上海杨浦区的融信世纪江湾最近有点尴尬。

几位业主商量好，把 93㎡房源统一挂到 1460 万。结果挂了快一个月，带看次数直接是 0。

为什么会这样？

这个小区前几年靠学区优势涨得很猛，小户型最高冲到 19–20 万/㎡。

房价一跌，业主担心互相砸价，于是统一报价：“咱们一起挂 1460 万，稳住市场。”

问题是：真要卖房的人不会陪你演戏。

同小区实际成交价只有约 13.5 万/㎡。中介说得很直：“1300 万左右就能谈。”

也就是说，挂牌 1460 万，喊的不是价格，是口号。

这个小区的问题不在业主，而在于“价格不合理”。

附近新盘建发海宸，备案均价才 11.6 万/㎡。同样预算，买新房户型更新、面积更大、交付更好。

二手房如果比新房更贵，买家自然会把脚投向新盘。

以前是“只要学区好，就值得上车”。现在变成：

学区可以贵，但不能离谱。

很多购房者担心高位接盘后，下一任买家是否还愿意接？

所以即便认可学校，也更愿意选择总价更合理的新房。

学区溢价正在回归理性，这不是一个小区的问题，是整个趋势。

在上海这样的买方市场里：

价格比情怀重要，成交比口号重要。

二手房挂牌量高，买家选择很多。靠几位业主抱团，托不住下行市场。

最终能成交的，永远是——回到合理价格区间的房子。