作 者：柯 谈
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今天上午9点20分，央行公布的7天逆回购操作利率还是1.4%，从去年5月到现在一直没降。
这是啥意思呢？就是说，明天2026年1月20日，LPR不会降息，房贷利率仍旧不会降息。
虽然从今天2026年1月19日起，央行下调了再贷款、再贴现利率0.25个百分点，但这不是全面降息，不针对楼市。
2月过年，最早降息应该就是3月两会之后了。
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上午，统计局刚刚公布了70城房价数据，还是不好。
新房不用看，二手房全部所有城市房价环比依然下跌，无一上涨，这已经是从去年9月开始的连续4个月全线下跌了。
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另外一个重磅数据就是，上午公布了2025年我国GDP总量为1401879亿元，增长5%。如果分季度看，一季度同比增长5.4%，二季度增长5.2%，三季度增长4.8%，四季度增长4.5%。
可以看出增速是前高后低的。因为去年开年我们出了很多刺激政策，发国债啊，以旧换新啊，抢出口啊等。
那么就有一个问题，增速一直下滑的结果就是，要保证2026年的增长目标，必须要马上出新的刺激政策了，今年是十五五的开局之年，增速不能低。
刺激政策里应该会有一些楼市的措施。毕竟元旦第一天《求是》杂志那篇《改善和稳定房地产市场预期》已经相当于给今年的楼市定调了：恢复金融属性，恢复支柱产业，要求政策一次性给足。
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2026年截止1月18日，上海二手房成交已经达到1.28万套，也就是说整个1月份，上海二手房成交量应该超过2.2万套。而11月和12月，上海二手房都是接近2.3万套。连续3个月的翘尾行情，实属难得，而且关键是这还是在没有增量政策的前提下实现的年底翘尾。
说明一个问题，明年上海的小阳春会很火爆。
北京2025年平安夜12月24日出了政策，五环外社保降至1年，五环内社保降至2年，比上海还要松，假如上海一季度能再松一次，力度能大一些，也就是《求是》说的政策一次性给足的话，叠加小阳春，那上海很可能就止跌回稳了。但是，还是要看政策力度，不用乐观，也别悲观，平淡点看他们表演即可。
以前上海楼市的荣枯线是1.5万套，因为当时挂牌量少，成交量一旦超过1.5万套就代表热度起来了。但是我警告各位，以目前的挂牌量来说，上海的荣枯线必须是3万套。
也就是说，只要上海二手房月度成交连续几个月都超过3万套，那么大家要注意了，上海楼市要启动了。
年后的3-5月，大家拭目以待吧，上海的成交量会不会突破3万套。
12月以来深圳楼市也进入翘尾行情，1月1-18日，乐有家门店二手看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19%。从周度数据看，上周门店二手看房量环比增长13%，签约量环比增长5.2%。
其实，上海、深圳、北京、杭州等几个重点城市，年底都出现了翘尾行情，而且都是在没有太大刺激政策出台的基础上出现的，整个四季度也就北京松了一点，然后全国范围内不满2年卖房增值税从5%降至3%。
所以，楼市目前在向好的方向发展，没有持续的严重的大面积的恶化。
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给大家说一个数据，大家一定会叹为观止。
2025年1月，上海二手房成交套均总价是382万，而到了2025年12月，成交套均总价降至291万；
2025年1月，200万总价成交占比37%，而到了2025年12月，升至52%；
2025年1月，300万总价成交占比59%，而到了2025年12月，升至72%。
这说明两个问题：一、上海房价下跌严重。二、目前的2万多套二手房成交中，绝大多数都是100-300万总价的底层纯刚需。
这部分纯自住刚需正在大量的入市，因为价格已经跌到了他们的心理价位。那么那些卖掉这些房子的房东，手持现金何时入市，就是决定上海何时止跌反弹的决定性因素。
只有持币观望的这部分人下定决心入市，购买总价500万-1000万的房子后，置换链条才能彻底打通，整个房地产市场才能重新激活。
这需要的是信心，就是大家普遍预期房价已经到底不会再跌到预期。
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很多认知差的网民一直有个言论，以后只有新房会涨，二手房会跌到白菜价，二手房以后根本卖不掉，会烂在手里。
这种人，真的是无知啊。
给大家看一组数据:
整个2025年，新房+二手房成交总量排行榜，排名第一的城市是成都，成交总量32.6万套，上海32.4万套排名第二，武汉21.3万套排名第三、北京20.9万套第四。
其中，上海二手房成交25.4万套，占新房和二手房总成交量的78%；成都二手房成交23.2万套，占比71%；北京二手房成交17.4万套，占比83%。
也就是说，在核心大城市，成交量的70-80%都是二手房。
二手房成交占比越高，说明房产流通性越好，楼市越健康，变现能力越好，房产金融属性越高。
所以，网上低质的情绪性小视频少看，多看些客观的数据，多些自己的思考，放下手机你才会发现，世界可能并不是你想象的那样。
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我们这轮通缩和泡沫破裂的主要原因是“three red line”和美联储加息。
疫情大放水后，美联储疯狂加息，收割全世界。我国正好在2021年出台“three red line”，之后进入降息周期。
美联储加息，我国降息，利差增大，导致资金出海投资，卖房套现出国比比皆是。
不过，从2024年9月开始，美联储进入降息周期，中美利差缩小，对我国资产价格上涨是非常有利的。
2024年9月至今，美联储降息6次总共175个基点，而我国在此期间，仅仅只降息了2次，35个基点。
所以，美元贬值，人民币升值。
人民币升值，利好国内资产，目前无论是股市还是楼市，我国都是严重低估，从这个层面来说，似乎好日子才刚刚开始。
所以，别绝望，挺住。
套用刘谦的一句话就是：接下来，就是见证奇迹的时刻！