《中华人民共和国民法典》第二编物权，第三分编用益物权，第十二章建设用地使用权，第三百五十九条：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。

本条是关于建设用地使用权期限届满后续期及土地上房屋及其他不动产归属的规定。

《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

本条承袭于《物权法》第一百四十九条，将“期间”修改为“期限”，同时增补了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”的规定。增补“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”这一规定，目的在于明确住宅建设用地期间届满续期费用的缴纳或减免的法律依据，对事关广大人民群众切身利益的问题予以积极回应。

《中国社会科学院民法典分则草案建议稿》则区分了住宅建设用地和非住宅建设用地，其中住宅建设用地使用权可以自动续期且明确不再交纳土地出让金。其第一百二十七条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，不再交纳土地使用权出让金。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的住房及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”就建设用地使用权的续期问题，学界本身并未形成共识。

以出让方式设立的建设用地使用权均有期限限制，该期限一般在出让合同中进行明确约定，国家还根据土地用途的不同设定了最长使用期限。在权利期限届满后能否续期、续期的程序以及是否交费等问题，《城市房地产管理法》采取了申请报批续期的模式，其第二十二条规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

在《物权法》制定过程中，立法机关认为应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，《物权法》对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，其中前者明确采取自动续期的模式。该规定切实保护了公民的基本财产权、居住权和基本人权，保障了人民群众的房屋所有权和居住权益，因而成为《物权法》的重大亮点。

《民法典》编纂过程中，关于住宅建设用地使用权自动续期规则仍是立法的重点和难点，也是最受社会关注的焦点问题之一。对于自动续期的期限如何规定，是否缴纳费用及费用标准如何确定等问题，也产生了较大争议。最终出台的《民法典》基本沿用《物权法》的规定，并通过转介方式将续期费用的缴纳或者减免问题交由其他法律、行政法规规定。

本条对住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权期限届满的续期进行了区分：住宅建设用地使用权期限届满，自动续期，权利人不必按照法律规定办理续期的相关事宜。非住宅建设用地使用权期限届满，权利人应当依照法律规定办理续期的相关事宜。住宅建设用地使用权的自动续期，减轻了权利人的负担和相关部门的工作压力，降低了行政管理的成本，有利于社会稳定。

至于续期费用的交纳与减免则交给其他特别法律、法规，待时机成熟时作出相应规定。非住宅建设用地使用权期限届满，权利人依照法律规定办理续期。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。本条规定在于明确建设用地使用权期限届满续期的相关内容，对住宅建设用地续期与非住宅建设用地续期进行区分，进一步保障住宅建设用地使用权人的合法权益。

本条为不完全法条，为引用性法条。虽然法律规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期具有一定现实基础，但住宅建设用地续期费用的缴纳或者减免尚需要进一步的试点实践。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大人民群众切身利益的问题，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当慎重研究。《民法典》本条规定了住宅建设用地使用权自动续期，但是策略性地回避了续期费用的问题，为相关法律制度改革的开展留下了充足的空间。

（一）住宅建设用地使用权：自动续期

住宅建设用地使用权的自动续期主要包含两个方面的内容，分别为自动续期的法律内涵和要件、自动续期的期限和费用。

1.自动续期的法律内涵和要件。

就自动续期的法律内涵而言，学界和实务界基本达成了共识。住宅建设用地使用权的自动续期无疑是相对于非住宅建设用地使用权的申请续期而言的，其指向的是在住宅建设用地期限届满前，无需办理延期手续，无需经过审批等环节，使用期限自动延长，使之不发生期限届满的后果。而且在法律要件上，自动续期也要以其上建筑物、构筑物及其附属设施的存续为限。倘若其上的建筑物、构筑物及其附属设施倒塌的，建设用地使用权则“功成身退”，并无自动续期之必要。

本条第一款规定住宅建设用地使用权采取自动续期模式，即权利期限届满后不需要当事人向政府部门申请批准，就可以自动延长，续期后原权利设计的权利义务内容一般不变。这既有利于降低行政成本，也可以免除权利人申请续期的繁杂手续，系对原申请续期模式的重大改革。该规定属于强行性规范，不允许当事人通过出让合同予以排除，也不允许政府单方面地制定相关的规范性文件予以排除。

此外，在法律适用层面，因《城市房地产管理法》修改时仍保留了第22条，从文义上与本条即存在一定的矛盾。对此，应认为该条规定的目的是保护住宅建设用地使用权人，基于该立法目的，应采取有利溯及的解释原则，适用于《物权法》生效之前的住宅建设用地使用权。同样基于该立法目的，宜将《房地产管理法》第二十二条的适用对象解释为仅适用于非住宅建设用地使用权，而本条第1款针对的对象是住宅建设用地使用权，因此，这两部法之间不存在冲突。

2.自动续期的期限和费用。

关于续期是否需要支付相关费用的问题，《物权法》制定时考虑到绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当慎重研究，《物权法》以不作规定为宜。而且《物权法》不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，物权法对此未作规定。

