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北京楼盘调规，花样百出。
12月12日，北京朝阳区规自分局公示了御林湾的调规图。
它把外立面改了，从原定的石材材质，换成了“玻璃+铝板”。一年多来，北京楼盘调规，主要是为了注入好房子元素，增设阳台。
所幸的是，它还没开售，不存在减配的问题。
有关这两种材质的造价对比，花姐请教了腾讯元宝，它从材料单价、施工工艺成本、维护成本三个维度作答。
大致的结论是：石材造价高，工时慢。
当下的北京楼市进入冰冻期，御林湾想走性价比路线。
它分两类产品：高层和洋房。高层共90平米、125平米、140平米和155平米四款，单套价格在600万-1000万元；洋房分213平米和220平米两款，单价在1600万-1700万元。
折算成单价，高层均价为6.5万元/平米，洋房均价为7.7万元/平米。
这个价格，直接冲击了两个在售盘：金隅望京云尚和望京国誉府。前者高层，后者洋房，分别卖8.07万元/平米、8.99万元/平米。
楼市江湖上，给了御林湾一个绰号：价格屠夫。
为什么御林湾会卖如此低的价格呢？
它是一位有故事的同学。
拿地之谜
御林湾地块的构成很复杂。
它位于朝阳区崔各庄乡来广营北路东、西两侧，毗邻京承高速，建设用地18.83万平米，总建面78万平米，地上建面48.95万平米，规划住户4959户，居住人口1.39万人。
这是一个超级大社区。
从这次外立面调规披露的参数看，它至少由四部分组成。
1、公租房A区，位于324地块最北面，地上建面11.23万平米，共计1636户，6栋18F-28F高层楼，被称之为“部委楼”。对北面一路之隔的金隅望京云尚有遮挡。
2、公租房B区，位于324地块西面，地上建面14.89万平米，共计1760户，3栋26F-28F高层楼，被称之为“人才房”。
这两块公租房，占地6.33万平米，是在2022年4月份通过国有土地使用权划拨的形式，由北京东洲房地产开发有限公司（简称：东洲地产）进行申请开发。
3、南区324地块，即御林湾的高层区，容积率2.2，规划了12栋18F-25F高层住宅。
4、西区323地块，即御林湾的洋房区，容积率1.3，规划了3栋7F洋房。
这两个商品房地块，规划建面21.25万平米，也是这次调整外立面的主体。
有关御林湾323、324地块的拿地情况，有传闻说发生在2017年，但花姐查了许久，也没有找到它们的土拍信息。
公租房A、B区御林湾南区之间，地上不设围墙，是通过绿化带隔离——约两米宽，而地下则互不打通。
御林湾的开发商东洲地产，是京城本土国企和民营资本组合。
它成立于2012年，注册资本3000万元，由北京首农食品集团全资子公司北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。
伯仲联投资成立于2011年，注册资本1000万元，由张瑾、杨于武、赵锦明，分别持股75%、15%、10%。
大股东张瑾，投资了北京百子湾体育休闲俱乐部和北京华唐正融矿业投资。其中，华唐正融矿业还投资了怀化华唐投资、湖南华唐大成投、广西蒙山都坡矿业。
二股东杨于武投资了北京鑫银隆科技开发、北京润土投资管理；三股东赵锦明则投资了北京恒达纬地建筑工程。
速度慢之谜
不论东洲地产是怎么拿下御林湾之地，但有一个事实是：它的开发速度很慢。
御林湾曾在2021年4月17日公示过报规方案的调规图，开发商在答复公众的反馈意见时，也没有透出太多有价值的信息。
在2025年1月3日，东洲地产在北京住建委官网上发布了一则有关324等地块，建设方案变更的说明。
这份材料显示，整个项目分四期开发：
第一期：建面19.46万平米，其中住宅5.3万平米——全部是政策性住房，计划建设时间为2024年3月10日-2026年10月29日；
第二期：建面19.37万平米，其中住宅16.71万平米——全部是政策性住房，计划建设时间为2024年3月15日-2026年11月10日；
第三期：建面19.3万平米，其中住宅16.19万平米——商品房12.1万平米、政策性住房4.1万平米，计划建设时间为2024年3月20日-2026年11月10日；
第三期：建面19.89万平米，其中住宅9.16万平米——全部是商品房，计划建设时间为2024年3月25日-2026年11月25日。
这四期的开发进度，花姐找到了蛛丝马迹。
御林湾在报规方案过审之后，于2021年7月28日拿到18号规划证，建设规模78万平米。
到了2024年3月份，公租房A区和B区拿到了两个施工许可证，工程规模约43万平米。
从拿规划证到施工证，拖了两年零8个月。
这表明，公租房开始施工了，但商品房并没有动工。
2024年10月15日，东洲地产拿到了42号规划证，建设规模58万平米，御林湾的住宅包含进去了。
2025年12月9日，北京规自委朝阳分局将这张规划证变更了。原因是，南区的10#、13#、16#和18#住宅楼的剖面图有误，遂替换了这四栋楼的新图纸。
2025年11月27日，东洲地产又拿到两个施工许可证，工程规模34.6万平米。
从拿规划证到施工证，又过去了1年余。
将这四个施工许可证比对，御林湾住宅部分才刚刚施工不久，至少没有全部封顶一说。
目前已经封顶的，大概率只有公租房A区和B区的楼。