2024年上半年结果已出，昆明房地产市场后市压力依旧不小。作为刚需主导型城市，昆明楼会或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。

据昆明房协发布的数据显示，今年上半年昆明全域共51个住宅项目供应，供应面积118万㎡，向市场供应将近1万套房源，供应量较去年下半年下降20%。

去年房企拿地信心不足，土地成交处于低位，是造成2024年上半年供应量持续下滑的主要原因。

上半年昆明全域共有375住宅项目销售，销售面积188万㎡，较去年下半年下降25%，虽然有众多政策刺激，但效果不及预期。

尤其是上半年多个配售型保障房项目迎来新进展，价格远低于周边在售新建商品房项目，对原本就持观望态度的购房者带来一定影响，不敢轻易出手。也因此，虽然多个热销的刚需楼盘项目以价换量，降价促销，但收效甚微。

从房价来看，上半年昆明全域成交均价11268元/㎡，较去年下半年上涨6%。其中，主城成交占比全域的72%，较去年下半年上涨9个百分点，均价呈现结构性上涨。

从榜单来看，仅有万科、龙湖和省房3家房企上半年销售额超10亿；云南康旅、招商、大华、新希望、中海、俊发和筑友榜上有名，房企进前十的门槛为5.68亿。

从企业端排名来看，变动剧烈，邦泰、安居集团新上榜，大华、中海、保利发展等11家房企排名上升。头部房企凭借交付口碑、项目品质、项目配套等要素，仍具备较高集中度。

从项目来看，万科城、建投·春城華府和万科·公园城市三个楼盘包揽项目销售金额排名前三，成交金额分别为6.41亿元、5.89亿元、5.34亿元，头部房企业绩断层越来越明显。

这三个项目均有区位+品牌学校的优势配套资源，建投·春城華府则以企事业单位定向团购，即使高价也实现热销上榜。

楼盘项目进入榜单前十的门槛为3.74亿，筑友双河湾、华润悦府、邦泰臻境、华发书香云海、山海湾8号、美的北京路9號、保利天珺也榜上有名。其中，品质豪宅项目有5个，位于二环周边的项目有4个。

除呈贡新城的邦泰臻境成交单价低于万元外，2024年上半年昆明（商品房）项目成交金额TOP10中，高端改善型楼盘占据了半壁江山，带有教育、地段等配套资源的刚需楼盘是市场成交主力。

土地方面，2024年上半年，昆明主城累计成交土地约307亩，同比小幅下降3%；成交计容建面约70万㎡，同比下降14%；成交楼面均价约1660元/㎡，同比下降57%；成交总金额约12亿元，同比下降63%。

总的来说，上半年土地市场数据和成交计容面积都有不同程度下降，成交金额及成交楼面地价相对降幅较大。

造成上述数据差异的主要原因为两点，一是上半年度成交的8宗土地中，有6宗土地分别为官渡、西山的城市更新项目所关联的回迁安置用地。这类土地成交亩均单价及总价低，会拉低上半年数据楼面地价及成交总金额数据，导致出现同比大幅下降的态势。

二是，上半年度仅1宗商品房住宅用地成交，即邦泰璟和项目用地。虽然土地品质总体较高，容积率一般不超过3，溢价也很高达到了9.36%，但再无其他商品房用地成交。

这类优质、低密土地的推出，从数据上看成交面积基本相当，但计容面积降幅相比较大，对计容面积影响甚微。