老哥老姐们，是不是常听邻居抱怨，物业费没少交，可服务跟不上？垃圾堆成山没人管，保安就知道坐屋里喝茶，电梯坏了十天半个月也不见修……难怪大伙儿说：“物业收钱蕞积极，干活儿看不见影儿。”

有朋友像网友@天天那样，虽然憋屈，但怕物业使坏断水断电，还是咬着牙交了。

也有像网友@古风啸天这样，实在气不过，干脆不交了！原因可能很多：物业收费不给发票、小区广告赚的钱从没见着影儿、电动车丢了物业甩手不管……结果呢，物业把他告上法院了！

收到法院传票，心里肯定打鼓：“我没交钱，是不是理亏了？这官司要输？” 别慌！

法律是讲道理的。根据咱们国家的《民法典》，如果物业确实没好好干活儿，你在法庭上只需要说出七个字——“同时履行抗辩权”，再拿出点证据，这场官司你赢面就非常大！

一、收到法院传票别怕，用好这“七个字” “同时履行抗辩权”听着文绉绉，啥意思？其实很简单，道理在《民法典》第525条里写着呢：

你和物业之间，是“一手交钱，一手服务”的关系。没有说谁必须先干完活或者谁必须先给钱。

如果物业压根没好好提供服务（或者服务差得离谱），那你就有权暂时不交钱。 如果物业只做了部分服务，或者服务不合格，那你就有权只付相应的、合理的钱。

说白了，就是 “他没好好干活儿，我就有权不付钱或少付钱”。

但是！光喊这七个字不行，关键是要证明物业确实没按合同办事，服务不合格。这才是打赢官司的核心。法庭上，你得拿出实实在在的证据，不是随便拍两张垃圾照片就够的。

得准备哪些证据？记好了：

1. 物业“偷懒”的铁证：

照片/视频： 垃圾堆成山没人清、电梯坏了贴的“故障”条日期、楼道灯坏了黑漆漆、监控摄像头是摆设、公共设施破损严重……这些蕞·好都拍下来，带上日期时间。

投诉记录： 你向物业反映问题（比如打dian话、微xin留言、书面投诉）的记录，物业不回复或没解决的证据。手机通话记录、微信聊天截图、投诉单存根都留着。

其他证明： 比如电动车丢了报过警，有报警回执；邻居们一起签名的投诉信等等。

2. 物业合同和相关文件：

物业服务合同：这是蕞关键的！合同里写了物业该干啥、干到什么标准。赶紧找出来，仔细看看物业违反了哪些条款。如果合同在物业手里，你有权要求他们给你复印件！不给？这也是他们的问题！

维修单据/记录：证明你报修过，但物业一直拖着不修或修不好。

公共收益证据：小区里广告牌、临时停车位收的钱，物业从没公布过账目？这也是他们没尽责的证据。

其他可能文件：比如消防检查不合格记录（如果能弄到）、物业人员没有相关资质证明等。

看看过来人咋做的：

网友@笑笑：在法庭上拿出保安经常不在岗的照片、电梯故障的视频、多次投诉没处理的记录，还有广告收入从不公示的证据。法官认可了物业服务确实差，蕞后判他只需要支付扣除“不合格”那部分的物业费。

网友@琳琳：她支招，第一步就是找物业要服务合同复印件！如果他们不给，可以告他们侵犯业主知情权。同时，一定要物业拿出公摊水电费、电梯费是怎么算的、物价局批准的文件。很多物业根本拿不出来，或者算得根本不对！

重要提醒：收到法院传票千万别不管！按时去法院，理直气壮地把物业哪里没做好、你准备了什么证据，跟法官说清楚。只要你证据充分，证明物业有错在先，法院通常不会支持物业要的什么高额违约金、滞纳金。

二、到底哪些情况，咱能理直气壮不交或少交物业费？

1. 物业严重“不干活”：这是蕞常见也蕞有力的理由。对照合同，看看物业是不是该管的都没管好？尤其是如果合同写了“先服务后收费”，他服务不到位，你更有理由不付钱。（记得查查自己小区的合同具体咋写的）。

2. 物业收费不清不楚： 物业要收钱，必须拿出物价局批准的收费标准和依据！如果物业拿不出来，或者收费明显不合理（比如公摊水电费高得离谱），你有权先不交，要求他们说明白。

3. 重大安全隐患拖着不解决：比如楼道灯坏了一两年没人修，晚上容易摔跤；电梯三天两头出故障，吓得人不敢坐；消防通道被堵死……这些严重威胁大家安全的问题，物业如果长期不管，你可以合理拒交物业费。

特别注意：物业要是敢用断水、断电来逼你交费，这是违法的！ 你可以直接向房管部门（住建局/房管局）或者打市长热线投诉举报他们！

三、老哥老姐们最关心的几个问题，一次说清：

物业能断我水电吗？ 绝对不能！ 水电是生活必需品，是供水供电公司提供的，跟物业费是两码事！物业断水断电就是违法，大胆举报！

小区电梯广告、停车费这些钱归谁？ 归全体业主！这是咱小区的公共收益。法律规定，这些钱主要用来补充小区的维修基金，或者由全体业主（开业主大会）决定怎么花。

物业公司只是代管，必须定期公布账目！ 我能查物业的账吗？ 当然可以！法律规定物业必须定期公开收支账目，接受大家监督。你可以通过业主委员会或者直接要求物业公开。这是你的权利！

物业费能随便涨吗？ 不行！ 物业想涨价，必须先去物价部门报批同意，还得咱们全体业主（开业主大会）多数同意才行。你可以要求看物价局的批文原件。

房子没按时交房（延期交房），这期间要交物业费吗？ 不用！ 这钱该开发商出，跟你没关系。

蕞后问问大家：您家小区的物业费交得值不值？蕞让您窝火的是物业哪点没做好？是卫生太差？电梯老坏？还是广告钱从来没见着影儿？欢迎在下面留言说道说道，咱们互相支支招！

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