一场“围标案”,上海楼市争霸的格局被改写

地产情报轰炸 2023-10-11 15:47:02

2020年4月,中海地产上海区首,突然被经侦部门依法采取刑事强制措施。很快,调查就牵连到了华润置地、万科等房企上海区域相关负责人。

一场震动地产行业的“围标”大案,由此浮出水面。

一块北外滩黄金地块,几家巨头房企的一场“奇谋”,足以令三个纵横市场多年的巨头,狠狠地栽个跟头。

而事后续的余波,不仅改变了魔都土地市场的游戏规则,也间接影响了上海滩房企争霸的格局。

前段时间,2023年上海土拍再度拉开帷幕,暌违三年的中海、华润、万科再度露面,其本身就值得一个热搜新闻。

三年时间说长不长,对几家老牌房企来说,不过是发展中的一段插曲。

三年时间说短也不短,足以见证行业风流云散,地产群雄呼啸而来,又落寞而去。

草蛇灰线、伏脉千里,谁能想到一场风暴的来临,竟源自于微不足道的蝶翼?

01

2020年3月的最后一天,当众多上市房企在忙着发布年报的时候,上海土拍市场突然传来了一个重磅消息。

位于上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块(简称“北外滩地块”),最终被中海以34.3亿元摘得,折合楼板价6.3万元/平方米。溢价率是:

0%

这块地位于北外滩板块,揽黄埔江盛景,是虹口区3年以来首次出让的纯宅地,楼面价创下上海宅地最高起拍单价,是如假包换的“钻石地块”。

地块没有15%的租赁住房自持要求,打破了上海自2016年定下的规矩,这意味着增加可售面积、降低了可售面积成本。

在竞标前夕,市场对这块地普遍预测的溢价,保底也要在20%。

无论从哪个角度看,这块地都应该是房企“白刃战”争夺的热门,至少要成为上海土拍史上,写下一笔传奇。

但谁也没有预料到,事情就在众目睽睽之下,滑向了一个不可思议的结局。

按照竞价招标的出让规则,中海、华润置地、万科三家房企经综合评分脱颖而出,拿到了参与后续拍地的入场券。

孰料在举牌环节,预期的价格拼杀未能上演。坊间传言,三家地产商在报价期间无任何一次加价,全部示以底价,最终地块被“第一顺位”的中海不费吹灰之力拿到。

如此优质的地块,被中海以这样戏剧化的方式获得,这件事的概率,相当于在上海大街上捡到特朗普的钱包。

但事情的吊诡之处还远不止于此。

在揭标后不久,就有媒体曝出,中海、华润合作成立项目组,万科以财务投资入局,三家将合作开发这块宝地。

事前近乎心照不宣的“默契”、一分溢价没出揽地、转眼间又迅速达成合作交易……

种种线索,几乎都在说明,这场“诡异”的土拍,似乎是一场精密策划的“布局”。以教科书式操作,生动演绎了“围标”拿地的手法。

你可以认为这是几家房企利用了规则的漏洞,以市场认可的方式获得了这块土地。

但在土拍市场上,如果房企们不互为对手、杀得死去活来,反而默默达成统一战线。

那么他们的对手,就变成了出让土地的当地政府了。

其实从一开始,三巨头的这场“奇谋”就已经写好了结局。

02

在这场标志性的“围标”事件之前,上海土拍每每曝出溢价率特别低的土地,背后几乎都有房企之间心照不宣的配合。

相约好一起配合去土拍市场上“杀价格”,几乎已经是房企间公开的阳谋。

只是这次跟以前相比,三巨头把溢价率打的实在是太低了。

从来一团和气的土拍市场,原来也有“刀口舔血”、富贵险中求的狼性一面。

只是这一次,三巨头低估了牌桌对面人的决心。

很快,这场已经公布结果的土地交易被悄然“冻结”,三家房企的责任高管相继被带走调查,上海土拍的规则也迅速做出了修改。

新的规则“点穴”一般得对围标行为做出了精准狙击,Bug俨然已荡然无存。

但事件到此还远未结束,行业内都在静静地看着上海对这场标志性事件,给出结论性的回答。

虽然没有官方公开文件对这场围标事件作出处理,但坊间传言相关企业和涉事责任人,事后都领到了“最严厉惩罚”。

除了企业此前缴纳的数亿元竞标订金被全数没收,还有一条传言:

