“5·17”新政后，贝壳研究院监测数据显示，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套房降至3.9%，这也是自2019年以来，二套房平均利率首次进入“3字头”。同时下调的还有最低首付比例，首套15%、二套首付20%。

昆明也不例外，迅速做出了反应，跟进同步下调。

然而市场的反应，却有点出乎意料。并没有如同上海楼市新房环比激增，二手房去化加速的明显回暖行情。

在浩浩荡荡的救市大潮中，昆明楼市只剩下：政策很热闹，数据很冷静。

据克而瑞发布的最新数据显示，5月昆明新房量涨价跌，成交均价为12551元/㎡，环比下跌11.46%，同比下跌11.27%。单月成交2089套，环比上涨14.47%，同比下跌17.85%。

图片来源：克而瑞

从市场端来看，5.17新政后首周，多个楼盘发海报宣称，或房贷前3年可先息后本，或前3年月供减半等轻松购房计划。

然而，看似利好明显的15%首付+月供3年内先息后本政策，落位到实际销售时，购房者似乎并不买账，观望情绪未有舒缓，对成交的促进作用不明显。

显然，至此，2024年房企期盼已久的“小阳春”并没有到来。

不置可否的是，新政后，房企推出的各项让利优惠，带动了案场转化率提升至7%。

其中，购房者最大的抗性来自于首付虽然已经降至15%，同时也意味着房贷额度的增加，月供和总利息水涨船高，实际让利着实有限，不足以撼动对未来预期的隐忧。

但，我们也看到了量的变化，新房和二手房市场，量价环比都在上涨。

仔细看新房市场，需求端宽松力度空前的政策，迅速反映在了房企销售上。数据上的量涨价跌，实为市场两极分化的加剧。

新政的刺激作用，并非毫无效果。

从新政后首周数据可知，教育盘、准现房仍是市场成交主力，市场成交套数略有攀升，成交均价受西山环滇板块、一二环内改善盘成交带动上扬。

一边是以华润中心、龙湖·山海原著、华夏四季、美的·北京路9號等为代表的高端改善型项目的持续热销，最高成交单价逼近3万元的大关，价格始终保持坚挺，直接带动成交均价上浮。

图片来源：克而瑞

一边是邦泰·臻境、金泰国际为代表的品质刚需楼盘，单价不到万元的价格十分有吸引力，去化率大幅提升，直接拉升成交量。

尤其是呈贡区纯新入市楼盘——邦泰·臻境首开即劲销，共计推出171套房源，去化135套，去化率就高达79%。

邦泰·臻境效果图，项目规划了12栋住宅

位于呈贡新城核心区，100-120㎡的刚需/刚改产品设计，成交均价8800元/㎡左右，并在突破建筑规范实现100%得房率等明显优势的加持下，本月备案量已超过150套。

如此高的去化率，也是近期入市新盘中的佼佼者。

值得注意的是，与其他项目不同，邦泰·臻境同时带动周边企事业单位公务员二套购房，新房降价购房者可选择更大面积产品，刚需客户被进一步分流。

其次，位于空港新城的首创誉华洲，虽然远离昆明主城，属于近郊板块，周边配套缺乏。但均价5200元/㎡的价格真的太诱人，成交去化也不错，拉动市场整体价格下降。

此外，除了特殊项目外，主城的热销学区盘价格延续上月低位，共同作用价格下滑。

两者综合之下，量涨价跌并不意外。可以肯定的是，受政策影响，首付比例和房贷利率的下调，也让一部分有需求的刚需客群开始出手，优选性价比相对较高的低价刚需盘上车。

长远来看，狭义、广义库存横盘态势不变，挑战和压力依旧巨大。

据4月30日昆明市城乡住建局发布《昆明市2024年住房发展年度计划》，2024年全市商品住房用地计划供应建筑面积约520万方，截至5月全市商品住宅供应65.87万方，供地计划完成13%。

克而瑞数据显示，仅5月昆明楼市新增供应14.33万方，成交量26.63万方，环比上涨13.47%，同比下滑16.91%；成交均价12551元/㎡，环比下跌11.46%，同比上涨11.27%。

存量方面，市场去化动力减弱，房企取证缓和，狭义存量环比下跌2%，去化周期与上月持平。活跃有效广义存量1101.71万方，按三年去化量计算，去化周期需3.6年。

高企的库存依然是不争的事实，如何增加产品价值，将成为新入市项目避无可避的必修课

增加教育配套、提升产品品质、降低容积率、改善户型设计等，从去年至今，已经在实际销售中，用一次次数据被反复验证。

“卷产品”“卷兑现”“卷品质”，房企仍然走在内卷的路上