏带偏了，盯着那些敢做现房销售、敢公开透明交易的优质板块。
因为在2026年，信心将比黄金更贵。
而真实的资产，将比任何政策都更有力量。
你觉得现在的深圳，到底需要什么样的大招才能让你重新建立起对期房的信任？
是降息1%，还是开发商违约即双倍赔偿？
欢迎在评论区留下你的真实感悟。