过去谈城市更新，大家最怕什么？

答案往往是拆不动。签约率上不去、产权人意见不统一、补偿谈不拢，一个项目可能几年都迈不过征拆这一关。

因此过去衡量旧改进度，大家最喜欢看的也是两个数字：签约多少、拆了多少。

但随着广东城市更新规则逐渐完善，一个新的问题正在被摆到台前：就算顺利拆了、顺利建了，项目建成以后怎么办？

这可能会成为下一阶段旧改更大的考验。

最近广东出台的城市更新片区策划、项目实施方案等技术导则，都在不断强化一个过去容易被忽略的环节——运营前置。

尤其在项目实施方案中，已经不只是研究土地怎么整理、房子怎么建，而是要求把项目投资、收益、资金筹措，以及后期运营等问题一起考虑。

运营部分还要进一步研究运营主体、运营资产、运营年限、经营绩效预期和收益平衡机制。

换句话说，项目还没有开工，就要开始想建成以后谁来经营、靠什么赚钱。

为什么这个变化这么重要？

因为过去很多城市更新项目，本质上更接近一门“开发生意”。

拆掉旧房，重新规划，提高土地利用效率，再通过房地产开发、土地出让等方式实现资金平衡。

在房地产快速发展的阶段，只要位置不错、住宅能卖，很多问题最终都可以通过土地和房价消化。

但今天，这套逻辑明显没有以前那么容易了。

特别是旧厂房、旧商业、产业园区以及城中村留用地等项目，更新之后往往会形成大量商业、办公、产业空间。

这些物业不是盖出来就等于完成更新，而是必须真正租得出去、有人消费、有企业进驻，才能形成持续现金流。

这也是为什么我们最近越来越关注一个问题：城市更新未来最容易出现的风险，可能不再只是“烂尾”，还有一种是——楼建好了，资产却没有真正盘活。

比如一栋新的村集体商业物业，规划很漂亮，建筑品质也提高了，但周边办公需求不足，招商定位又和附近项目高度重复，最后只能不断降租。

再比如一个老工业园升级以后，厂房变成了高标准产业载体，但项目没有提前锁定产业方向和企业需求；

结果建筑成本上去了，真正愿意承担对应租金的企业却没有那么多。

这种情况下，项目表面上完成了“更新”，实际上可能只是把低效旧资产，变成了成本更高的新资产。

所以，“运营前置”真正要解决的，并不是建成以后找一家物业公司这么简单，而是项目策划阶段就开始回答几个现实问题：

这个地方到底需要什么？目标客户是谁？租金能够做到多少？什么产业适合进来？商业能不能活？

未来谁招商？谁运营？这些收入能不能支撑前面的投资？

这些问题，甚至会反过来决定项目应该怎么规划。

如果市场只能消化5万平方米产业空间，就不能因为规划指标允许，就一定做10万平方米；

如果一个片区已经有大量空置写字楼，再增加更多办公面积，也未必是在创造价值。

这也是广东城市更新规则变化背后一个很值得关注的趋势：城市更新正在从“建设思维”，转向“资产思维”。

过去最重要的能力可能是拆迁、规划、建设；未来越来越重要的，则是产业策划、招商、资产管理和长期运营。

对村集体和普通权属人来说，这个变化同样值得关注。以后判断一个更新项目好不好，不能只问“能建多少”“什么时候回迁”，还应该多问一句：

这些资产建成以后，究竟能不能长期产生价值？

小编认为，未来真正优秀的城市更新项目，不一定是拆得最快、建得最多的项目；

而应该是更新十年以后回头看，依然有人使用、有人经营、资产还能持续增值的项目。

拆得动，解决的是旧问题。

运营得好，才决定更新之后有没有创造新价值。

后续，我们将继续关注城市更新中的产业招商、存量物业盘活和资产运营问题。