最近，天津二手房市场出现一个有趣现象：部分老小区的企业产、公产房价格大幅下跌，如今只需40万，甚至二三十万就能入手一套位置和配套不错的二手房。已经有一批投资客户悄然入手。

在房地产市场繁荣时期，由于这些老旧小大多处于市内较好位置，占有学区优势，许多无法购入商品房的业主，纷纷抢购这些房屋作为学区房，一度使公产房和企产房价格持续上涨。

如今，形势有所变化，随着调控的深入，这些老旧小的学区优势已经逐渐淡化。但位置好、总价低、交易方便的优势一直都在。这些房源尽管户型和楼层不尽理想，但简单装修后出租，租金收入与总房款相比，收益率颇为可观。

不可否认的是，近年天津二手房市场持续调整。2025年10月，天津二手房成交9351套，环比下降10%，同比下跌25%，价格已连续22个月同比下跌，全市均价9223元/平米。

在这样的市场环境下，部分老旧房源价格确实出现了大幅回调。市内6区中，河西、红桥、河北等老旧小集中的区域，总价40-50万的房源已不鲜见。更有甚者，远郊区域甚至出现了“9万一套”的二手房，单价不足2000元，比五线县城还便宜！

这些二手房之所以便宜，除了老旧小的原因，还因为它们有着特殊的身份：公产房或企产房。这类房屋相对于商品房，一直存在价格优势。在限购时期，公产房和企产房由于不算购房套数，同样受不少人亲睐。

某壳上，河西区小海地一带的私产一室门槛价已降至40来万，珠峰里30平米房源，挂牌价47万，3个月降了13万。南开区向阳路等板块也有类似情况，秋爽西里37平米顶楼挂牌仅38万。

以河西区小海地一套总价47万的30平米房源为例，月租金可达1300元左右，年租金回报率约3.3%。相比国有四大行一年期存款利率1.35%，这一收益确实更具吸引力。

南开区类似房源也是如此。秋爽西里37平米房源月租金约1000-1500元，年租金回报率也在3%以上。河北区文江里、河东区等地的老破小，租金回报率普遍在3%左右。

这一收益率不仅高于银行存款利率，也超过了目前首套房贷利率（2025年已降至2.3%），理论上确实存在“以租养贷”的可能性。

判断这类投资是否可行，关键要看具体条件：

对于预算有限、追求稳定现金流的投资者来说，选择“地铁1公里内+房龄20年内”的房源相对稳妥 。这类房源至少能保证基本的出租需求和流动性。

同时，必须仔细计算安全边际：月供占比≤35%、租金覆盖率≥60%、通勤半径≤45分钟，是穿越周期的稳妥选择。

目前天津二手房市场确实存在分化，和平、河西等核心区域价格相对坚挺，而远郊和老化社区价格持续探底。投资者需要明确自己的目标：是追求资本增值还是现金流回报。

同时，要看清买入这些二手房存在的风险：其中，流动性风险是首要考虑因素。天津二手房挂牌量已突破24万套，其中58.3%的房源处于零咨询状态，这意味着超过一半的房源无人问津 。即使租金回报率可观，但这些二手房未来如果想变现，可能面临“有价无市”的困境。

房龄与贷款问题也值得警惕。公产房和企产房往往无法通过正常按揭贷款等方式购入，只能一次性付款，这意味着买家可能需要全款购买，资金压力加大。

产品迭代风险也不容忽视。2024年天津推出的四代住宅在空间利用、智能化等方面实现突破，对老旧二手房形成“降维打击” 。这些房屋大多房龄超过30年，维护成本逐步升高，如果无法拆迁，可能进一步被市场淘汰。

总的来说，天津二手房市场的一些老破小确实出现了租金回报率超过银行存款利率的现象，这为投资者提供了一种获取稳定现金流的可能性。然而高回报必然伴随高风险，尤其是流动性风险和产品淘汰风险不容忽视。

对于考虑这类投资的买家，建议遵循“核心区位、近地铁、低总价”的原则，避免过度追求低价而忽略基本面的考量。在房地产市场深度调整的当下，谨慎选择比盲目入场更为重要。

毕竟，“价格便宜”不等于“价值投资”，只有真正了解市场并做好风险管控的投资者，才能在这轮调整中抓住机会而非踩入陷阱。