三家房企在三年内,被禁止在上海土拍市场公开拿地。

规则的漏洞可以被打上补丁,涉事责任人也可以被罚出局,当围观者散场后,这条惩罚措施才开始真正显现出威力。

涉事的三家巨头,就像狂奔中突然被人猛地绊倒,爬起来后已然被五花大绑了起来。

03

首当其冲的是中海,它也是这场“局”中冲在最前,名义上获益最大的人。

如果不出意外,公示结束后,这块“钻石地块”本该是中海当年财报里重要的一笔。

中海在上海滩一战成名还要追溯到2009年,那一年它击败保利、绿城,斥资70亿在长风夺地,拿下了当时全国的总价地王。但此后长久时间里,中海在上海的土地市场上表现得并不活跃。

转折点出现在2017年,那一年中海在上海土地市场上风格骤然转守为攻,频频出击。

这种打法在2018年达到高潮,中海当年耗资近百亿拿下了上海真如红旗村旧改地块,当年整个集团上下拿地金额也不过600多亿元。

中海这种相对保守的房企,突然表现出这种气魄,除了央国企地产实力撑腰,也有布局上海的决心助力。

中海的上海区首曾在2019年初公开表示,中海地产上海公司将2020年的销售目标定在300亿元,这个规模是能杀入百强房企榜的级别。

2020年初,中海又在真如板块落子超40万平米综合体项目,如果加上北外滩钻石地块,中海问鼎上海滩的气象几乎一览无余。

但因一场“围标”的曝光,为这一切被按下了暂停键,丢掉的面子和声誉可以一点点找回来,但

如果三年之内没有土地可以补仓,整个区域公司就将面临“无米下锅”的尴尬场面。

原本气象万千的排兵布阵,瞬间就阵脚大乱。

但中海到底还是老大哥一般的存在,短暂沉寂之后,转身就计划着找回场子。

“围标”事件后三个月,中海官宣与上海黄浦区签约了一个历史风貌保护及城市更新项目,高达590亿元的投资总额,一举成为中海发展史上之最。

可以将其视为投名状,也可以视作曲线入沪的另一种策略,但要承认,行业里能接下这样项目的人,掰着指头也能数的出来。

遗憾的是项目签约不到两年,中海坚持了一多半地块,部分退出了。至于原因,中海的公告里也有答案:

