土拍疯狂,楼市冷清,为什么?

地产情报轰炸 2023-10-11 15:47:02

最近土拍市场很热闹,各地都拍出了高溢价的“地王”,房企们加足马力在2023年广屯粮。

比如北京的朱辛庄地块,出现42家开发商抢一块地的疯狂场景,比如上海,19块地有15块拍出了溢价,8成的溢价率重回疫情前,比如杭州,今年两次土拍轰下327亿,“触顶率”达到60%...

这火热的土拍氛围背后,房企拿地热情真的完全复苏了吗?今年拿地最猛的房企到底有哪些?还有今年土拍会带行业触底反弹吗?炸天团来给你把这些问题剖析清楚。

01

透过土拍热闹的表象,行业本质仍处于遇冷期,完全谈不上反弹。

而这个冷清体现在两方面,一是供地缩量,二是大部分房企拿地依旧谨慎,特别是资金困难的民企。

首先是土地供应的战略性收缩。

据最新数据显示,2023年前4月,土地成交规模同比下降31%,创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

这说明上面在有意控制土地出让速度,本来行业就不景气,加上市场新房难卖,如果出让土地过多过快,会造成市场货值扎堆,更难去化,并且会导致土地出现贬值,不利于地方财政收入。

未来一段时间,土地供应量变少,质量变高将成为趋势。

其次,大部分房企还债压力过大,根本上是无心拿地,能拿地的只有少部分有钱玩家,比如央国企和少部分优质民企。

据数据显示,近七成销售百强房企今年还没拿一块地,深挖一下这七成房企,他们大多都是已经暴雷或者在暴雷边缘的房企,比如融创、旭辉、卓越集团、雅居乐、世茂、合生创展等。

这些昔日疯狂拿地的民企代表,如今仍挣扎在现金流的获取、以及债务危机的处理中,缩表苟活是主基调,2023年拿地对于他们来说非常遥远。

比如恒大,自从暴雷后已经两年多没有染指土拍市场了,专心在“保交楼”的任务中,今年四个月卖了269亿的货值,大部分都是现房或者是工抵房,没有新土地货值。

同样的情况在融创身上发生,当年被业内称为“拿地王”,18年鼎盛期间,单单一个季度就能卷走1400多亿土地货值,如今一年多颗粒无收。

不拿地、保销售、放弃规模成为民企的主流,随着央国企及少部分优质民企不断扩充新货值,暴雷房企只有存量土储消化,两者差距不断拉开,2023年房企格局将继续分化。

02

众所周知,今年拿地的主力,基本都是规模化央国企,低调多年的央国企在今年集体高调了起来!

据克而瑞数据统计,今年拿地价值排top10依次是华润、万科、建发、长隆集团、保利、绿城、招商、中铁建、滨江、金地。

仔细算下,里面只有滨江、长隆集团这两家是纯正的民企,万科、绿城、金地属于国资控股的混合所有制企业,其他华润、保利、招商、中铁建这些央企就不用说,建发是厦门国企。

单看4月份的土拍市场,央国企拿地只能用“为所欲为”来形容。

华润、万科、建发、中国铁建拿地金额(全口径)超过100亿,华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅,金额达到234亿元,保利、招商、金地拿地同样超过50亿。

不仅是土拍市场,销售端央国企也开始甩开民企身位了。

今年一季度,中海、华润、招商等央企销售额增速均超过50%,华发、保利置业、中国中铁等增速甚至超过100%。

能跟上央国企拿地节奏的民企少之又少,只有龙湖、滨江、伟星等个别资金健康的民企。

龙湖在上海、杭州、长沙以41亿拿下三块地,伟星豪掷31亿元拿下南京7年来的最贵地王,滨江则一如既往深耕杭州,今年以66亿拿下浙江拿地王。

除此之外,有一家民企久违现身值得关注,那就是碧桂园。

前不久,碧桂园顶着11.88%的高溢价率,以28.8亿竞得杭州滨江区宅地,兑现了其总裁莫斌说过“今年碧桂园会重启投资拿地”的承诺。

这是一个强力的利好信号,前不久碧桂园刚发行两笔合计17亿元中期票据,并且销售端稳中向好,说明了只要财务结构够稳健、基本面向好,民企也能获得资本青睐,重回土拍市场。

下一个重回土拍的民企会是谁,融创?旭辉?世茂?

03

最后,聊下土拍市场是否会带动一波行情。

目前看来,行业依旧很难。

当下土拍市场的基调仍处于修复预期的阶段,要等政府、房企、购房人三方的预期达成一致向上,才有可能触底反弹。

地方政府在精细化操盘,研究市场的喜好,把控好地价,出让能被市场买单的好地块,而房企们也在相互博弈,择优高能级城市,拿到新周期的入场券。

总的来说,最有可能出现的行情仍聚集在一二线城市里。

从多数央国企的口径就可以看出,今年他们的拿地方向几乎全部都是“高能级”城市。“高能级”城市比传统的一、二线的范围更窄,它是一、二线的核心区位。

比如华润置地去年新获取项目71个,一、二线城市占比已经高达92%,更为甚者,华润主席李欣表示,2023年会战略性投资其中12个城市,也就是说只有12个高能级城市的土地在华润眼里是“安全的”。

比如龙湖,也明确表示今年拿地范围是20个主力城市,马上就在深圳、广州拿了两块地;招商蛇口则是重仓长三角,2022年其在上海、合肥、苏州的市场占有率超10%。

高能级城市的土拍市场意味着“确定性”,只要拍到就好卖,就能保证整体销售额。

而房企扎堆高能级城市,也造成了北上广深、杭苏宁成等土拍市场高溢价地王频出,变相地带动当地新房、二手市场的氛围,行情可能就蕴含其中。

今年市场充满了变数,房企的优胜劣汰,或许会比去年更为惨烈,又有哪些房企将湮灭在历史进程中呢,我们拭目以待。

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