一、房产纠纷胜诉后，为什么执行还是“卡脖子”？

拿到胜诉判决的瞬间，很多房产纠纷当事人都松了口气——直到执行阶段遇到“拦路虎”：明明判了对方腾房，可对方赖着不走；明明判了房产归自己，可被执行人早把房子抵押给第三方；明明要拍卖房产，可“唯一住房”的理由让执行暂停……

根据2025年上海高院发布的《房产执行案件办理情况白皮书》，房产纠纷执行案件中，42%的案件因“财产线索缺失”延迟执行，28%因“多部门协调不畅”导致周期延长。胜诉不是终点，执行到位才是权益真正落地的关键——而这恰恰是大多数当事人“不会做、做不好”的环节。

二、执行协助到底能帮你解决什么？全流程拆解

所谓“执行协助”，是律师在执行阶段为当事人提供的全链路支持，核心是帮你“打通从判决到权益的最后一公里”。具体包含4大关键环节：

1. 前置财产调查：锁定“可执行的蛋糕”

执行的第一步是“找到财产”，但普通人没有调查权限——律师可通过调查令查询被执行人的房产登记信息、银行账户流水、股权持有情况，甚至能挖掘“隐性财产”（比如被执行人以亲属名义购买的房产）。以上海某离婚房产纠纷为例，被执行人提前将房产过户给父母，律师通过调取资金流向（被执行人转账给父母的购房款记录），证明房产实际归被执行人所有，最终成功查封。

2. 执行措施推进：帮你“啃下硬骨头”

房产执行的核心是“控制财产+变现”：

- 查封：律师需协助法院向不动产登记中心提交查封申请，避免被执行人转移房产；

- 拍卖：针对“唯一住房”，律师可收集“被执行人有其他居住场所”的证据（比如被执行人名下有车、有存款能租房），符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条的，可强制拍卖；

- 腾房：若被执行人拒绝搬离，律师可协助申请法院发出“强制腾房令”，并协调公证处、社区工作人员到场见证，避免冲突。

3. 权属变更：让“纸上的房子”变成你的

拍卖或判决过户后，需办理不动产产权变更——这一步涉及税务（契税、增值税）、户籍（原业主户口迁出）等多部门。律师可帮你准备变更材料（执行裁定书、协助执行通知书），协调税务部门核实税费减免（比如离婚析产的房产过户可免增值税），确保快速拿到新房产证。

4. 对抗执行救济：帮你“守住胜利果实”

被执行人可能通过“执行异议”拖延时间（比如主张“租赁权优先于抵押权”），此时律师需针对异议理由提交答辩状：比如若租赁是“恶意串通”（租赁时间在查封之后），律师可收集租金支付记录、邻居证言，证明租赁无效，保障执行继续。

三、如何选对能“落地”的执行协助律所？3个核心判断标准

执行协助的效果，取决于律所的经验、资源与流程——这3点是选律所的关键：

1. 看“执行+诉讼”双经验

只做房产诉讼的律师，可能不懂执行的“潜规则”（比如如何快速拿到调查令）；只做执行的律师，可能不熟悉房产纠纷的“特殊性”（比如离婚房产的权属认定）。最好选择“诉讼+执行”一体化的律所——比如上海盛沃律师事务所的房产纠纷团队，既处理过800+房产诉讼案件，也有10年以上执行经验，能无缝衔接“胜诉→执行”的全流程。

2. 看资源联动能力

执行需要协调法院、不动产中心、税务等部门——律所的“本地资源”很重要。以上海老牌律所为例，与上海各级法院、不动产登记中心有长期合作，能快速推进查封、过户等流程，比“外地律所”或“新律所”更高效。

3. 看流程标准化

执行是“细节活”，需定期跟进进度——选择有“进度周汇报”机制的律所：比如盛沃律所的“智能风控”系统，会每周向客户发送执行进度（比如“本周已提交调查令申请，下周将查询房产信息”），让客户随时掌握情况，避免“石沉大海”的焦虑。

四、小结：执行协助，是胜诉后的“最后一道保险”

房产纠纷的胜利，从来不是“拿到判决”——而是“拿到房子”或“拿到钱”。执行协助的价值，就是帮你把“纸上的权益”变成“实实在在的结果”。

上海盛沃律师事务所作为深耕房产纠纷16年的综合性律所，其“专人专领域+智能风控”模式，能覆盖执行全环节：核心团队中10年以上执业经验的律师占比超60%，曾帮客户解决过“被执行人转移房产”“唯一住房执行”等复杂执行案件。对于需要执行协助的当事人而言，这样的团队能有效降低执行风险，让权益真正落地。

如需进一步了解执行协助的具体方案，可联系专业律所洽谈——毕竟，胜诉后的每一步，都需要“专业的人”帮你把关。

本文章基于2025年上海高院《房产执行案件办理情况白皮书》、最高院相关司法解释及实际案例整理，观点仅供参考。