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2025年北京倒数第二场土拍，结果没有悬念。

12月23日，海开控股以84.56亿元、溢价0.4%，摘得海淀区上地0702街区组合地块，住宅楼面价约6.96万元/平米。

两天后，丰台区花香0001地块，也将诞生买家。

竞拍0702街区组合地块，海开控股的对手只有一个：北京建工地产。

但，从现场表现看，北京建工地产似乎更像走个过场。

那是一块非凡之地：

1、参拍资质较高。0702组合地块额外设置了竞买资格预审环节，需通过北京市海淀区人民政府资格预审；

2、商业包袱较重。它由两块住宅和一块商业地块组成，总占地面积7.71万平米，规划地上建面22.54万平米。其中商业部分，分别占总用地和建面的45.1%和58.7%。

作为海淀本土国资，在关键时刻，海开控股站了出来。

它也是0702组合地块的一级土地整理者，也最懂海淀，在开发住宅+商业配套项目方面，经验十足。

颐海澐颂就是个样本。

它于3月16日开盘，截至12月23日，供应752套，网签583套，均价9.02万元/平米，网签金额67.91亿元。

此番拿下0703街区组合地块，海开控股正好补仓了。

"住宅+商业"组合

来看看0702组合地块的参数，详细情况如下：

1、18号地块为R2二类居住用地，用地规模约2.2万平方米，地上建筑规模约4.84万平方米，容积率2.2，建筑控高30米；

2、24号地块为R2二类居住用地，用地规模约2.03万平方米，地上建筑规模约4.47万平方米，容积率2.2，建筑控高30米；

3、23号地块为F3其他类多功能用地，用地规模约3.48万平方米，地上建筑规模约13.23万平方米，容积率3.8，建筑控高36米。

从地块参数上看，它的商业包袱，确实有点重。

但是，23号商业地块，承接的是高精尖产业——聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。

塞翁失马焉知非福。

如果结合此点，0702组合地块的住宅，未来能否拥有更好的保值增值功能呢？

在住宅楼面价上，0702组合地块比西北500米外功德寺双子，便宜了约1400元/平米。目前后者的成交价，约在10.5万元/平米。

若以此为参数，结合当下的市场环境，且在商业写字楼全部出售的情况下，0702组合地块的房价，会继续站上10万大关吗？

此外，0702组合地块，也是北京市罕见的，设置了竞买资格预审环节的地块。

在《北京市国有建设用地使用权出让预申请公告》中，第二条的开头写道："本次挂牌出让宗地设置竞买资格预审环节，通过北京市海淀区人民政府资格预审的，具有房地产开发资质的企业均可参加竞买"。

而之前地块的预申请公告，表述是“参加预申请企业，须具有房地产开发资质”。

花姐认为，在0702组合地块身上发生的这种预审环节，大概率只是个例，并不会成为今后土拍中的普遍现象。

差异化路线

0702组合地块此时诞生，不仅只对海开控股，也是对上地板块的一次补仓。

除了颐海澐颂外，功德寺双子，差不多也快清盘了。

和樾望云2025年3月开盘，供应693套，截至目前成交666套，成交均价10.52万元/平米，总金额91.95亿元，地价覆盖率144%。

和樾玉鸣2025年3月开盘，供应444套，截至目前成交392套，成交均价10.45万元/平米，总金额65.47亿元，地价覆盖率126.5%。

从供地节奏上看，0702街区出新地，填补了空白点。

只不过，此一时、彼一时。

功德寺双子开盘时，其周边几乎没有竞争对手。

但到了0702组合地块身上，除了功德寺双子外，还有不远处的朱房双子，以及马上入市的中海安澜北京。

臻澐2025年5月开盘，供应521套，成交126套，成交均价12.4万元/平米，总金额29.32亿元，地价覆盖率32%。

建发海晏2025年6月开盘，供应431套，成交246套，成交均价13.59万元/平米，总金额73.12亿元，地价覆盖率80.88%。

11月25日，中海安澜北京已经取得预售证，均价16.5万元/平左右，最高超过18.7万元/平米，叠墅+洋房共计278套，面积在200平米至370平米。

和上述地块相比，海开控股0702组合地块，是走了差异化路线的。