巨无霸央企仍在突飞猛进

地产情报轰炸 2023-10-11 15:47:01

今年的地产圈,主打就是一个反转。

从2、3月的小阳春,各地楼市复苏,土拍开始热起来,到5月份销售数据回落,甚至出现了活久见的“全国100城房价集体下跌”这样惨烈的景象。

落差之大,让业内看衰情绪越发浓烈,认为地产的至暗时刻已然再次来临。

事实上,真实行情没有想象中那样糟糕,从最新出炉的前5个月销售数据来看,场子完全被央国企撑起来了,甚至还出现了一些反弹态势...

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据数据显示,2023年1-5月,百强房企销售总额为29661.0亿元,同比增长8.4%,但增幅相比上月下降4.4个百分点,也就是说今年上半年行情比去年是有好转的,但这个好转趋势正在减弱。

其中,央国企销售额最为亮眼。

TOP50企业中,央国企销售额平均增长71%,排第二的是混合所有公司增长23.3%,第三则是民企,销售额增长20.1%,而那些暴雷的违约民企,销售额直降33.1%。

这组数据充分说明了两点:

其一,整体上看,头部房企上半年日子过的很舒服,销售额普遍大增,房子去化很可观,所谓的危机时刻并不明显。

其二,央国企的增速已经领先其他企业2倍甚至以上,过去高周转的民营企业由于暴雷违约,正在逐渐失去市场,丢掉的份额全部都被央国企瓜分了。

那到底是哪些央国企像开了挂一样,分走了蛋糕?

据2023年1-5月的销售榜,前6名就有4个央企,分别是:

第1名保利发展,狂揽1956亿的销售额,同比增长22.9%

第3名中海地产,完成1463亿的销售额,同比增长53.9%

第4名华润置地,完成1435亿的销售额,同比增长76.4%

第6名招商蛇口,完成1369亿的销售额,同比增长76.6%

第7名的绿城销售额是827亿,已经被前6名甩开一个身位了。

保利、中海、华润、招商,这四个都是赫赫有名的央企,今年尚未过半他们就已经完成了千亿销售额,其中华润和招商涨势更猛,业绩涨幅达到了76%之多。

尤其值得一说的是保利发展还有一个小号——保利置业,今年1-5月销售额同比暴涨了210.3%,增速冠绝全行业。

不得不感叹巨无霸央企实力之强劲啊。

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当下楼市下行,行业不断分化,而这些央企则突飞猛进,已然站稳了头部位置,呈现出一片“全面取代民企”的态势,背后究竟是什么原因呢?

首先,央企根本不差钱,融资一直很通畅,使得现金流安全稳健,手上的“子弹”很宽裕。

比如华润置地,进入2023年以来融资动作密集。3月29日,其发布了40亿规模的中期票据。

今年初,华润置地已经与一家银行订立35亿港元贷款融资协议,同时100亿元小公募获深交所受理。

再是央企一哥保利发展,6月9日,上交所已经通过了其125亿的再融资,给目前在建项目提供了充足的现金流。

还有招商蛇口,日前已经向深交所提交申请,发布相关定增及发行股份购买资产计划,融资规模预计都在80-90亿元的规模。

另外,在融资成本上,央企也领先不少。

2022 年,中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂和保利发展5家中央房企融资成本低于4%,而民企不止是融资成本高的问题,而是压根无法有效融资。

对比民营企业和国营企业,央企融资金额更大、成本更低,这种先发优势无法比拟。

其次,得益于强大的现金流,央企这两年在土拍市场基本是所向披靡,特别是一二线城市。

据克而瑞数据统计,今年1-4月份,拿地价值排top10依次是华润、万科、建发、长隆集团、保利、绿城、招商、中铁建、滨江、金地,其中央企占了4个。

保利发展前4个月拿地合计241亿元,分别在广州竟得96亿元地块,在上海竟得两地地金额是56亿元,在南京、杭州和苏州拿地分别是12亿元、6亿元和4亿元,珠三角和长三角拿地占比70%之多。

招商蛇口思路相同,也是重仓一二线城市,在杭州、北京、深圳、上海、苏州和南京的拿地金额分别是24亿元、23亿元、22亿元、19亿元、18亿元。

央企不约而同都在抢占高等级城市的核心地块,他们已经把市场玩明白了,拿最热门的地块,在市场卖就不愁去化,这样销售额有保证,现金流更充裕,才有钱拿更多的地。

再加上,在销售端央企有背书,背后是国家的信誉,被上面寄予了“保交付”的厚望,购房者完全不用担心出现烂尾现象。

以至于央企和民企的新房去化速度完全是两种状态,前者不愁卖,后者卖不出去,差距越拉越大。

如此一来,央企强者恒强,现金流、土储、销售额大幅领先,民企节节败退,竞争烈度降低,只能将市场拱手相让。

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当然,“凶猛”的不止央企,各个地方的国企势头丝毫不逊色,在土拍市场、销售市场已经可以和央企掰手腕了。

其中,最为激进的国企有三个:厦门的国企建发,珠海的国企华发,以及广州的国企越秀。

在前5月,建发销售额为776亿,排第10名,同比增速67%,华发销售额649亿,同比增速85%之多。

最夸张的是越秀,销售额695亿,同比增速100%,实现了业绩翻倍!

在土拍市场,前4月建发的新增货值排第二,仅次于华润,土储扩张得相当激进,越秀也是首入北京市场拿下两块好地。

国企有这么高的存在感,原因其实很简单,同样是“不差钱”。

比如越秀,今年已完成了6期超短期融资券,单单第六期就发行了15亿,比如建发,其150亿的可续期债已经被受理。

这些国企相比于央企来说土储较少,趁着今年市场竞争降低,又加上政策宽松,拿地成本降低,利润空间增大,就更加激进拿地扩土储,进而增长也会更迅猛。

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仔细想想,现在楼市的玩法比起五年前、十年前,其实变化并不大。

从融资到拿地,再到项目开发到销售去化,这些流程都没变,变的只有牌桌上的玩家。

而央国企虽然反应慢,但是底子厚呀,已经把民企引以为傲的操盘水平学的差不多了,甚至于出现民企操盘团队成建制的加入央国企。

在可见的未来,楼市的风向会转变为央企与国企激烈争夺,而民企的生存空间则越来越小,慢慢走向末路。

这对房地产行业到底是好事还是坏事,你觉得呢?

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