旧改周期太长,收益预期下降。

习惯了土拍市场上的规模拼杀,一场漫长而繁琐的旧改,竟然令一家央企巨头也感到棘手不已。

04

“围标案”的另一位主角华润置地,看上去多少有点“怨种”色彩。

在事件发生前,华润在上海几乎已经很少出手,华东区域在集团内业绩占比已连年下滑。

偌大的华润置地,在上海一直醉心于长周期的豪宅项目和商业综合体,看上去游离三界之外。

在“围标案”的2020年,华润置地华东大区酝酿发布了“大江大河”产品战略,计划深度布局上海、杭州、南京、温州等城市,颇有“大干一场”的架势。

然而事发被牵涉调查后,华润置地上海区域遭遇人事剧震,刚刚拉开的大幕陷入了尴尬的境地。原本在上海滩声量就不高的华润置地,显得更加沉寂了……

与中海一样,华润置地很快也以一种“曲线”的方式试图再度入局,在当年6月份时以34.32亿元入股了仁恒的静安区市北住宅项目,拿到了20%权益。

但伴随防止“围标”的新规则出炉,补丁几乎是紧咬着不放一样被牢牢打上,类似华润置地这种入股共同开发的模式,也被堵上了。

在上海,华润置地不缺雄心壮志,只是缺少施展的空间。

2022年10月底的时候,华润置地再度出手,以债权转让的方式获取了前滩南地块,成交价为35.26亿元。

前滩南作为接棒下一个“前滩级”的热点区域,站位之高,相当罕见,华润置地的回归之路,终于下了一步妙手出来。

只是如中海一样,华润同样也要眼睁睁看着两个同等量级的竞争对手,在上海土拍市场上大肆“扫货”,一步步扩大版图。

05

“围标案”三个月后,那块绊倒了三巨头的“北外滩黄金地块”,被重新放上了货架。

经过2个半小时187轮竞价后,招商蛇口以44.04亿元总价笑纳了这块地,溢价率为28.4%。

这块宝地终于拍出了令各方都满意的一个价格。

这个故事的结局就仿佛一个预言:在上海滩,中海没能得到的,招商会拿走。

在招商崛起之前,万科和中海在上海保持着巨大的优势,是当仁不让的常青树。

2017年时,招商蛇口提出“重返上海”战略,时任招商蛇口总经理助理、华东区域总经理的蒋铁峰面向全国媒体,推介了华东区域“一核五圈四带”的战略布局,重点强调的就是“上海核”。

自此,招商蛇口华东区域的拿地金额,一直占据了集团相当高的比例。在上海,别人三年进一步,招商一年窜三窜。

2021年时招商蛇口上海公司全口径签约销售额突破366亿元,在招商蛇口所有区域中排名第一。“重返上海”的战略,已经被升级为了“重返上海心”。

在土拍市场上,招商蛇口接连拿下上海中心区域地块,华东区域拿地金额在2022年甚至占到了集团拿地金额的39%,重仓程度可见一斑。

与招商一样,另一家央企巨头保利也趁此时机下场大举扫货。

2021年6月上海首次集中供地时,被挡在门外的中海万科无缘土拍,保利成了这次竞拍活动中参与报名最多的企业,并最终以超百亿价格补货,成为当轮土拍最大金主。

事实上,仅仅在一年前,保利在上海的权益规模也才刚突破百亿,一直是不温不火的状态,但转瞬之间,机会就送到了保利的眼前。

2022年,保利在上海迎来高光时刻,紧跟上海市提出的“一江一河”战略发展规划,布局落子全都紧扣顶层设计,下的都是大棋局。

大手笔之下,2022年保利发展上海公司全口径销售金额337.39亿元,同比增长113.5%,在上海市场的排名已经跃升至第四。

招商和保利,一个从城市远郊逐渐向市中心进军,一个在重要板块接连落子,以攻城略地之姿迅速席卷了上海滩。

市场上最残酷的竞争,莫过于此,不知眼睁睁看着这一切的三巨头,心中究竟何感。

06

前段时间,上海市2023年首轮土拍开幕时,当再次看到中海、万科、华润三家出现在名单上时,竟引发了围观者一篇感叹。

倏忽三年转瞬即逝,但很多事情距离三巨头离开之前,已经是沧海桑田。

万科在上海的规模已经跌落到十名开外,销售额仅剩191亿,不及招商三分之一,中海则干脆跌出20强以外。

曾经在土拍现场敢于和自己“白刃战”拼抢的闽系诸君,如今身影不在。取而代之的则是建发、华发、越秀,摩拳擦掌,跃跃欲试。

而招商与保利,则保持着绝对的统御气势,俨然能看到当年几位巨头的身影。

三年时间里,积压了太多的补仓意愿,华润和中海都是独自报名拿地,颇有“王者归来”的气象。

华润独自报名了12宗,中海独自报名了8宗,按照上海土拍保证金比例匡算,华润拿出了约387亿参拍,中海也有234亿。

但结果却并不如人意,连续陪跑6次后,华润终以总价30.15亿元摘走一块地,而中海则“颗粒无收”。

对于等待了三年的几个巨头来说,这个开局虽有遗憾,但并不沮丧。毕竟一轮洗牌过后,又是新的开始,身处棋局之中,胜负还需另当别论。

可以预见的是,伴随着三巨头的归来,围绕上海土拍的博弈大戏,将会越来越精彩。

只是对于经历这一切的人,未尝不是大梦一场,醒来后心有戚戚焉。

很多时候,不要被土拍市场上房企之间的火药味迷惑,土地出让在某种程度上,更是房企与政府之间的博弈。

谁是执棋者,谁又是布局人,在这个问题上,可不能再犯糊涂了。

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