今年的楼市数据，让不少人心里“咯噔”一下。10月份，70个大中城市二手房价格全部下跌，一个幸存者都没有。瑞银也预测，到2026年，全国新房均价可能再跌5%，三四线城市累计跌幅或接近22%。过去很多人习惯一句“房住不炒归房住，价格跌跟我没关系”，现在越来越说不出口了。尤其是那批“手里两三套房”的家庭，原本以为拿着的是安全垫，现在慢慢发现，这块垫子有点扎人。那问题就来了：接下来的日子，到底该怎么过？

很多人会安慰自己：房价跌就跌吧，反正是自住，又不卖，跌了也只是数字好看难看而已。

听起来挺有道理，那我举个例子吧，当年买房，总价300万，首付拉扯来拉扯去，东拼西凑付了100万，向银行贷了200万，每个月要还一万多。现在房价回调，这套房市场价只剩270万，你名义上“少了”30万，银行那边的贷款，还得老老实实按时还。

这只是单套房，现在全国差不多有四成家庭不止一套房，很多是十年前那波上涨行情里买的，当时气氛就是“不买就被时代抛下”。二套房利率本身就比首套高，月供更重，叠加上房价掉头向下，账面资产缩水，出手又不理想，心理落差一下就出来了。

到了这两年，压力已经开始在数据里显形。关于房贷断供的比例，有些地方的统计显示，已经从之前的一点多百分点抬升到3%左右，部分三四线城市甚至冲到5%。

话说回来，不是所有断供的人都是“赌徒心态”，更多是被生活硬生生逼到这一步。收入缩水、工作不稳定、家里老人孩子都有支出，叠加多套房的月供，一旦没有足够的现金储备，挺不过去是早晚的事。

我们接着看资产这一块。中国家庭有个很典型的结构，钱基本都砸在砖头上，住房在居民总资产里大概占到七成多，有的统计甚至能接近八成。反过来看，那些股票、基金、债券、理财在很多家庭的资产结构里，存在感其实并不高。这么一来，只要房价下调一点点，对家庭账面财富的冲击就会被放大。

再举个例子，有人在一线或强二线手里有两套房，高点时期总价粗略算1000万，现在如果跌去三成多，身家在账面上就只剩六百多七百万，直接少了几百万。对有些人来说，这是几十年打拼的积累，相当于被橡皮擦擦掉了一大块。这么看来，如果未来房价继续缓慢往下修，多套房家庭的整体资产缩水，还会再走一段。

社会研究里有个结论，当房价下调10%左右，家庭在吃喝玩乐、旅游、教育、娱乐这些可选消费上的支出，一般会减少一两成。而且工资可能没降，甚至还有一点小涨，心态却变了，明明银行卡余额还在那里，就是不敢随便花。

原本周末计划去商场喝个下午茶，顺便逛会儿街，房价跌多了几个月，忽然就变成在家烧壶茶、刷刷短视频。国庆想带父母、孩子出去转一圈，看到机票酒店价格，再想想房子又跌了几万，行程悄悄从“今年一定去”变成“再观望一下”。

一旦觉得自己“没那么富了”，大多数人就会本能地收缩支出，把安全感锁在存款和余额里。房地产这个“蓄水池”一降温，整个社会的消费冲动也就冷静下来。

接下来这一点，很多多房家庭最近都体会得很真切，房子是资产，然而，它不是随时能变成钱的资产。

手上有十万块现金，你想买菜、买基金、买黄金，动动手指就行。手里有一套标价两百万的房子，想换成现金，要经历的环节就多了——定价、找中介、带看、谈价、过户，每一个环节都需要时间和耐心。行情好的时候，这些步骤像是流水线，一个月两个月，很有希望走到终点。交易冷清的时候，就变成了漫长等待。

这两年不少城市的二手房成交量明显缩了水，挂牌量却上去了一大截。有些城市二手房挂牌动辄十几二十万套，很多业主挂着挂着，就习惯了每天刷房产App，却没人认真来谈价的状态。市场情绪一转冷，买方变得挑剔：总价要压、楼龄要新、学区要好、地段要硬，稍微普通一点的小区，就成了被挑剩下的那个。

不卖呢，每个月要承担各种持有成本。有时候还带着空置成本，房子没人住，心里也会犯嘀咕，放着落灰，还得交钱，值不值？一旦家里有突发支出，比如孩子教育要一笔钱，老人健康出现状况，或者突然的职业变动，现金流的紧张会迅速放大。

说白了，房子对很多家庭来说，从“增值工具”慢慢变成了“需要好好管理的重资产”。

聊钱，绕不过感情。经济压力一上来，情绪往往会变得更敏感。房子又是个天然“情绪放大器”，关乎面子、体面、代际期待和安全感，任何一个话题扯到房子，都可能迅速升级成家庭辩论赛。

很多家庭这几年吵得最多的，就是那句：要不要把多余的那套房卖了？一个人觉得，“与其每天被月供追着跑，不如早点止损，换点现金轻装上阵”。另一个人会担心，“现在卖太亏，再撑几年，说不定能缓一缓”。谁也没错，立场不同而已，可来回拉扯多了，感情就开始磨损。

家庭成员之间，有时候并不是不理解彼此，而是都被现实压得有点喘不过气。一个人在公司憋了一天的情绪，回到家听到一句“房贷又扣了”“房子挂了三个月怎么还没动静”，火气就莫名上来了。久而久之，家里容易形成一种无形的紧绷感，不敢轻松聊钱，更不太愿意提房价。

心理层面的压力，也在无声积累。很多人白天忙到飞起，晚上关灯躺下，脑子开始自动播放：我要不要转租一套？要不要把手里那套老破小甩掉？卖了会不会后悔？不卖会不会更难？这些问题不会立刻有答案，却足够影响睡眠质量。长期睡不好，人难免变得脾气急躁、注意力下降、身体小毛病增多。

房价下行并不只是手机里的几张走势图，而是在默默改写很多家庭的情绪结构和相处方式。这个变化不剧烈，却持久。

话说回来，对真正刚需或者实实在在想改善居住条件的人来说，现在也不全是坏消息。房价降温、首付比例下调、房贷利率走低，对过去被高门槛挡在门外的人，是一种窗口期。

当然前提是，买的是自己住得舒服、十年二十年也愿意待在那里的房子，而不是买来天天刷手机看估值。