前几天，兰州发布楼市新规20条。

除了业内迅速反应，很多购房者还有点没理解过来，这个政策最终会引发什么样的效应。

一些读者朋友给我们发私信问：这新规到底是啥意思啊？往年发新政策不都是搭配一些补贴的手段，今年咋没有了，一点实惠都没得……

其实，这次的新规20条，可以看作是在2024年11月兰州发布的立体生态住宅规，也是就四代宅基础上的产品丰富和升级措施。

它的主要目的是优化房地产项目规划，让以后的住宅、商业产品有更多的形态和升级空间。

只不过，这次的新规完全可以看作是纯面向改善市场的。

比如，鼓励桃树坪、青白石、九州、三条岭、盐池、沙井驿、范家坪、广家坪、彭家坪、兰工坪、华林坪、伏龙坪等高坪区域建别墅。

以及住宅产品优化是以140平及以上为界限，让开发商能在打造这类产品的时候，有更多的操作空间，把得房率拉到极致。

以后兰州的大平层，就可以在空中户属花园的基础上，把儿童房、餐厅等打造成两层loft空间，室内其他的赠送空间也会更多。

这也就是目前西安、北京、重庆、武汉、杭州等城市出现的一个新物种，将大平层使用场景别墅化的第五代住宅。

如果说产品代际，大家可能会觉得有点虚无，但说实打实的得房率，肯定人人都能感受到。

这类产品可以将使用率干到150%或者更高，就好比140平的房子，实际体验能达到200平以上。

这种产品，在户型空间使用率上肯定是降维打击。

以后的社区也会拥有更丰富的公共空间，各类的架空层、下沉庭院、会所配套、社区大堂等都不计容或者不计建筑密度，开发商的可操作空间会更大。

不过针对开篇读者的疑问，以前兰州的楼市新政，确实基本是搭配刺激消费的措施来实施的。

目前兰州执行的是2024年6月，兰州发布的16条优化房地产政策措施。

从这个时期起，限购限售取消、商贷首套认定放宽、首付比例降低，个税优惠、购房补贴、商贷公积金贷款利率降低/额度提升、房票安置……

能刺激买房的措施，兰州几乎全部拉开了口子。

这个16条政策是试行2年，针对首套二套三套的购房补贴一开始是执行到2025年年中，到期后，又把补贴延期到了今年年底。

所以网友猜测，预计接下来兰州大概率还会继续出台相应的强化政策来刺激购房，也有一定的道理。

政策说完了，咱们再来看一下新房市场。

今年兰州楼市的基本格局是，3代、3.5代、4代以及二手房混战，而且目前主城还在持续供地。

截止目前，2025年兰州主城各区已成功出让11宗居住用地。

目前还有城关驼铃厂/东岗店子街/下徐家湾/农民巷、七里河毛条厂、土门墩商储10宗居住/商业地块正在挂牌出让阶段，都是12月底陆续出结果。

这些地块，部分项目已经入市，还有一部分是2026入市。

除此之外，兰州还有一大批修规过的住宅用地，正在推介、等待出让。

其中城关区有中牧集团兰州生物药厂原址地块、北面滩地块、雁儿湾地块，以及范家湾、草场街城中村改造项目打捆地块。

七里河则主要是，西站南北广场丰富的土储，机车厂拆迁、豪布斯卡周边都还有余量。

安宁有七里河污水厂原址、洄水湾地块，以及消防总队北侧地块、植物园周边地块、仁寿山大道以东储备地块。

西固，还有原城市运动公园西地块……

这些蓄势待发，已经出让、即将出让的新地块，加上现在已经启动的华曜·覌蘭、绿城·雁鸣海棠、保利·安澜天珺、胜财壹号院、景嘉诗悦，以及已经拿地的中海安宁商务区新项目、胜财西固新项目等……

2026年的兰州楼市，至少有20多个新盘要扎堆入市。

这种疯狂程度，十年前常见，近几年绝对罕见。叠加现在楼市新规20条，明年的新房产品，会卷到飞起，楼市也会进入激烈混战状态。

这一点从供地节奏和土地指标就能感受到，最近我们也参与了几个新项目的产品交流会。

最大的感受就是，兰州现在真正进入了产品疯狂、迅速迭代的一个阶段。

今年四代宅项目的入市已经给市场造成了一定的冲击，但显然，产品端的迭代，还在继续。

在新规发布之前，很多已经拿地的项目，比如保利天珺，就已经在研究怎么样把产品做的和之前入市的四代宅相比，有系统化的区隔了。

但同时另一个感受就是，新房产品越来越明显地面向了绝对的改善群体。

明年板上钉钉要入市的几个新盘，产品不管是起步面积还是产品定位，基本都是一水儿的高端改善定位。

品牌房企基本都会拿出自己产品库里最高端的产品系，本地强企也都是铆足了劲，要证明自己的实力。

再加上这次新规的发布，兰州楼市以后的走向基本就很明朗了。

新盘完完全全锚定改善，新产品面前人人自危，二手房一二代住宅往往只能让利，三代住宅想方设法加速去化。

此外，今年因为土地市场的持续火热，比如难得出现了土拍大战，加上新产品的席卷，让很多人觉得兰州楼市开始火起来了。

其实，尽管兰州新房的市场声量很高，但现实更要冷静。

根据相关机构发布的数据：2025年1-10月新房+二手成交套数47718套，同比下降5%（新房减少29%，二手增加8%）。

二手房占比来到了74%，同比提升8个点。

新房同比去年来看，1-10月兰州主城四区成交量同比下降25%。

主城中心区新房主力成交面积在100-130平，占比56%，140平以上占比16%，因为新项目主力供应集中在这个面积段。

从成交总价来看，中心城区140万以上的产品占比34%，郊区100万元以下的占比从2024年的45%扩增至2025年的57%。

这主要也是供应端决定的，主城核心供应产品偏改善，郊区旧规产品去库存，总价持续下探。

另一方面，二手房依然稳定，每月新增2千套左右，截至10月，兰州二手房挂牌存量近5万套。

成交主力面积段110㎡以下占比73%，成交总价120万元以下占比82%，60万元以下占比35%。

兰州改善主导新房市场，刚需流向二手、保障市场，不管是供给端还是需求端，刚需减少、改善主导的特征将越来越明显。

行业大环境的波动，催生了产品主义的回归，20条新政加持，20多个新项目蓄势待发，再加上持续混战的二手市场，左右拉扯的买房人……

接下来的兰州楼市，将彻底疯狂！