众所周知，房地产市场调整已经持续了二年多，在高峰期买房的人不仅还l着高额的房贷，还要面对财富的明显下滑，心里总不是滋味，寄希望楼市能尽快止跌并回升，弥补一下损失也是好的。而没有买房的人呢，希望房价跌了继续跌，原本买不起的，可以买得起，原本只能买小面积的，可以买套大面积。

当然，市场从来都不是被个人的想法所左右的，而是要以真实的数据说话。一提到城市房价，大家想必不能忽视南京这座城市，今天我们就来聊聊这座城市的房价变化，看看能给我们什么启示？

研究楼市的应知道，南京这座城市的房价在这两年跌嗨了。从民间的口径说法是，从2021年年底至今，大多数小区都有3-4成的跌幅：像主城宇宙中心河西区，原来6-7万一平米的房子，现在只有3-4万一平米；一江之隔的新主城江北核心区，现在的房价差不多只有原来的一半；那些远郊区就更不用说了，像溧水原本1万7、8一平米的房子，现在把1万都跌没了。

而官方的说法是，全市均价从此前的3万一平米，跌到现在2.5万一平米左右，大概有20%的跌幅，幅度没有民间的说法那么多。其实，无论哪种说法，一套房的平均损失都是百万级别了，大多数上班族3年时间都赚不到这么多钱。

有人不禁要问，作为华东特大城市，经济发达，高校林立，体制机关遍地，为什么房价跌幅要比同类城市要大呢？实际上，除去所谓的人口增长缓慢、民营经济不活跃等原因，近3年房价大幅调整的主要原因应是这两个：

一是前些年涨幅过大，曾经被誉为“房价增长四小龙”，成为全国房价最贵的城市之一。这个好理解，如果经济、就业方面不能与一线城市媲美的话，房价过高就意味着对外来人口吸引力大大下降。

二是杠杆率过高。在2021年高峰期，城市住户杠杆率排前十的城市分别为杭州（139.7%）、郑州（99.7%）、南京（98.8%）、珠海（95.65%）、广州（90.3%）、深圳（88.7%）、厦门（87.6%）、西安（82.8%）、昆明（79.6%）、东莞（76.4%）。要知道，当时全国住户杠杆率平均为62%，这些城市都明显超出平均值，目前这些城市的楼市基本经历深度调整，南京住户杠杆率位列第三，去杠杆率的压力自然很大。

现在很多人关心的是，南京的房价已经调整到位了吗？先说几个真实感受吧。一是二手房挂牌量虽然基数还不小，但开始下降了，一个月大概有5000套的下降量；二是低价房源信息变少；三是一些房产中介动不动就换辆车，说明房产中介生意不错。

官方的数据也印证了这些现象，根据网上房地产交易数据显示，6月份南京新房成交面积为84万平米（7034套），较5月份增长72%，成交价格上涨5.2个百分点，涨幅较5月份扩大2.8百分点。此外，6月二手房成交量为9997套，与人口高一倍的广州基本持平，高于旁边的杭州，中介岂会不挣钱？

不得不说，作为本轮楼市调整幅度最深的新一线城市南京，市场出现了量价齐升的局面确实不容易，但看了一下目前市场的杠杆状况，这应该是水到渠成的事。

根据网上房地产成交信息显示，就在过去的5月和6月，全市二手房成交全款比例分别是41.7%和40.8%，看到没有，大家买房并不是政策下放的2成首付，人家直接就全款了，而且40%的人都采取全款购房。

现在虽然没有看到南京的住户部门杠杆率是多少？但可以肯定的是，既然现在这么多人买房都全款了，杠杆率肯定是明显下降了，而且很有可能已经低于全国平均值。由此我们可以欣慰的说，南京楼市泡沫去除的大差不差了，这点判断力要有。

最后说说全国市场。

实际上，南京由于调整较多较早，市场率先企稳回升是正常现象，以一线城市为首的城市市场也有可圈可点现象出现。

比如上海在6月份的二手房成交量达到2.6万套，创2021年以来的历史纪录。在进入7月，北京第一周的二手房成交量为3977套，日均500套以上，按这个速度的话，7月份北京的二手房成交量或创年内新高，接棒上海，对楼市信心的拉升无疑是显著的。

就最近2-3年看，我觉得楼市恢复的基础是显而易见的，主要逻辑就在于供需关系转换。现在你看到的是楼市库存高企，各方都在不遗余力去楼市库存，为了去化楼市库存，各城的住房供应基本都处于半停滞状态。前不久，北大有位教授就说，担心供应短缺后，未来3年内房价上涨压力大。表面上看，很多人都不理解，这不哗众取宠吗？房子都卖不完，怎么还担心供应短缺呢？

实际上，所谓的库存，也是相对而言，目前的住房库存多，主要是大家不敢买房，交易量从一年18亿平米，降到去年的11.2亿平米，今年按照上半年的成交量算，可能只有8亿平米了。而成交量应该是多少呢？黄奇帆测算的是，未来几年每年应在12亿平米左右。万科在7月9日晚间披露的信息也显示：未来10年，市场需求量可保障每年10-12亿平米开工量，2023年开工量只有6.9亿平米，2024年更低，估计只有5亿平米，人均量比一些发达国家还低。

为了表达对未来市场的信心，万科日前宣布了一项管理层自筹2亿元的证券增持计划，涉及1862位管理人员。看到这里应明白，未来几年可能面临住房供应短缺的情况，房企能不能活下去不知道，毕竟背负太多历史债务，但对住房市场来说，眼下困难只是暂时的，相信会成为越来越多人的共识。