2025年老黄埔楼市火力全开，全年新开、加推项目就有十余个之多，市场竞争进入白热化阶段。

即便在激烈的角逐中，仍有项目凭借核心优势突出重围，广州地铁珑岄上城与未来方洲二期便是其中的典型代表。

先来看看这两大热盘的网签表现：

广州地铁珑岄上城，5号线双沙地铁上盖，2025年4月首开1、2栋，主打72㎡小三房与94㎡四房，2T4户设计，超新规130%实用率。

72㎡户型，每栋仅有1条梯腿共56套，开盘总价200万起，首开即清完。94㎡货量是72㎡户型的三倍，表现也不俗。

销控表可以看到，目前这两栋除了个别94㎡高楼层单位，已经全部网签。

后续加推5、6栋，开发商及时调整规控，砍掉其中一条94㎡梯腿，替换为更好卖的72㎡户型。

建面94㎡四房整体去化速度放缓，视野朝向更优的梯腿去化速度更胜一筹。

而小户型虽然货量翻倍，总价还比首开上涨30-40万，但去化依然非常强劲——5栋72㎡基本售罄，6栋72㎡也去化近八成。

相较之下，项目的板楼产品去化节奏就偏平稳了，12-13栋主力户型110-125㎡四房，目前已网签38套，去化率约 64%。

未来方洲二期，5号线文冲站地铁上盖＋配套九年制华师附。25年11月开盘，首开1、2栋，面积段为78-96-122㎡三四房，3T5/3T6户设计，实用率120%。

其中，78㎡户型加起来共3条梯腿122套，两个多月的时间已网签89套，去化率约73%，剩余房源多为低楼层；

96㎡3+1房也网签了有80余套，但总货量是78平的两倍，因此去化率仅三成左右；122平户型去化则表现平平。

不难发现，这两个楼盘虽总价段有差异，产品布局却高度契合：

均以70余㎡小三房为起步，衔接95㎡左右紧凑四房，再延伸至120平左右的改善四房，全面覆盖刚需、刚改、改善三类核心客群。

而从去化规律来看，70多方小户型始终是市场抢手货，这与老黄埔 80㎡以下小三房供应稀缺有关；反观大户型产品，因片区选择较多，去化节奏相对缓慢。

不止这两个项目，老黄埔其他新盘的小户型表现也很亮眼：海丝城二期中建岭南序，建面85㎡3+1房，目前所剩无几；黄埔新城中央公园组团下半年推出的超新规小户型，75㎡三房总价下探至170万起，同样非常热销。

种种数据印证，预算200-300万的刚需买家，仍是老黄埔楼市的购房主力。

但这并不意味着老黄埔大户型市场缺乏活力，2025年便杀出一匹改善黑马——黄埔未来城。

项目主打125㎡起步的纯改善户型，凭借硬核产品力与高性价比成功突围，创下单月网签破百的纪录。

作为老黄埔目前唯一的第四代住宅，项目实用率高达143%，户户标配大露台，还自带九年制湖师大学校以及20万方绿化公园，配套拉满。

首开1、2、3栋的125-130㎡户型已基本售罄，4、5栋169㎡板楼小高层去化约六成，6 栋192㎡大平层也有少量成交。

黄埔未来城的出奇制胜，恰恰揭示了当下核心购房逻辑：

买家越来越回归理性，单纯的地段优势已不足以打动人心。想要在白热化的竞争中站稳脚跟，不仅要拿出有诚意的价格，更要在户型设计、空间实用率、社区配套等维度打造差异化核心价值，才能赢得市场认可。

最后，给老黄埔意向买家划一下重点：

预算300万内，紧盯新规小户型的朋友：遇到价格合适的房源建议果断出手！这类小户型本就供应稀缺、需求旺盛，核心优质房源更是手慢无。

预算有300-400万，想上车强地段三房/紧凑四房：这个价格段的房源相对紧俏，但仍有较大的选择空间，可持续关注价格动态，从容对比、理性决策。

预算500万以上，考虑改善大户型：目前片区供应充足，若不急于入住，建议保持观望。老黄埔接下来还有新盘入市，主城区其他优质项目也可多加比较，择优入手。