一晃,2024年上半年就这么过去了。
半年时间,房地产行业发生了几个重要变化。
首先,在国家坚定的救市态度下,市场有了回暖迹象。
自“517”新政后,一线城市楼市率先复苏,新房市场提振作用明显,二手房成交稳定上行。
从房企的销售业绩来看,几家机构统计口径不同,数据略有差异,但总体而言:今年上半年,百强房企的销售金额虽然同比仍在降低,但降幅收窄了近5%。
其次,头部房企的格局再次生变。
老大还是保利,后面紧跟着中海、万科,不过排名第4的华润与排名第3的万科,销售额仅差了20亿元,万科排名岌岌可危。
相比去年,碧桂园跌出前十,越秀强势补位。目前TOP10中,有8个是央国企,滨江和龙湖占了民营房企仅剩的2个席位。
想想2022年时,碧桂园还是行业老大,不到两年时间,已经跌出前十了。
真是令人唏嘘!
其实在房地产行业这么多年发展中,“地产大哥”已经换了四任:
万科、恒大、碧桂园、保利。
恒大已经倒了;
碧桂园算是倒了一半;
万科要倒不倒,疯狂在倒的边缘试探;
保利虽然没倒,但第一坐得也不踏实。
看看这些企业的现状,炸天团不得不感叹一句:
地产大哥们,太难了。
01
虽然房地产行业高喊“去规模论”不少年了,但由于行业高光时就是以规模论英雄,所以时至今日,这个传统观念还是无法改变。
备注:根据克而瑞榜单数据制表,均以全口径销售额为比较依据
就规模而言,在2015年及之前,万科就是房地产行业唯一的老大,是一骑绝尘的存在。
直到2016年,恒大异军突起,登上榜首。不过恒大登顶没多久,2017年就被碧桂园赶超坐上了行业头把交椅。
此后6年(2017年~2022年),碧桂园稳居行业规模第一。顶峰时一年卖出7888亿元销售额,这样的成绩属实无法被超越。
转折发生在2021年。
这一年,房地产行业遭遇最严政策调控,民营房企开始显露出资金压力,央国企上位。
就在去年,保利取代了碧桂园登上行业第一的宝座。
但是,保利又能在这个位子上坐多久?
这个疑问不是凭空而来,不妨先看看后面跟着的中海和华润,就知道竞争有多激烈了。
就在半年成绩单揭榜前,中海狠狠刷了一波屏。
6月28日至29日,中海京沪深三盘齐发,上海豪宅中海领邸·玖序开盘当日售罄揽获销售额66.38亿元、北京西二环的豪宅项目中海·京华玖序开盘劲销62亿元、深圳豪宅中海·深湾玖序开盘销售金额达100.2亿元。
更别说3月底,中海在上海的项目顺昌玖里开盘一把清,接近200亿元的销售额更是刷新了全国单盘纪录。
有人说,中海太猛了,简直是富豪收割机。项目都在一线核心,开发能力强,旧改也玩得溜。
就拿上海来说,一个“围标”事件,重挫三家房企,但中海一回归,就让市场刮目相看。
今年上半年,中海已经成为上海销冠,也是唯一一个销售额突破200亿元的企业。
华润整体业绩不如中海亮眼,但华润产品力不输中海,加上有钱,赶超只是时间问题。
对比之下,保利可能就有点压力了。
02
长期以来,上海都是房企布局重镇。
要想在上海站住脚跟,可能一个爆款豪宅就够了。比如瑞安的翠湖、汤臣的汤臣一品,还有最近火出圈的宸嘉长风嘉佰道。
其实不管是万科、中海、华润,在上海都有豪宅代表作,产品品质在业界有口皆碑。
但就保利在上海的变现而言,似乎缺了点做豪宅的运气。
今年二季度,上海一波豪宅热销直接拉高了市场情绪,热销红盘一个接着一个诞生,吸金无数。
比如均价17.2万元/平方米的中海·顺昌玖里、均价16.8万元/平方米的融创外滩壹号院、17.28万元/平方米均价的滨江凯旋门、均价16.3万元/平方米的绿城外滩兰庭,无一例外都是开盘就售罄。
但保利没能接住这一波豪宅热。
同期入市的保利世博天悦众多豪宅项目中表现相对较差的,认购率和去化率都不算高。
据说该项目在开盘之前有50多人弃盘,原因大概是项目的价格和价值不太匹配。保利世博天悦备案均价16.8万元/平方米,与融创外滩壹号院价格一样,但地理位置确实后者更优。
炸天团查了下,截至7月4日,保利世博天悦推出的291套房源中,仍有146套可售,相当于去化了50%。
不过有一说一,世博天悦产品品质还是可以的,炸天团还亲自去看过,除了置业顾问略显冷漠的脸,整个项目设计的场域感、空间与光影的融合、随处可见的流线型元素都具备豪宅的气质。
或许因为这个项目市场表现不及预期,保利有点迫不及待想在上海市场再次证明自己。
最近,上海公布了第三批次即将开拍的地块。但在未开拍之前,有消息说,近日,保利提前对其中一幅地块进行了设计招标。
该地块为内环内杨浦区平凉社区02H1-01地块项目,位置较为优越。地块北面紧邻高阳新里项目,均价12.39万元/平方米。
按照保利的招标文件,若能拿到此地块,未来大概率是建造稀缺的低密度洋房产品,业内预计入市价格也将超过高阳新里。
据公开信息显示,就在同一板块内,保利还有平凉街道45街坊(洋房+风貌别墅)正在建设中,此外,保利静安中兴项目保利永兴里即将入市,若能在三批次拿下平凉社区02H1-01地块,保利就能扩大内环内的区域版图,对项目未来销售流转和公司树立品牌知名度都有好处。
此前,安徽高速也曾在上海“带方案拍地”,不过彼时拿地除了实力,还要靠运气。
但现在不同了,自第三批次土地出让起,上海恢复“价高者得”的拍地规则,这也意味着,只要保利死磕,这块地就一定能拿到,提前做方案并不是白费力气。
不如就让我们期待并祝福保利,在下周土拍中一举夺下心仪之地。
03
每一个地产大哥背后,都有自身努力和时代裹挟的双重因素。
就拿保利来说,早在2017年时,保利前董事长宋广菊就提出了“两三年进入前三”的目标。后来随着市场下行,宋广菊也曾改口把这一目标延期到“3~5年”。
到了刘平时代,保利的目标仍然是前三,但随着队友们都在退步,保利也被推着往上走,野心也越来越大,2022年时,保利在内部就确定了新的目标:
进三争一。
谁曾想,仅过了一年,保利就成了行业第一。
借用一位行业大佬的话说,或许地产大哥的难处也在于:
不是我们猛,而是他们退太快。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/cee3c887b46c96ac93e0a8cfee1c90f7.jpg)
前几十年的巨额利润呢?
万科的房子好卖,前六月销售1千2百亿。
谢谢您的指点
多买点,烂尾烂不够。