近日，浙江省杭州市富阳区一起以“城市有机更新”为名的房屋搬迁项目引发广泛关注。邱立成质疑富阳区政府在未履行法定征收程序、未与其协商的情况下，强制推行“一口价”拆迁安置补偿方案，并代其与第三方签订补偿协议，涉嫌严重侵犯其合法财产权益。

一、“有机更新”还是“变相强拆”？政府程序合法性遭质疑

据公开裁定书显示，2017年7月20日，富阳区秦望区块有机更新指挥部发布《房屋搬迁公告》，明确该项目为“协议搬迁”，而非依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施的法定征收。然而，邱立成指出，尽管名为“协议”，实际操作中却无任何协商过程——政府单方面制定补偿标准，未组织听证，更未与其本人就补偿事项进行沟通，直接以行政命令方式推进搬迁。

“披着‘城市有机更新’的外衣，富阳区政府公然践踏《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》！”邱立成在申诉材料中痛陈，“这不是更新，是用行政强权剥夺公民合法补偿权，把法律尊严踩在脚下！”

二、合法产权600㎡仅获203㎡安置，补偿严重缩水

根据杭州市住房保障和房产综合管理系统出具的查询记录，邱立成名下在位于秦望区块202号的房屋拥有合法登记的600平方米住宅产权，并持有集体土地使用权证，共计包含大小十二套住宅。然而，在本次拆迁安置过程中，富阳区政府却未与其本人签订补偿协议，反而与“无产权、无土地使用权”的第三方另行开户签约政府在未征得其同意、未依法履行告知义务的情况下，擅自与非权利人达成安置补偿协议，涉嫌违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及《土地管理法》等相关法律法规中关于“保障被征收人合法权益”“依法依规签订补偿协议”的强制性规定。202号房屋为一幢总建筑面积850余平方米的合法建筑，其拆迁安置明确按照“建筑面积”进行补偿，体现了对实际建设投入和居住权益的尊重。而264号房屋中的101室住宅面积103平方，系依据家庭内部协议，由我母亲享有15年居住权。我母亲作为富源村集体经济组织成员，在本村无其他宅基地及住房，完全符合《土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”及宅基地使用权保障的基本原则。

更重要的是，《民法典》第三百六十六条规定，居住权可通过合同设立，并受法律保护。该居住权依法设立、合法有效，且具备可流转性，理应纳入拆迁安置补偿范围。在征收过程中，对我母亲的合法权益不予认定、补偿为零，明显违反法律规定。

然而，富阳区政府在处理该房屋拆迁补偿时，仅以土地使用权人耒金富为唯一补偿对象，给予其全额安置补偿，完全忽视了我母亲作为实际居住人和集体经济组织成员的法定权益。此种做法显失公平，构成行政行为违法，严重损害了被征收人的合法权益。

然而，在此次“有机更新”项目中，其仅获得203平方米的安置补偿，其余数百平方米未获足额补偿。“宪法第十三条明确规定保护公民合法私有财产，难道在‘更新’面前，我的房子就可以被随意克扣？”邱立成质问。

三、法院以“非征收”为由驳回起诉，司法回避实质审查？

值得注意的是，从一审到最高法，三级法院均以“案涉项目属协议搬迁，非法定征收，故政府无强制补偿义务”为由，裁定驳回邱立成的起诉。最高法在(2025)最高法行申3165号裁定中明确表示：“请求确认富阳区政府实施搬迁其合法房屋的行为违法，明显缺乏事实依据。”

对此，法律界人士指出，若行政机关以“协议搬迁”之名规避《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法定程序，同时又通过行政权力施压、限制村民选择权，甚至无权签订协议，则其实质已构成行政强制行为，违反《物权法》相关规定；针对违法拆迁及未依照权属证书足额安置补偿的行为，应依据《民法典》第二百四十三条、第二百六十五条及《土地管理法》第四十八条等条款予以坚决驳斥。不应因名称不同而豁免司法审查。

“难道只要不叫‘征收’，就可以随便拆房、强定补偿、无权签订协议？”邱立成反问，“如果司法只认标签不问实质，那法治就成了给强权披上的遮羞布！”

四、专家呼吁：警惕“协议搬迁”沦为规避法律监管的工具

近年来，多地出现以“城市更新”“有机更新”“自愿搬迁”等名义推进的拆迁项目。此类项目往往绕过征收审批、评估、听证等法定环节，极易滋生程序违法与权利侵害。多位行政法学者呼吁，应加强对“协议搬迁”项目的合法性审查，防止地方政府以“市场化”“自愿性”为幌子，行行政强制之实。

目前，邱立成已穷尽常规司法救济途径，其案件成为观察中国城市更新中公民财产权保障与行政权力边界的重要样本。