5月份，西城德胜片区成交量大涨，截止5月28日，德胜片区已经成交了96套房子。

作为对比，我们看下24年1-4月份的成交情况。1月份成交70套；2月份成交24套；3月份成交61套；4月份成交58套。

统计数据截止到28日，剩余的29、30、31三天时间，德胜片区成交量超过100，几乎没什么疑问。

说几点看法：

其一，5月德胜片区成交量创新高，超出所有人预期。

西城德胜片区，自21年开始，是多校划片调剂的重灾区。连续三年，片区内有大量的幼升小学生被调剂出区，严重打击了家长们买德胜学区房的积极性。

在多校划片，买了学区房，进不了对应学校的情况下，德胜片区的成交量和成交价都出现了大幅度下跌。

谁也没料到，5月份，基本已经过了24年幼升小登记的节点了，德胜片区的成交量突然暴涨。

来看下德胜片区近几年的成交量情况：

2020年11月，成交125套；

2020年12月，成交207套；

2021年1月，成交161套；

2021年2月，成交77套；

2021年3月，成交109套；

21年7月之后，行情冰冻。因为多校划片，大量的学生被调剂出区。德胜立马像霜打的茄子一样，彻底蔫了。

2021年8月，成交38套；

2021年9月，成交18套；

2021年10月，成交41套；

2021年11月，成交44套；

2022年1月，成交59套；

2022年2月，成交24套。

22年底，疫情冲击，德胜成交更加冷清。

2022年11月，成交37套；

2022年12月，成交41套。

23年11月，德胜学区总共成交了43套二手房，这个数字，非常一般。德胜的成交量再次陷入低谷。

其二，德胜片区学区房的价格出现了大幅度下跌。

虽然德胜二手房成交量大涨，但成交价却出现了大跌的情况。

2022年3月，西城德胜学区，占坑学区房一居室的单价，站上19万，逼近20万。比如以下三条记录：

新风南里，35.6平米的，成交单价19.58万；

六铺炕二区，39.3平米，成交单价19.59万；

六铺炕三区，37.4平米，成交单价19.3万；

这个面积，买了纯粹是学区占坑用的，没法居住。

当然了，也不是所有的一居室，价格都这么贵，还有便宜些的，比如有套文联宿舍，36.8平米，单价17.93万；大井胡同，41.2平米，单价17.6万；黄寺大街，41.4平米，单价16.35万。

一居室的单价最低的也得16.35万，19万算是个正常价。

24年5月，大量二手房的成交单价降到了10-12万这个区间，甚至有一批房子的成交价，降到了10万以内。

这个下降幅度，堪称惊心动魄。

其三，买入德胜学区房的，很多人奔着学区和价格而来。

在5月份买学区房的，绝大多数都不是24年入学的学生，否则幼升小报名手忙脚乱，可能会耽误入学。这个节点买房的，大概率是后面几年才入学。

5月份成交量暴涨，我分析主要有两个原因，一是德胜片区的价格，跌的实在太低了，单价只有10万出头，这个价格，几乎跌回了16、17年那会。再者，这几年幼升小学生人数多，调剂多；25年学生人数少，调剂少，过几年，甚至很有可能恢复到单校划片。

这么低的价格，又是西城的好学区，很多刚需家长，自然就会选择出手买入。

德胜片区，是妥妥的以价换量。好在，量确实起来了；如果价降了，量还起不来，那才是更可怕的。