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12月25日，圣诞节平安夜，北京2025年土拍收官。

那天，丰台花乡中部组团0001地块，将诞生买家。

它的门槛很低，位于南四环之内，占地2.35公顷、建面5.89万平米，起始价24.72亿元，楼面价仅为4.2万元，比南面1.2公里外的北京隅西颂，低了16%。

为了让花乡地块轻装上阵，原本与它一起捆绑的0002地块，被临时减掉了——约12万平米。

花姐预判，花乡0001地块虽生在丰台，但也大概率会有较好的溢价表现。

用这么一块好地压轴，可谓用心良苦。

为什么说花乡0001地块，是2025年北京的最后一场土拍呢？

按照北京土拍流程，至少有三关：先入供地清单、再进预申请、最后上架土拍。

一般而言，一块地从预申请到成功竞拍，至少要一个月时间。

故而，以今天12月5日来推算，在花乡0001地块拍出之后，2025年不会再有土地成交。

2025年尚在供地清单的12宗地，将跨入2026年出让。

收金1420亿元，同比下滑8.6%

花乡0001地块，是北京2025年卖出的第40宗宅地。

这个数量，比2024年少1宗，比2023年少了21宗。

从成交金额看，花姐预计2025年北京涉宅地块的成交金额，约为1420亿元——同比下滑8.6%；用地170.71万平米、规划建面353万平米——同比下滑25%。

2024年，北京用地面积241.6万平米，规划建筑面积470.4平方米——同比下滑19.2%；共计土地出让金1554亿元；同比下滑10.74%。（详见《2024年北京土拍成绩放榜了》）

2023年，北京用地面积296.13万平米，规划建面582.2万平方米，收获土地出让金1741.3亿元。

无论是规划建面，还是收金数量，北京土拍市场三年来一路下滑。

一级市场的背后，是北京楼市现状的一个缩影——整体缩量前行。

13宗地溢价成交，最高39%

2025年北京土拍市场，是取消限价的完整年度。

去年12月12日，中海地产以110.54亿元竞得丰台万泉寺地块——中海丽金府，成为首个不限价地块。有点可惜，这块西南二环外之地，是以底价成交的。

在2025年成交的40宗宅地中，有27宗是以底价成交，有13宗溢价成交。

其中13宗溢价地块，还是蛮热门的，平均溢价达到15%。

最高溢价者，为朝阳中建智地太阳宫地块，溢价39%；第二名：海淀中海树村地块，溢价27.95%；第三名：海淀建发海晏，溢价25%；第四名：通州中铁建花语璟云，溢价21.94%；第五名：懋源朝阳松榆里地块，溢价18.21%。

上述溢价地块中，松榆里地块很有意思。懋源地产塞翁失马、焉知非福。

在太阳宫地块土拍中，它拼到最后放弃，虽然有些遗憾，但该地块有来自酒仙桥中海萬吉玖序和缦合北京二期的竞争。

反而在松榆里地块上，目前看周边没有竞争对手，在硬刚一种国央企开发商后，懋源地产收获了市场空白点。

用一句话来概括，2025年土拍市场，冷热不均。

海淀与朝阳争霸赛，金额超五成

2025年北京土拍市场，最大的看点，依然是海淀与朝阳的争霸赛。

无论成交面积，还是成交金额，海淀都压朝阳一头。

2025年，海淀土地成交金额448亿元、建面66.47万平；朝阳土地成交311.15亿元，建面61.59万平米。

它们加起来的金额达760亿元，占了北京土拍的53.5%。

海淀有朱房双子，宝山双子，中海树村地王在撑着。当然，朝阳也有个巨无霸，黄杉木店双子。

2025年北京的土拍市场，通州崛起得很猛，成交金额122.15亿元，快赶上丰台了。

最没存在感的，是几个郊区，房山、门头沟、延庆和怀柔，成交金额分别是14.71亿元、9.57亿元、5.6亿元、3.59亿元。

不过，延庆中建臻源府和怀柔嘉棠澐玺的这两个盘，卖得非常好。

供地刹车与公示规则改变

盘点北京2025年土拍市场，花姐发现有一下现象，值得一说。

1、年中刹车了

2025年上半年成交22宗住宅地块，总成交金额1005.56亿元，同比去年多卖273.2亿元，增幅约37.3%。其中6月5日，一天就卖了3宗地。

这导致七八月踩了刹车，只成交了3宗地。（详见《卖地千亿后，北京放慢节奏了》、《北京土拍重启，传递出三个信号》）

2、拟出让时间变了

在第六轮供地清单里，"拟出让时间“一栏里，变成了模棱两可的“近期”二字。

而此前5轮中，均有明确的时间界定。比如，1月20日发布的第一批供地清单中，拟出让时间为2月中旬。

3、公式规则表了

在第八轮供地清单里，首次将“新老地块”混在一起。

截至目前，供地清单出现了第七轮、第八轮和第九轮地产的信息，共计16条。

18宗地、建面173.7万平米留给明年

2025年成交的40宗地，有8宗是去年甩过来的。

那么，今年供地计划里，又有多少留给2026年呢？

在2025年，北京共计发布了九轮供地清单，共计披露了50块地的信息。但真正在2025年内成交的，只有32块。

剩余的18宗地，其中有13宗尚在供地清单里，有5宗已下架了——包括海淀四季青西郊机场0018地块，以及四季青0012/0007地块。

这18宗地，共计规划建面173.66万平，明年最终到底会激活多少？还有很大的变数。

这里面，朝阳区永安里旧城改造0401-01地块是个老大难，占地3.48万平米、规划建面16.1万平米，还调过规。它在去年第二、四轮，和第七轮都出现过。

不按常理出牌的事情还有很多。

比如，丰台东郭庄6028地块，解绑了公建6029地块；再比如，昌平龙湖凌云颂，邯郸学步，地块组合增增减减，等等。

最后，花姐提一句，今年有三块地卷到实景示范区才开盘：华润置地北京润园、中海树村项目、保利半壁店项目。

此外，中建智地拿下的太阳宫地块，受地铁影响，速度也快不了。

这个现象，是否也会成为2026年京城楼市的一个常态呢？