市场价500万的房子，法拍300万就能起拍，这样的差价总能勾得人动心。但天下免费的午餐，法拍房低价核心是“风险折价”。搞懂这一点，才能可控的是捡漏还是踩坑。

法拍房的便宜，本质是司法处置逻辑对市场定价的重构。法院不是房产中介，核心目标是“快速变现偿债”，而非追求资产最高溢价，这就决定了它的定价规则必然向“低价快售”倾斜。

通常起拍价是市场评估价的7折，流拍后二拍再打8折，相当于评估价的5.6折。

浙江一套别墅评估价310万，二拍起拍价仅210万，看似便宜100万，实则是对后续风险的提前定价。

更关键的是，房子的低价里藏着风险成本。

普通人想碰法拍房，必须把“风险尽调”放在首位。首先要查透产权与债务，确认是否存在多重抵押、隐性欠款，避免拍下后被债主纠缠；其次核实租赁情况，排查是否有虚假租约；最后算清税费，不少拍卖公告注明“税费全由买方承担”。

曾有买家1487万拍下房产，后续税费竟高达800余万。

合规层面，要警惕恶意串通竞拍，最高检就曾监督过一起案例，两家公司串通低价成交，最终法院重新拍卖，成交价从1217万升至2493万。

说到底，法拍房的低价是一道风险与收益的计算题。它不是市场让利，而是把隐性风险转化为明面上的价格折扣。

能承受风险、做好尽调的人可能捡到机会，只盯着低价忽视风险的人，大概率会为“便宜”付出更高代价——这就是法拍房便宜的底层逻辑。