《民法典》编纂过程中，理论上对于有偿续期还是无偿续期，如果采取有偿续期模式，权利人应该缴纳的费用性质、具体计算标准以及支付程序和方式等产生较大争议。2016年11月，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。根据有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。《民法典》则根据《物权法》第一百四十九条、《城市房地产管理法》第二十二条，先作出原则性的规定，待国务院正式提出法律修改议案后，再进一步做好衔接。

可见，无论是《物权法》还是《民法典》，实际上对续期收费问题都采取了回避的态度。虽然理论上有观点认为，“自动续期”的含义就是指无条件续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，权利人即可继续合法使用土地。但从文义解释上，自动续期并不能与无偿续期等同；从历史解释上看，立法机关也从未明确应无偿续期，只是因争议较大且需要根据实际情况慎重研究后再作规定。

当然，与《物权法》相比，《民法典》在本条第1款明确“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，从含义上似包含了续期应缴纳一定费用，但符合法定条件下应予减免的意思，当然是否缴纳费用，如果缴纳该费用的性质和标准等问题，尚需其他法律行政法规作出明确规定。

就自动续期的期限而言，学界并未形成统一的认识。王利明教授认为，“(自动续期的期限)原则上续期期限应当在50年左右，且最长不宜超过70年”。崔建远教授则认为，续期的时间应该依据初始订立土地使用权出让合同而定，应为原存续期间。就自动续期的费用而言，有学者认为，自动续期不宜无偿，应考虑最低居住面积标准。有些学者认为，结合《物权法》第一百四十九条第一款的规定，自动续期不需要再缴纳土地出让金，只需要支付少量的费用。

从我国的现行法规定来看，2016年12月8日，国土资源部办公厅发布的《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》确立了落实自动续期的“两不一正常”过渡办法。“两不”即“不需要提出续期申请”“不收取费用”，“一正常”即“正常办理交易和登记手续”。由此可见，目前自动续期不需要缴纳相关费用，至于自动续期的期限则未有定论，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。

《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》“国土资厅函〔2016〕1712号”浙江省国土资源厅：《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》（浙土资﹝2016﹞64号）收悉。经认真研究并征得住房和城乡建设部同意，现将有关问题答复如下：《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发﹝2016﹞28号）提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：

一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。2016年12月8日

（二）非住宅建设用地使用权：申请续期

“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理”，这里的法律规定主要指《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

《土地管理法》第五十八条第一款第二项即：“有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿”。

依据这些规定，非住宅建设用地续期办理的程序为，权利人申请→出让人审批→重新签订出让合同并缴纳出让金。如果权利人申请未获批准或者当事人未按规定申请续期，则土地使用权终止。

至于“该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”，这里的法律、行政法规主要是指《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条的规定。

本条规定的适用条件为：一是非住宅建设用地使用权期限届满；二是权利人申请续期未获批准或者没有按照法律规定申请续期；三是当事人双方对于建筑物、构筑物及其附属设施的归属没有约定或约定不明确且双方无证据证明有权取得建筑物、构筑物及其附属设施。

经批准准予续期的，权利人应当与土地管理部门重新签订出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。对于出让金的支付标准，是按照重新签订合同时的标准确定，还是按照原合同约定的标准确定，目前法律法规并没有作出明确规定，实践中则存在两种意见，也尚需国务院进一步明确。

关于建设用地使用权期限届满后建筑物归属的问题，因本条第一款规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期的目的是通过续期延长地上房屋及其他不动产所有权人的使用期限，以便在将来收回该住宅建设用地使用权时，地上房屋及其他不动产已不具有使用价值。因此，对住宅建设用地使用权期间届满的，不涉及地上房屋及其他不动产的归属。

对于非住宅建设用地，若未申请续期或申请未获批准，建设用地使用权将消灭，则涉及房屋及其他不动产的归属问题。对此，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，土地使用权期间届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。但该规定一方面阻止了建设用地使用权人取得建筑物的永久所有权，另其承受建筑物等被无偿收回的苦果，显失公平；另一方面也使权利人在后期不再投资建设，使建设用地使用权制度促进房地产开发建设的目的落空。

故《物权法》从维护公平的角度出发，未再规定一律归国家所有，而是首先根据双方约定处理，该约定既可以是在原建设用地使用权出让合同中对期间届满地上房屋等的归属作出约定，也可以在期间届满时就地上房屋等的处理经协商达成协议。如果双方没有作出约定，或者约定不清，则依据法律、法规的规定办理。《民法典》则继续沿用了该规定。

目前，因绝大多数住宅建设用地使用权尚未到期，故法院面临的相关法律争议较少。但有些地区如温州、深圳、青岛出现过住宅建设用地使用权到期需续期的情况。浙江省国土资源厅就此问题请示原国土资源部，原国土资源部作出《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，故在相关法律、行政法规对住宅建设用地使用权续期期限、是否缴纳相关费用等作出明确规定前，实践中可参照上述复函的规定处理。