最高检抗诉、最高院改判：为非法集资担保的商品房买卖合同无效！

作者：周军律师.

在非法集资类案件中，集资人常以 “签订商品房买卖合同 + 办理预告登记” 的方式为非法吸收的资金提供担保，即表面签订房屋买卖合同，实质为借款债务提供担保（俗称 “名为买卖实为担保”）。

那么，为非法集资担保的商品房买卖合同是否有效？

经最高检抗诉，最高院在《湖南天泓某某有限公司、向某全确认合同无效纠纷民事再审》中明确：

为非法集资中向出借人出借款项提供担保的《商品房买卖合同》，应认定为无效。

本案争议焦点为：某房地产公司与向某全签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，双方是什么法律关系；案涉《商品房买卖合同》是否有效。

(一)本案中某房地产公司与向某全签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，双方是什么法律关系。

首先，根据湖南省怀化市鹤城区人民法院(2014)怀鹤刑初字第376号刑事判决书查明的某房地产公司法定代表人黄某泓以案涉怀化大厦国际名品城等地产项目开发需要资金为由，以高息为诱饵，采用开借据、房地产担保抵押、协议分红并加盖某房地产公司印章及黄某泓签名、盖章等方式向包括向某全在内的409人和单位等社会公众非法吸收资金6.2亿余元，造成社会公众本金3亿余元无法归还的犯罪事实，以及该刑事案件中由怀化市公安局委托所作的怀某信司鉴所［2014］鉴字第005号《怀化市泰信司法鉴定所司法鉴定意见书》(以下简称《司法鉴定意见书》)所附《黄某泓集资案集资汇总表》第16页“截至2012年12月31日向某全累计融资金额600万元，累计偿还30万元，未退本金570万元，累计支付利息299万元”的记载，可见向某全系黄某泓非法吸收公众存款案件的集资参与人，且向某全存在向某房地产公司或者黄某泓出借过600万元的情况。

其次，某房地产公司和向某全均认可在案涉《商品房买卖合同》签订后，某房地产公司收到向某全600万元，该事实发生于前述生效刑事判决认定的黄某泓非法集资期间。

再有，向某全虽表示不清楚上述刑事判决中600万元借款、公安机关从未向其询问过与案件相关的事实，且某房地产公司支付给其的款项为打牌款项和其他经济往来款项，但向某全并未就这些主张提交证据，因此在没有证据证明向某全与某房地产公司之间除案涉600万元外还存在其他的600万元款项往来的情况下，案涉600万元款项系向某全出借给某房地产公司或黄某泓的借款理据更为充分。

如前所述，某房地产公司与向某全之间存在借款关系，据此结合以下事实，即：

一是某房地产公司在收到向某全600万元后，既未就欠付剩余购房款向向某全催要，亦未向向某全交付案涉房屋，反而是通过黄某泓等账户陆续给向某全支付了部分款项；

二是《商品房买卖合同》签订后，某房地产公司为案涉房屋办理预告登记将权利人登记为向某全，但并未办理房屋过户，而向某全亦未要求某房地产公司交付房屋，其也未实际占有使用房屋，直至黄某泓因涉嫌刑事犯罪被公安机关采取强制措施后，才向房屋物业申请开通水、电并实际占有案涉房屋，可见某房地产公司与向某全之间系名为商品房买卖、实为借贷的法律关系，双方并无商品房买卖合意，其签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思表示是以房屋买卖合同为双方借贷提供担保。

(二)案涉《商品房买卖合同》的效力。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

向某全作为黄某泓非法吸收公众存款犯罪案件的集资参与人，其参与的黄某泓非法吸收公众存款犯罪活动，破坏了国家金融管理秩序、损害了社会公共利益，依照上述法律规定应属无效，本案《商品房买卖合同》系为非法集资中向某全出借款项提供担保，亦应认定为无效。向某全与某房地产公司或者黄某泓之间存在的相关借贷事实和纠纷，可另行寻求解决。

周军律师提醒，非法集资中以商品房买卖合同提供的担保无效，集资参与人可能钱房两空。建议出资人及时通过合法程序主张债权。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。